Определение цены перепродажи объекта

В условиях, когда срок экономической жизни объекта недвижимости превышает горизонт достоверного прогноза (год n), планирование доходов производится лишь на период достоверного прогноза. Доходы, которые будут получены за пределами горизонта прогноза (N-n лет) учитываются как поступления от продажи объекта в год, предшествующий горизонту планирования n.

Цена перепродажи (остаточная стоимость) определяется как текущая стоимость будущих доходов от использования объекта. Для расчета остаточной стоимости (V_r) применяется метод прямой капитализации.

Стоимость объекта по методу прямой (непосредственной) капитализации доходов рассчитывается по следующей формуле:

; (11)

где

V_r – стоимость;

I – среднегодовой чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации (общая ставка капитализации);

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Так же как и в методе дисконтирования денежных потоков, в методе прямой капитализации учитывается снижение стоимости объекта, для чего в состав коэффициента капитализации кроме нормы дохода на капитал включается рекапитализационная составляющая, отвечающая за возврат капитала.

Общая формула для расчета коэффициента капитализации:

R=I-d F3(N-n,Ir); (12)

где

I – норма доходности на капитал;

d – фактор изменения стоимости объекта[4];

N-n – оставшийся срок жизни объекта (за горизонтом планирования денежных потоков);

Ir – ставка рекапитализации;

F3 – третья функция сложного процента, рассчитываемая по формуле:

При рекапитализации по методу Ринга, который предполагает, что рекапитализационные отчисления не реинвестируются (инвестируются по ставке 0%):

R=I-d/(N-n); (13)

При рекапитализации по методу Хоскольда, которыйпредполагает формирование фонда возмещения капитала по безрисковой норме доходности. Данный метод применяется когда оцениваемый объект характеризуется нетипичной нормой доходности, то есть у инвесторов отсутствуют возможности для реинвестирования по ставке, равной требуемой доходности на капитал:

R=I-d·F3(N-n,I_rf); (14)

При рекапитализации по методу Инвуда, который предполагает реинвестирование рекапитализационных отчислений по ставке, равной ставке доходности инвестиций в оцениваемый объект:

R=I-d·F3(N-n,I); (15)

Для рассматриваемого в приложении примера:

R=0,2-(-1)0,0385=0,239