Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Третий тур кадастровой оценки этой категории земель проводится в соответствии с «Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденными приказом Минэкономразвития России №445 от 20.09.2010 г. Они предусматривают стандартный набор основных этапов определения кадастровой стоимости земель:

- формирование перечня земельных участков сельскохозяйственного назначения;

- группировка перечней земельных участков по видам использования;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков;

- составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.

Объектами ГКОЗ в субъекте РФ являются земельные участки физических и юридических лиц, поставленных на государственный кадастровый учет на дату оценки земель.

Перечень земельных участков-объектов оценки в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным Управлением Росреестра по субъекту РФ по состоянию на 1 января года проведения работ.

Перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории. Не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.

«Методическими указаниями ….» предусмотрено следующая группировка земель этой категории на виды использования земель:

1. Земли пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения ГКО, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными полосами, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

2. Земли малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

3. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки продукции.

4. Земли, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

5. Земли, на которых располагаются леса.

6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Кадастровая стоимость земельных участков первого вида определяется методом прямой капитализации расчетного рентного дохода. Расчетный рентный доход определяется как разность валового дохода от производства растениеводческой продукции и суммы затрат на выращивание, поддержание плодородия почв и предпринимательской прибыли.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель первого вида использования включает следующие действия:

- определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

- определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее - перечень культур);

- выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее - севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

- определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

- расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее - удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);

- определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее - удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур);

- расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее - удельный валовый доход);

- расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее - удельные затраты на возделывание);

- расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (далее - удельные затраты на поддержание плодородия почв);

- расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее - прибыль предпринимателя);

- определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

- определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее - коэффициент капитализации);

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

- расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

При выполнении указанных выше работ принимаются следующие условия:

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Кадастровая стоимость земельных участков второго и четвертого вида пользования принимается равной рыночной стоимости этих участков определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, третьего вида пользования, предполагает следующую последовательность действий:

- группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

- определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;

- определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка;

- расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

Группировка земельных участков проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта Российской Федерации (таблица 7);

описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;

объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений).

Таблица 7. - Примерный перечень факторов стоимости участков, отнесенных к третьей группе

Физические характеристики земельного участка	Физические характеристики капитальных зданий, строений и сооружений	Характеристики местоположения	Характеристики окружения
Вид использования земельного участка; Площадь земельного участка; Наличие коммуникаций (водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, отопления).	Функциональное назначение; Общая площадь; Строительный объем; Группа капитальности; Год постройки; Материал стен; Тип коммуникаций (водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, отопления).	Адрес (субъект РФ, район (сельский округ), город (село, деревня, поселок и т.д.) или адресные ориентиры; Земельно-оценочные районы в субъектах РФ; Подзоны в субъектах РФ; Удаленность от локальных центров (столицы субъекта РФ, районного центра, населенного пункта, транспортных коммуникаций и т.п.);	Удобство подъездных путей (наличие железнодорожных веток, возможность проезда большегрузных автомобилей, сельскохозяйственной техники и. т.п.); Транспортная доступность (близость остановок общественного транспорта и железнодорожных станций и др.) Численность населения в ближайшем населенном пункте к земельному участку; Экология в районе расположения земельного участка; Расстояние (по транспортным магистралям) до ближайшего центра сбыта сельскохозяйственной продукции; Расстояние до ближайшей транспортной магистрали; Расстояние до ближайшего транспортного узла.

Определение рыночной стоимости земель третьего вида пользования в составе эталонного земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Определение удельных показателей рыночной стоимости земель третьего вида пользования в составе эталонного земельного участка осуществляется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.

Участки 5 вида пользования оценивается исходя из среднего по субъекту Федерации удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель 6 вида пользования устанавливаются в размере минимального для субъекта Федерации значения УПКС земель для участков первой группы.

Вопросы для самоконтроля

1. Порядок проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, их группировка по видам использования.

2. Схема определения удельного показателя кадастровой стоимости первого вида использования земель сельскохозяйственного назначения.

3. Определение нормативной урожайности при государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

4. Агроклиматическое оценочное зонирование и подбор ассортимента культур при государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

5. Схема определения удельного показателя кадастровой стоимости третьего вида использования земель сельскохозяйственного назначения.

6. Определения удельного показателя кадастровой стоимости 2, 4, 5, 6 видов использования земель сельскохозяйственного назначения.