Базы оценки и особенности их применения

В процессе определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав одним из самых первых решений, которое необходимо принять оценщику, связано с определением вида стоимости, который обусловлен целью оценки и сферой применения ее результатов. Оценщики, как правило, не применяют не конкретизированный термин "стоимость", а уточняют, какая именно стоимость определяется:

· рыночная

· рыночная при существующем использовании

· инвестиционная

· ликвидационная

· страховая

· налоговая

· потребительская

· специальная.

Чаще всего при оценке земли применяется рыночная база оценки, которая включает два первых вида стоимости, а именно: рыночную и рыночную при существующем использовании. Другие виды стоимости относятся к нерыночным базам оценки земли.

Фундаментальными для всей практики оценки является концепция и определения рыночной стоимости. Несмотря на некоторые расхождения в формулировках определения рыночной стоимости, среди оценщиков разных стран достигнуто единое толкование основных понятий рыночной стоимости. В национальных стандартах оценки приведено следующее определение рыночной стоимости:

"Рыночнаястоимость — эта наиболее возможная цена, за которую объект может (мог) быть продан на открытом конкурентном рынке в момент, который совпадает с датой оценки, при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть при этом разумно длинным".

Из приведенного определения рыночной стоимости вытекают основные принципы оценки и толкования таких основных понятий оценочной деятельности как " цена ", "себестоимость " ("затраты"), " рынок " и " стоимость ".

Цена как денежная сумма, которую данный конкретный покупатель соглашается заплатить, а данный конкретный продавец соглашается принять на условиях, при которых осуществляется соглашение, не всегда представляет собой меру действительной ценности объекта купли-продажи. Это возникает в случаях, когда условия сделки отличаются от типичных, например, продавец имеет неотложную потребность в продажи объекта, покупатель и продавец связанны родственными или имущественными связями или договорными отношениями, которые выходят за пределы договора купли-продажи объекта и т.п. При определении возможной цены купли-продажи оценщики выходят из тех предположений, которые заложены в понятие "рыночной стоимости".

Себестоимость земельного участка включает затраты, связанные с отводом, застройкой и удержанием земельного участка. Эти затраты могут отвечать ценам рынка лишь при определенных условиях, когда предложение и спрос сбалансированы, а земельный участок используется наилучшим и наиболее эффективным способом.

Рынок представляет собою систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям с помощью ценового механизма. Концепция рынка предполагает возможность передавать земельный участок из рук у руки без ограничений деятельности продавцов и покупателей, при этом каждая из сторон действует соответственно соотношению спроса и предложения, других ценообразующих факторов, не испытывает давление чрезвычайных обстоятельств и действует в своих интересах осознанно и рационально.

Рыночная стоимость как база оценки применяется при наличии таких условий, которые приведены в ее определении, каждое из которых имеет свою концептуальную основу:

§ рыночная стоимость является расчетной, а не определенной заведомо, или фактической ценой продажи. Эта наиболее достоверная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, который удовлетворяет условиям определения рыночной стоимости. Она является высочайшей из реально возможных для продавца и наименьшей из реально возможных для покупателя. При этом не учитываются цены, которые могут быть завышены или занижены за счет таких особых условий или обстоятельств соглашения, как нетипичная форма взаиморасчетов, специальные компенсации или скидки и т.п.;

§ продажа может состояться на открытом, конкурентном рынке на дату оценки, то есть рыночная стоимость отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, а не на предыдущую или будущую дату, поскольку рыночные условия могут изменяться;

§ соглашение, которое составляется между продавцом и покупателем, имеет все признаки честного соглашения. Этим подчеркивается, что стороны действуют осознанно и рационально на основе типичной мотивации, не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств (срочность заключения соглашения, долговые обязательства и т.п.). При этом каждая сторона соглашения располагает полной информацией об основных характеристиках земельного участка, его фактическом состоянии, имеющихся ограничениях и отягощениях, потенциальном использовании и состоянии рынка на дату оценки;

§ отсутствуют нетипичные условия финансирования, то есть, предполагается, что средством платежа являются исключительно деньги; цена представляется нормальной компенсацией за земельный участок, который продается, и является свободной от специального финансирования, которое может быть связано с одной из сторон, участвующей в купли-продажи;

§ срок реализации объекта должен быть разумно длинным. При этом надо иметь в виду, что земля — этот низко ликвидный товар и не является распространенным предметом трансакций. Поэтому продажа земли требует значительного срока для адекватного маркетинга, но при этом прогнозируемый срок экспозиции земельного участка на рынке должен отвечать средне рыночному уровню относительно аналогичных объектов.

