2015-07-14
424
В соответствии с международными стандартами оценки для определения стоимости земельной собственности используются три общепризнанных подхода: 1) рыночный, 2)затратный и 3) доходный, которые базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и наиболее эффективного использования, ожидаемых изменений и добавленной прибыльности земли.
1) Рыночный или сравнительный подход используется при условии развитого и активного рынка земли, когда достоверная информация о продаже земельных участков является доступной. Он базируется на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему будет стоить аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
В основе рыночного подхода лежит метод прямого сравнительного анализа продажи. Для каждой однородной группы участков на основании ряда фактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения. Адаптированная стоимость земельного участка, который оценивается, определяется как медианное значение (середина ранжированного ряда) скорректированных цен продаж земельных участков-аналогов, в которых учтены существующие расхождения с оцениваемым земельным участком.
Этот способ применяется в случаях, когда участки существенным образом отличаются по размерам, но похожи по другим параметрам.
2) Затратный подход (экономический метод или метод остатка для земли) применяют при оценке освоенных земельных участков, или которые предполагается осваивать в соответствии с их наилучшим и наиболее эффективным использованием.
В основу подхода положен принцип добавленной прибыльности, которая не связана с земельными улучшениями. На основании этого подхода стоимость земельной собственности рассчитывают, как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка и затратами на земельные улучшение (работа, капитал, менеджмент) с учетом прибыли, приемлемой для застройщика.
3) Доходный подход (метод капитализации чистого дохода или земельной ренты) является целесообразным при оценке земельного участка, который приносит прибыль от хозяйственной деятельности, или от сдачи участка в аренду в отдельности от зданий и сооружений. Стоимость земельной собственности на основании этого подхода определяется как капитализированная стоимость ежегодного чистого дохода. Иначе, стоимость участка отображает его возможность приносить прибыль в будущем. Преобразования ежегодного денежного чистого дохода от использования земельного участка в его текущую стоимость осуществляется с помощью ставки капитализации. Она устанавливается такой, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень прибыли на вложенный капитал и его возмещение (воспроизведения), и зависит от экономических условий, которые сложились на момент оценки.
В мировой оценочной практике в рамках названных подходов преимущественно применяют разные методы и их комбинацию.
Так, стоимость земельного участка также может быть определена путем объединения метода капитализации и метода остатка для земли.
Сначала методом капитализации чистого дохода от эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, устанавливается стоимость застроенного участка. При этом оценивается и капитализируется то значение дохода, которое приносил бы земельный участок при условии ее застройки соответственно определенного для него наиболее эффективного использования. Далее определяется вклад осуществленных улучшений в общую стоимость земельного участка, который отнимается от нее по методу остатка для земли. Разница, собственно, и есть стоимостью земельного участка.
Метод капитализации земельной ренты можно использовать в объединении с методом соотнесения. Метод соотнесения базируется на принципе вклада стоимости земли в общую стоимость недвижимости и дает возможность определить стоимость земельной собственности как часть (долю) цены продажи или аренды того ли другого объекта недвижимости без необходимости определения всех затрат, связанных с их сооружением и эксплуатацией. Существуют ситуационные таблицы, где выделено 8-10 ситуационных классов, каждому из которых отвечает определенная часть стоимости (аренды) земли. Так, например, в Швейцарии для 8-го (высочайшего) класса часть земли составляет 50% в общей стоимости земли и земельных улучшений. Этот метод является наиболее удобным для оценки земли в районах постоянной существующей застройки, для которых характерно незначительное количество имущественных соглашений с незастроенными или недавно освоенными земельными участками.
Механизм использования этих методов следующий: определяется чистый доход от предоставления в аренду зданий и сооружений, дальше на основании данных таблицы ситуационных классов определяется часть земли, потом определяется размер чистого дохода, который приходится на земельный участок, и в конце концов определенный чистый доход капитализируется по ставке капитализации для земли.
Следует отметить, что принципы, подходы и методы, которые применяются в международной практике экспертной оценки земельных участков, положены в основу нормативно-правовой базы земельно-оценочной деятельности в нашей стране, но по причине неразвитого рынка земли существуют определенные ограничения и особенности их использования.
Рыночный подход (сопоставления цен продажи подобных земельных участков), который максимально сориентирован на конъюнктуру рынка, является наиболее привлекательным. Однако сложность его применения состоит не только в отсутствии развитого рынка земли, на котором сейчас действует лишь один продавец — государство, а и в недостаточно разработанном механизме внесения поправок при сопоставлении существующих продаж, отсутствии надлежащего обоснования количественных значений корректирующих коэффициентов. На сегодня с определенным предположением можно рекомендовать применение системы региональных, зональных и локальных коэффициентов при внесении поправок на расхождении в местоположении и физических характеристиках земельного участка и учета особенностей использования близлежащей территории.
Доходный подход (капитализации чистого дохода от использования земельного участка) мог бы лучше всего использоваться при наличии вторичного рынка аренды земли, который сегодня почти отсутствует. Но даже в современных условиях этот метод хорошо работает в объединении с методом соотнесения (определения части земли в стоимости аренды объектов недвижимости) и затратным методом (определения общей стоимости застроенного участка с последующим вычитанием затрат на земельные улучшения).
Затратный подход (учет затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке) является на сегодня наиболее распространенным и используется как для оценки земельных участков с относительно новой застройкой, для которых довольно легко определить затраты на земельные улучшение без дополнительных расчетов физического и других видов износа зданий и сооружений, так и для оценки земельных участков, которые застроены довольно давно. При отсутствии данных о ценах продажи застроенных участков и затрат на их освоение и застройку используются экспертные оценки. В этом случае достоверность расчета стоимости земельной собственности будет зависеть от полноты учета факторов, которые предопределяют общую стоимость застроенного участка, и точности определения всех затрат, связанных с ее застройкой. При определении возможной цены продажи учитываются такие факторы как тип застройки, ее плотность, местонахождение участка, стоимость инфраструктуры, стоимость финансирования, налоги, спрос на застройку, предложение земли, уровень конкуренции и т.п..
ЛИТЕРАТУРА:
1. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок (Постанова КМУ від 11.10.2002 № 1531)
2. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок (Наказ Держкомзема від 09.01.2003 № 2, зміни від 22.03.2004 р.)
3. Національний стандарт № 1 «Загальні основи оцінки майна і майнових прав» (Постанова КМУ від 10.09.2003 р. №1440)
4. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» (Постанова КМУ від 28.10.2004 р.)
5. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Навчальний посібник// Дехтяренко Ю.Ф., Лихо груд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М. – К.: Профі, 2007. – 624 с.
