2015-09-06
710
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
– создание новых объектов недвижимости;
– передачу прав на недвижимость;
– установление равновесных цен на объекты недвижимости;
– эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
– распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
– инвестирование в недвижимость,
выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:
со сменой собственника:
– куплю-продажу объектов недвижимости;
– наследование;
– дарение;
– мену;
– обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или
арестованных объектов недвижимости);
с частичным или полным изменением состава собственников:
– приватизацию;
– национализацию;
– изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
– внесение в уставный капитал;
– банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
|
|
|
без смены собственника:
– инвестирование в недвижимость;
– развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
– изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
– управление, эксплуатация;
– залог;
– аренду;
– передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
– регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
– ренту;
– пожизненное содержание с иждивением;
– передачу в доверительное управление;
– введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
– страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» – экономическими спадами и подъемами
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:
– низкой ликвидностью;
– цикличным характером;
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.
– высокой степенью регулирующего государственного воздействия;
– наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением
|
|
|
времени;
– высоким уровнем трансакционных издержек.
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночнойстоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.
Наиболее распространенная точка зрения – рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общихидентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:
• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и
покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода. Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.
Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются междуинвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектовнедвижимости в аренду и т. д.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов,иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются,изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.
Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.
Источники права подразделяются на две основные группы:
– федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними
нормативные правовые акты;
– законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать
его можно по различным признакам:
1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
– развития (создания) недвижимости;
– оборота недвижимости;
– управления и эксплуатации недвижимости.
– преобладание внебюджетных источников инвестирования;
– большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по
наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
– высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения
договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
– слабая изученность рынка развития;
– отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного
строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и
материалы.
2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный
|
|
|
и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца
