Введение

Земля является уникальным товаром, относительно стоимости которой всегда существует разногласие: между собственником земли и местными органами власти — когда речь идет о налогообложение; между покупателем и продавцом — когда осуществляются имущественные операции; между местными органами власти и землепользователем — когда определяется размер компенсации и т.п..

Именно поэтому чуть ли не самое главное место в экономическом регулировании земельных отношений занимает земельно-оценочная деятельность. Определение реальной, справедливой цены земли составляет наибольшую сложность. Во многих странах существуют общепринятые принципы и методы оценки, а с распространением деятельности международных финансовых институтов и интеграции национальных рынков были созданы единые международные стандарты оценки.

Следует подчеркнуть, что земельно-оценочная деятельность имеет важное значение как для налогообложения городских земель, так и для осуществления имущественных соглашений с землей и правом ее аренды на вторичном рынке. Вдобавок, оценка является обязательной составной всех инвестиционных процессов. Поэтому от состояния земельно-оценочной деятельности, уровня развития его теоретической и методической базы зависят темпы осуществления не только земельной, но и экономической реформы в целом.

Осуществляемая в Украине земельная реформа направлена именно на создание условий для развития института частной собственности на землю, приватизации земли, переведения земельных отношений на рыночные основы.

Начиная с 1992 года, в Украине формирования рынка земли осуществляется путем приватизации земельных участков гражданами Украины для индивидуального жилого, дачного и гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства и других потребностей. По состоянию на конец 2000 года 11 млн. граждан, или 85% общего количества граждан, которые имеют на то право, уже приватизировали свои земельные участки общей площадью более чем 3,3 млн. гектаров.

С 1993 года начата продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности, преимущественно для строительства автозаправочных станций, а также тех, на которые находятся объекты незавершенного строительства. Процесс приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения значительно активизировался после издания Указа Президента Украины от 19 января 1999 года № 32 "О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения". По состоянию на конец 2000 года органами местного самоуправления приняты решения о продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью свыше 1 тыс.га на общую сумму свыше 64 млн. гривен, средняя стоимость 1 кв.г проданных земельных участков составляла 6,13 гривны.

Однако процесс становления рыночных земельных отношений продвигается медленно. Только 60% граждан Украины, которым земельные участки были предоставлены в пользование, приватизировали их. Трижды переносились предельные сроки завершения приватизации.

В некоторых городах, других населенных пунктах органы местного самоуправления игнорируют выполнение законов Украины и указов Президента Украины по вопросам приватизации земельных участков. Это не оказывает содействие привлечению инвестиций и кредитных ресурсов в экономику страны, поддержке предпринимательства и жилищного строительства, постоянному развитию населенных пунктов. Лишь 3% земельных участков, на которые находятся приватизированные субъектами предпринимательской деятельности объекты, находятся в собственности этих субъектов.

Основной причиной, которая сдерживает развитие рынка земли, как подчеркивается в Основных направлениях развития и регулирования рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения, одобренных Указом Президента Украины от 4 февраля 2000 года № 168, является несовершенные правовое обеспечение безвозмездной приватизации и продажи из государственной собственности земельных участков, в частности субъектам предпринимательской деятельности — юридическим лицам Украины, регистрация земельных участков и прав на них, защита прав собственников земли, необоснованные ограничения относительно категорий земель, которые могут быть безвозмездно приватизированы гражданами или проданы из государственной собственности юридическим лицам. Кроме того, отсутствует четкое определение правового режима земель несельскохозяйственного назначения в населенных пунктах и за их пределами.

На сегодня недостаточно развиты финансово-правовые механизмы приобретения земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности и обеспечение прозрачности операций с земельными участками на вторичном рынке. Не эффективно функционируют рыночные учреждения (земельные биржи, земельные банки, земельные аукционы и т.п.) из-за отсутствия четких организационно-правовых условий обеспечения их деятельности, что делает невозможным развитие и функционирование вторичного рынка земли. Несовершенным является информационное обеспечение для проведения экспертной оценки земельных участков: отсутствует достоверная и доступная информация о земельных участках, их стоимости, рыночной истории (информация о динамике изменения стоимости земельного участка в времени) и ограничений относительно их использования. Несовершенной является организация проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения. Отягощающими являются процедуры предварительного согласования с органами исполнительной власти и местного самоуправления условий сооружения объектов на земельных участках несельскохозяйственного назначения, оформления и утверждения проектной документации и получение разрешений на застройку этих земельных участков.

Среди основных направлений развития, стабильного функционирования и регулирование развитого рынка земли особое место занимает развитие земельно-оценочной деятельности в рыночных условиях, которые требует:

§ внедрения независимой системы оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения, прав на них, в том числе в комплексе с объектами недвижимости;

§ создания механизмов обеспечения прозрачности операций на рынке земли и свободного доступа к определению рыночной стоимости земельных участков несельскохозяйственного назначения и прав на них;

§ предоставления государственной поддержки относительно подготовки и деятельности специалистов по экспертной денежной оценки земельных участков для обслуживания рынка земли;

§ организации государственного регулирования деятельности физических и юридических лиц, которые проводят экспертную денежную оценку земельных участков (лицензирования, сертификации, аттестация и т.п.);

§ осуществления мониторинга рынка земельных участков.