Стоимость оцениваемого объекта определяется её способностью приносить доход в течение определенного периода времени. Для того, чтобы оценить эту способность объекта необходимо ответить на следующие вопросы:
1. Каким будет чистый операционный доход (в году i);
2. Когда будет получен доход;
3. В течение какого периода объект будет приносить доход (i=1,N);
4. Какова вероятность получения будущего дохода;
5. Какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце периода владения;
Для ответа на поставленные вопросы необходимо провести объемную аналитическую работу. В рамках курсового проекта информация для оценки объекта недвижимости представлена в агрегированном виде.
Исходные данные, необходимые для расчета стоимости объекта недвижимости представлены в Табл. 1:
Табл. 1
Показатель | Единица измерения | Обозначение[1] |
1. Сведения об объекте | ||
Стоимость инвестиций в объект | д.е. | V0 |
Остаточная стоимость объекта | д.е. | VA |
Сумма годовых амортизационных отчислений на восстановление объекта | д.е. | Ам |
Общая площадь объекта | кв.м | ST |
Полезная площадь объекта | кв.м | SUi |
Ставка арендной платы в 1-ый год | д.е. | R |
Темп роста арендной платы | % | t |
Площадь земельного участка | кв.м | SL |
Ставка аренды земельного участка | д.е. | RL |
Средний процент неплатежей | % | KР |
Срок экономической жизни объекта | лет | N |
Горизонт планирования | лет | n |
Продолжение таблицы 1
2. Информация для расчета текущих издержек | ||
Оплата управленческого персонала | д.е. | OРC1 |
Постоянные коммунальные платежи | д.е. | OРC2 |
Коммунальные платежи, зависящие от загрузки объекта (% от ПВД) | % | W1 |
Заработная плата обслуживающего персонала (% от ПВД) | % | W2 |
3. Финансирование объекта | ||
Объем собственных источников, доступных для финансирования | д.е. | E |
Требуемая норма доходности инвестора при данных условиях финансирования | % | IЕ |
Ставка кредита на финансирование объекта | % | ID |
4. Прочая информация | ||
Ставка налога на прибыль | T | |
Ставка налога на имущество | TP | |
Метод рекапитализации | Инвуд/Хоскольд/Ринг | |
Изменение дохода за пределами периода достоверного прогноза | Экспоненциально/ на постоянную величину | |
Ставка рекапитализации | Ir |
Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период