Оборот земель с/х назначения

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разрешена проблема оборота земель данной категории. Предметом регулирования этого Закона, как следует из содержания ст. 1, являются 4 группы вопросов:

v отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;

v установление правил и ограничений оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки;

v определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

v определение условий изъятия в государственную или муниципальную собственность указанных земельных участков.

Следует отметить, что действие вышеуказанного Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного или гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.

Не допускается принятие субъектами Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.[31] Запрещается приватизировать земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, оленьи пастбища в районах Крайнего севера и отгонные пастбища.

Особого внимания требует то, что рассматриваемый Закон ограничивает права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных лиц составляет более 50 %, на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, данные лица согласно ст. 3 Закона[32] не могут обладать на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Эти лица могут использовать землю данной категории только на праве аренды.

Статья 4 данного Закона касается вопросов предельных размеров и требований к местоположению земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так, минимальные размеры земельных участков могут быть установлены законами субъектов РФ. Предельный размер земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина, его близких родственников и контролируемых ими юридических лиц, не может быть менее 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. Такие предельные размеры определяются законами субъектов РФ.

Неблагоприятные правовые последствия, связанные с нарушением требований, указанных в ст. 3 и 4 данного Закона, отражены в ст. 5 этого же Закона. Основным таким последствием является обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.

Если нарушены требования ст. 4 данного Закона и собственник не производит отчуждения земельного участка (доли), учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ. Этот орган в месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже данного земельного участка (доли в праве общей собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах, аукционах).

Статья 9 регулирует вопросы аренды земельных участков. Предметом договора аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе, находящиеся в долевой собственности. Однако если даже земельный участок прошел государственный кадастровый учет в райкомземе, это еще не означает, что с ним можно совершать сделки (любые). Срок договора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или до этого момента земельный участок может быть передан в собственность арендатора при условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия договора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земель сельскохозяйственного назначения не ограничиваются.

Что касается особенностей купли-продажи земельных участков, то следует отметить, что договор купли-продажи должен заключаться с соблюдением требований статей 454-491 и 549-557 ГК РФ и особенностей установленных ст. 37 ЗК РФ и ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случаях, установленных законом субъекта РФ, органу местного самоуправления). Таким образом, продать можно земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет купить его может третье лицо только после отказа органа власти субъекта РФ по заявленной цене.

Согласно ст. 10 Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, как правило, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность через проведение торгов (конкурсов или аукционов).

Особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения отражены в ст. 11 указанного закона. Предусмотрено, что в случае если принятие наследства привело к нарушению требований, закрепленных в ст. 3 и 4 ФЗ, то к наследникам применяются правила, установленные ст. 5.[33]