Понятие и источники жилищного права

Жилищное право – это совокупность норм права, регулирующих

отношения в жилищной сфере. Жилищное право, не образуя единой отрасли

права, представляет собой комплексное образование, в основе которого

лежит гражданско-правовое и административно-правовое регулирование

жилищных отношений.

Жилищные правоотношения – это общественные отношения,

урегулированные юридическим нормами, возникающими по поводу жилища,

которые можно разделить на несколько групп:

• отношения по приобретению жилья в собственность путем его

приватизации;

• отношения по приобретению жилья в собственность в силу

договора купли-продажи, мены, дарения, ренты и др., а также в порядке

наследования;

• отношения по пользованию жилыми помещениями членами

семьи собственника жилого помещения;

• отношения по найму жилых помещений на основании договоров

социального и коммерческого найма;

• отношения по пользованию жилыми помещениями в связи с

членством в жилищном кооперативе;

• отношения в области обеспечения граждан жилыми

помещениями (по признанию граждан нуждающимися в улучшении

жилищных условий и предоставлению жилых помещений в домах

государственного, муниципального и общественного жилищных фондов;

домах ЖК или ЖСК и др.);

• отношения по пользованию служебными жилыми помещениями,

общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями

(жилыми домами);

• отношения, возникающие в области управления, эксплуатации,

обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма, которые носят в

основном характер управленческих решений и поэтому регламентируются

нормами административного, финансового, налогового, земельного права.

Вместе с тем часть этих отношений, связанных с ремонтом жилых

помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового

характера;

• отношения, возникающие в связи со строительством и

одновременным приобретением в собственность жилого дома или части его;

• отношения, связанные с жилищно-коммунальным

обслуживанием граждан по обеспечению жилых домов и жилых помещений

водой, отоплением, электроэнергией, газом, средствами санитарной очистки

и др., с учетом того, что право регулирует лишь некоторые стороны этих

отношений, которые возникают в непосредственной связи с пользованием

жилыми помещениями.

Метод правового регулирования жилищных отношений зависит от их

юридической природы. Так, в основе правового воздействия на участников

жилищных правоотношений гражданско-правового характера (например, по

приобретению жилья в собственность, отношений между наймодателем и

нанимателем жилого помещения и др.) лежат частноправовые методы

регулирования, основанные на равенстве сторон, свободе договора,

доминировании дозволений над запретами. Что же касается

административно-правовых жилищных отношений (например, отношений по

признанию граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, по

выдаче ордера на жилое помещение для заключения договора социального

найма жилья, управлению государственным или муниципальным жилищным

фондом и др.), то к участникам таких отношений применяются публично-

правовые (административно-правовые) средства правового воздействия,

которые характеризуются неравенством сторон, субординацией,

обязательностью выполнения решений властьимущих субъектов

подвластными.

Систему источников жилищного права возглавляет Конституция

Российской Федерации, которая, во-первых, устанавливает базовые

положения для регулирования жилищных правоотношений, которыми

являются право на жилище и невозможность произвольного лишения

жилища (п. 1 ст. 40 Конституции РФ), а, во-вторых, в пункте «к» статьи 72

относит жилищное законодательство к предмету совместного ведения

Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, из чего следует,

что жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской

Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. Однако с учетом

того, что ряд отношений, регулируемых жилищным законодательством,

одновременно представляет собой объект гражданского законодательства,

которое в соответствии с пунктом «о» статьи 71 Гражданского кодекса

находится в исключительном ведении Российской Федерации, субъекты

Российской Федерации не могут принимать акты по вопросам гражданско-

правового регулирования жилищных отношений, например, устанавливать

иные, чем содержащиеся в Гражданском кодексе правила осуществления

сделок с жилой недвижимостью. Тем самым, Гражданский кодекс РФ вполне

можно считать источником и жилищного права.

Среди источников жилищного права, имеющих федеральное значение,

особое место занимает закон «Об основах федеральной жилищной политики»

от 24 декабря 1992 года с последующими изменениями и дополнениями

(далее – Закон об основах жилищной политики)1, который определяет

основные принципы реализации конституционного права граждан

Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических

условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных

отношений при становлении различных форм собственности и видов

использования недвижимости в жилищной сфере.

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года в редакции от

28 марта 1998 года в настоящее время действует в частях, не

противоречащих Конституции РФ, Гражданскому кодексу, Закону об

основах жилищной политики, иным законодательным актам федерального

значения, принятым после 1993 года, и содержит весьма важные положения

об обеспечении граждан жилыми помещениями и пользовании ими;

управлении жилищным фондом и обеспечении его сохранности, надлежащей

эксплуатации; ответственности за нарушение жилищного законодательства

и др. В настоящее время ведется разработка нового Жилищного кодекса.

Вопросы приобретения права собственности на жилое помещение

путем его приватизации, то есть передачи из государственной или

муниципальной собственности в частную собственность постоянно

проживающим в нем лицам регулируются законом РСФСР «О приватизации

жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 года в редакции федерального

закона от 11 августа 1994 года2. Данный нормативный акт определяет

основные принципы осуществления приватизации государственного и

муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные,

экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Важнейшим его положением является установление разовой и бесплатной

передачи в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими

жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных

фондов.

К числу законодательных актов, регулирующих на уровне Российской

Федерации жилищные отношения, следует отнести и федеральный закон «О

товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года3, регулирующий

1 Ведомости ВС РСФСР. 1993. № 3. Ст. 99.

2 Ведомости ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 259; Собрание законодательства РФ. 1994. № 16.

Ст. 1864.

3 Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

отношения по совместному с собственниками квартир комплексу

недвижимого имущества жилого дома.

Указы Президента и постановления Правительства РФ в жилищной

сфере призваны конкретизировать нормы жилищного законодательства на

федеральном уровне, а законодательные и подзаконные акты субъектов

Федерации, как правило, содержат положения, дополняющие соответственно

федеральное законодательство и нормативные акты федеральных органов

исполнительной власти в жилищной сфере применительно к особенностям

своей обеспеченности жилищным фондом, климатическим условиям и иным

факторам.