2015-07-14
276
Стоимость оцениваемого объекта определяется её способностью приносить доход в течение определенного периода времени. Для того, чтобы оценить эту способность объекта необходимо ответить на следующие вопросы:
1. Каким будет чистый операционный доход (в году i);
2. Когда будет получен доход;
3. В течение какого периода объект будет приносить доход (i=1,N);
4. Какова вероятность получения будущего дохода;
5. Какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце периода владения;
Для ответа на поставленные вопросы необходимо провести объемную аналитическую работу. В рамках курсового проекта информация для оценки объекта недвижимости представлена в агрегированном виде.
Исходные данные, необходимые для расчета стоимости объекта недвижимости представлены в Табл. 1:
Табл. 1
| Показатель | Единица измерения | Обозначение[1] |
| 1. Сведения об объекте | ||
| Стоимость инвестиций в объект | д.е. | V0 |
| Остаточная стоимость объекта | д.е. | VA |
| Сумма годовых амортизационных отчислений на восстановление объекта | д.е. | Ам |
| Общая площадь объекта | кв.м | ST |
| Полезная площадь объекта | кв.м | SUi |
| Ставка арендной платы в 1-ый год | д.е. | R |
| Темп роста арендной платы | % | t |
| Площадь земельного участка | кв.м | SL |
| Ставка аренды земельного участка | д.е. | RL |
| Средний процент неплатежей | % | KР |
| Срок экономической жизни объекта | лет | N |
| Горизонт планирования | лет | n |
Продолжение таблицы 1
| 2. Информация для расчета текущих издержек | ||
| Оплата управленческого персонала | д.е. | OРC1 |
| Постоянные коммунальные платежи | д.е. | OРC2 |
| Коммунальные платежи, зависящие от загрузки объекта (% от ПВД) | % | W1 |
| Заработная плата обслуживающего персонала (% от ПВД) | % | W2 |
| 3. Финансирование объекта | ||
| Объем собственных источников, доступных для финансирования | д.е. | E |
| Требуемая норма доходности инвестора при данных условиях финансирования | % | IЕ |
| Ставка кредита на финансирование объекта | % | ID |
| 4. Прочая информация | ||
| Ставка налога на прибыль | T | |
| Ставка налога на имущество | TP | |
| Метод рекапитализации | Инвуд/Хоскольд/Ринг | |
| Изменение дохода за пределами периода достоверного прогноза | Экспоненциально/ на постоянную величину | |
| Ставка рекапитализации | Ir |
Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период
