Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка основывается на принципе наилучшего и наиболее эффективного его использования (в последнее время применяют термин "принцип наиболее эффективного использования") - такого использования, которое среди других разумных, возможных и юридически разрешенных альтернативных вариантов его использования является физически возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществляемым и таким, который ведет в результате к высочайшей стоимости земли. То есть, эксперт при определении стоимости земельного участка должен оценить насколько использование земельного участка является юридически разрешенным, физически возможным, экономически целесообразным и наиболее прибыльным. Именно на этом принципе базируется стоимость земельного участка. Поэтому установление наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка является необходимым и обязательным этапом при определении его рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли базируется на предположении, что участок свободен от застройки.

Критериями выбора среди альтернативных вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка выступают следующих четыре критерия.

Юридическая дозволенность. Каждое из разумных и возможных использований надо, прежде всего, проверить на предмет того, разрешено ли оно на данном земельном участке. Необходимо проверить документы, которые заверяют права относительно собственности, пользования и распоряжения землей, правила использования и застройки участка (разрешенные виды функционального использования, плотность застройки), наличие экологических требований, правовых отягощений и планировочных ограничений, сервитутов, договорных обязательств, нахождения в зонах с особым режимом использования (санитарно-защитные зоны, зоны и округа санитарной охраны, водоохранные зоны, сейсмические зоны и т.п.).

Физическая пригодность участка. Использование земельного участка должно быть физически возможным. Варианты использования земельного участка могут ограничиваться такими его характеристиками как:

· размер (достаточность размера земельного участка для определенного варианта использования),

· протяжность фронтальной границы,

· конфигурация (наиболее приемлемая прямоугольная форма земельного участка, другая форма, как правило, приводит к осложнению его использования),

· инженерно-геологического условия (склон поверхности, качество почв, залегания грунтовых вод, заболоченность, наличие таких опасных геологических процессов, как сдвиги, карст, овражная эрозия и других опасных естественных явлений).

Экономическая целесообразность. При анализе альтернативных вариантов использования во внимание принимается спрос на каждый из вариантов и наличие других земельных участков, удобных для подобного использования, которые и формируют предложение. Все юридически разрешенные и физически возможные варианты использования, которые не отвечают экономической целесообразности, отвергаются, а те, которые остались, разрешают оценить потенциальную чистую прибыль.

Наибольшая прибыльность. Четвертым критерием является проверка на максимум прибыли. На этом этапе среди всех юридическое разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов использования (освоения и застройки) выбирается тот, который приносит максимум прибыли собственнику, а соответственно и определяет максимальную стоимость самого земельного участка, который оценивается.

В случаях, когда целевое использование и характер застройки земельного участка, четко регламентированы документами, которые удостоверяют право владения, пользования и распоряжения земельным участком, но не является наилучшим для него, то существующее использование возможно рассматривать как наиболее эффективное. То же происходит, если на изменение существующего использования установлен запрет.

В этих случаях за базу оценки может быть принята стоимость при существующем использовании при условии, что вклад земельного участка в общую стоимость делового предприятия будет продолжаться на протяжении полезной продолжительности его деятельности.