Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости виды использования земель в составе земель особо охраняемых территорий и объектов объединяются в две группы.

К первой группе относят:

- земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);

- земли природоохранного назначения;

- земли пригородных зеленых зон;

- земли историко-культурного назначения;

- земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы;

- особо ценные земли.

Ко второй группе относят:

- земли рекреационного назначения (за исключением земель пригородных зеленых зон и земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы и трассы);

- земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе, осуществляется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков категории или вида использования, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам, а также исходя из удельных показателей кадастровой стоимости видов угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий данных земельных участков.

УПКС земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земельных участков в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов) рассчитывается путем корректировки УПКС вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (например, сельскохозяйственные или лесные угодья), на коэффициент ценности экосистемы, характеризующий запас биомассы, эффективность и гармоничность структуры природных комплексов, и коэффициент уникальности биоразнообразия, характеризующий долю видов растений и животных, занесенных в Красную книгу Российской Федерации.

УПКС земельных участков в составе земель природоохранного назначения определяется путем корректировки УПКС вида угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка, на коэффициент уникальности биоразнообразия для преобладающего на земельном участке типа экосистемы для учета ценности указанных земельных участков.

УПКС земельных участков в границах пригородных зеленых зон приравнивается к минимальному значению УПКС земель населенных пунктов по виду использования «земли под лесами в населенных пунктах (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)», для которых установлены пригородные зеленые зоны.

УПКС земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы, определяется путем расчета среднего арифметического УПКС видов угодий, по которым проходит учебно-туристическая тропа, трасса.

УПКС земельных участков в составе земель историко- культурного назначения приравнивается к УПКС вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка.

УПКС земельных участков в составе иных особо ценных земель определяется исходя из вида использования земель, наиболее близкого по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в составе земель особо охраняемых территорий и объектов осуществляется по алгоритму, применяемому при ГКО третьей группы земель промышленности и иного специального назначения. Сначала проводится кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе, затем в каждом кластере определяется эталонный земельный участок, т.е. такой участок, который обладает наиболее часто встречающимися в кластере значениями ценообразующих факторов. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим. По каждому эталонному участку определяется рыночная стоимость. Определение кадастровой стоимости земельных участков для каждого кластера осуществляется путем корректировки рыночной стоимости эталонного земельного участка соответствующего кластера.

Вопросы для самоконтроля

1. Порядок проведения и группировка земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения при Государственной Кадастровой оценке.

2. Методические подходы к определению кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения

3. Порядок проведения и группировка земель особо охраняемых территорий и объектов при Государственной Кадастровой оценке.

4. Методические подходы к определению кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов.

14. Государственная кадастровая оценка земель лесного и водного фондов, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда проводится в три этапа:

I - в пределах оценочных зон и территорий субъектов Российской Федерации;

II - в пределах территорий лесхозов;

III - в пределах участков лесных земель в границах лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель. В Методике не рассматриваются экологические функции лесных земель.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель лесного фонда на уровне оценочных зон и субъектов Российской Федерации

На первом уровне кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают лесные земли в границах оценочных зон и субъектов Российской Федерации.

Оценочные зоны включают территорию субъекта Российской Федерации или группы административно-территориальных образований (субъекты Российской Федерации, административные районы). Границы оценочных зон совпадают с границами субъектов Российской Федерации или административных районов, входящих в субъект Российской Федерации. Оценочные зоны совпадают с лесотаксовыми районами, которые устанавливаются постановлением Правительства Российской Федерации. При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

На момент проведения кадастровой оценки лесных земель определяются следующие показатели в расчете на 1 гектар лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

- базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

- базовые оценочные затраты;

- цена производства древесины;

- годовой расчетный рентный доход;

- кадастровая стоимость.

Базовая оценочная продуктивность 1 гектара лесных земель устанавливается по оценочным зонам в натуральном и денежном выражении.

Базовая оценочная продуктивность 1 гектара лесных земель в оценочной зоне в натуральном выражении (Рb,) рассчитывается по следующей формуле:

,

где: Pij - запас древесины на корню на 1 гектаре спелых насаждений i-ой основной лесообразующей породы при j-ом обороте рубки в оценочной зоне, куб.м.; Sij – площадь, занятая i-ой основной лесообразующей породой в j-ом обороте рубки, га; Тij – число лет в j-ом обороте рубки i–ой основной лесообразующей породы; n - количество основных лесообразующих пород; m – количество вариантов оборотов рубок в насаждениях одной лесообразующей породы.

Средневзвешенная базовая плата за 1 куб.м. древесины (Cb), отпускаемой на корню, на момент проведения кадастровой оценки лесных земель в оценочной зоне определяется по следующей формуле:

,

где: Сij – фактически сложившаяся в оценочной зоне плата за 1 куб.м. древесины, отпускаемой на корню i-ой основной лесообразующей породы в j-ом возрасте рубки, руб.

Базовая оценочная продуктивность 1 гектара лесных земель в оценочной зоне в денежном выражении рассчитывается как произведение базовой оценочной продуктивности в натуральном выражении (формула 6.1) на средневзвешенную базовую плату за 1 куб.м. древесины, отпускаемой на корню, на момент проведения кадастровой оценки лесных земель (формула 6.2).

Определение базовых оценочных затрат и цены производства древесины Базовые оценочные затраты на 1 гектар лесных земель складываются из фактических расходов лесхозов, находящихся в оценочной зоне за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях.

Цена производства древесины в расчете на 1 гектар лесных земель в оценочной зоне определяется путем умножения базовых оценочных затрат на норматив, учитывающий рентабельность производства, составляющий 1,07.

Определение годового расчетного рентного дохода с 1 гектара лесных земель

Дифференциальный рентный доход с 1 гектара лесных земель в оценочной зоне определяется как разность между базовой оценочной продуктивностью 1 гектара лесных земель в денежном выражении и ценой производства древесины в расчете на 1 гектар. Если при расчете дифференциального рентного дохода получается отрицательное значение, дифференциальный рентный доход принимается равным нулю.

Годовой расчетный дифференциальный рентный доход с 1 гектара лесных земель в оценочной зоне определяется путем деления дифференциального рентного дохода с 1 гектара лесных земель на число лет в средневзвешенном обороте рубки с учетом структуры основных лесообразующих пород.

Число лет в средневзвешенном обороте рубки в оценочной зоне (Tb) рассчитывается по следующей формуле:

,

Годовой абсолютный рентный доход определяется исходя из следующего положения: кадастровая стоимость 1 гектара худших лесных земель, на которых не образуется дифференциальный рентный доход, устанавливается равной кадастровой стоимости 1 гектара худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. Для расчета годового абсолютного рентного дохода с 1 гектара лесных земель коэффициент капитализации принимается равным 0,02.

Годовой расчетный рентный доход с 1 гектара лесных земель в оценочной зоне определяется суммированием годового расчетного дифференциального и годового абсолютного рентных доходов, получаемых с 1 гектара лесных земель.

Кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель в оценочной зоне определяется путем деления годового расчетного рентного дохода с 1 гектара лесных земель на коэффициент капитализации, принимаемый равным 0,02.