Соблюдения пересчитанных условий разрешает определить рыночную стоимость земельного участка, которая является объективной на конкретную дату оценки. При этом рыночная стоимость не включает затрат, связанных с обеспечением купли-продажи, и всех связанных с таким соглашением налогов.

Особым видом рыночной стоимости является рыночная стоимость при существующем использовании. Под нею понимается рыночная стоимость земельного участка, основанная на предположении, что его дальнейшее использование будет происходить таким же способом, как и на дату оценки, с учетом его способности продолжать осуществление своего взноса в общую стоимость делового предприятия, независимо от того, является ли существующее использование на дату оценки наиболее эффективным.

Нарушения определенных условий, которые определяют рыночную стоимость, приводит к изменению вида стоимости, которая оценивается, а соответственно изменению базы оценки на нерыночную.

Инвестиционная стоимость — это стоимость собственности для конкретного инвестора (группы инвесторов), определенная исходя из конкретных условий и цели инвестирования. В отличие от рыночной стоимости, которая предусматривает "типичного покупателя" ("типичного инвестора"), инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного инвестора, который может иметь инвестиционные критерии, которые отличаются или могут отличаться от типичных (например, предварительно может быть обусловлен конкретный характер использования земельного участка).

Ликвидационная стоимость определяется как денежная сумма, которая может быть получена в случае необходимости продажи объекта на рынке в течении срока, который значительно короче средне рыночного срока экспозиции объектов такого типа, или при условии вынужденной продажи, которая не отвечает определению рыночной стоимости. Эта стоимость не учитывает затраты, которые связаны с подготовкой объекта к продаже, его сохранением, охраной и т.п. Экспертная оценка земельного участка, который передается под залог (ипотека), может осуществляться исходя из их ликвидационной стоимости. При этом в случае определения данного вида стоимости эксперт прогнозирует ее значения на дату, на которую возможен переход права собственности на объект залога к залогодателю, исходя из условий кредитной сделки, и выражает ее в денежной сумме, которая приведена на дату оценки исходя из изменения стоимости денег во времени. Другие случаи, которые требуют определения ликвидационной стоимости, могут быть предусмотрены законодательством в части принудительности и сжатого срока продажи со стороны продавца.

Страховая стоимость является стоимостью собственности, которая определяется соответственно условиям договора страхование (полису).

Налоговая стоимость является стоимостью, которая рассчитывается в порядке, определенном законодательством о налогообложение земли.

Потребительской стоимостью собственности является стоимость взноса, который конкретный собственник вносит в стоимость того предприятия, частью которого она есть, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или величины той денежной суммы, которая может быть получена от ее продажи. В отличие от рыночной стоимости потребительская стоимость имеет ценность для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, поэтому она относится к нерыночной базе оценки.

Специальная стоимость является фактически суммой рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется благодаря физической, функциональной или экономической связи земельного участка с другими земельными участками, которую может заплатить потенциальный покупатель с особым интересом к указанному объекту. В данном случае специальная стоимость учитывает особый интерес конкретного покупателя, поэтому ее относят к нерыночной базе оценки.

Для обоснования правильности выбора рыночной или нерыночной базы оценки соответственно цели, определенной в отчете, необходимо осуществить следующие процедуры:

· идентифицировать объект экспертной оценки и связанные с ним права

· указать цель оценки и запланированное использование ее результатов

· дать четкое определение вида стоимости, которая определяется

· обнаружить и указать в отчете все особые обстоятельства и ограничения, которые влияют на определение данного вида стоимости.

Как правило, приобретение земельного участка или прав относительно него осуществляется с целью его дальнейшего использования и получение дохода, который предопределяет необходимость определения рыночной стоимости земельной собственности.

Обязательной предпосылкой, этапом при определении рыночной стоимости земельного участка является установление ее наилучшего и наиболее эффективного использования.