Кадастровая оценка земель населённых пунктов

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществляется на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39. Для целей кадастровой оценки выделяют 17 видов разрешенного использования земель населенных пунктов, так как классификация данных земель в Земельном и Градостроительном кодексах РФ неприменима для оценочных целей.

Состав видов разрешенного использования, выделяемых для кадастровой оценки земель населенных пунктов согласно официально действующей методике, является более подробным и подчинен стремлению отнести к одному виду земельные участки, стоимость которых формируется под влиянием одинаковых факторов.

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Для домов индивидуальной жилой застройки.

3. Для размещения гаражей и автостоянок.

4. В составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения

8. Для объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Для электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11. Для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дороги др.

14. Занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей и т.п.

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Методические подходы к определению кадастровой стоимости:

– построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков (1-10, 17 виды использования);

– определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости (11-12 виды использования);

– определение кадастровой стоимости земельных участков 13 вида использования на основании минимальных для 9 вида использования для данного населённого пункта, или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования (14-15 виды использования);

– установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала (16 вид использования – 1,0 руб за земельный участок);

– определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей.

Этапы определения кадастровой стоимости на основе построения статистических моделей:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Согласно Правилам ГКО кадастровую оценку земельных участков в населенных пунктах необходимо проводить, опираясь на статистический анализ рыночной информации. В связи с недостаточной развитостью земельного рынка в Российской Федерации не по всем 17 видам функционального использования можно получить необходимую для анализа рыночную информацию. По некоторым видам сделки с земельными участками отсутствуют полностью. Поэтому статистический анализ существующей рыночной информации и построение на его основе оценочных регрессионных моделей производился для видов функционального использования под №№ 1-10, 17.

Сбор исходной информации для проведения анализа включает в себя поиск информации о рыночных сделках с земельными участками и определение значений факторов стоимости для каждого объекта оценки (таблица 8). Вследствие того, что исполнителю работ по кадастровой оценке зачастую недоступна информация о реальных ценах, по которым осуществлялись сделки купли-продажи, большая часть информации для статистического анализа собирается из открытых источников и представляет собой цены предложения или спроса. Для сбора информации о сделках с земельными участками могут использоваться любые печатные или электронные СМИ, а также иные источники, содержащие подобную информацию.

По окончании сбора всей необходимой информации приступают к построению статистически значимой и качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков - функциональной зависимости стоимости земельных участков от ценообразующих факторов (факторов стоимости).

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости предпологает выбор факторов стоимости – характеристик земельного участка, оказывающая влияние на его стоимость. Модель строится с помощью метода наименьших квадратов и принадлежит к одному из следующих видов:

Линейная (аддитивная) модель

У = а₀ + а1Х1 +....+ аnX п)

Мультипликативная степенная

У = а₀ Х1а1... Хnаn

Экспоненциальная модель

У = а₀еxpХ1+…+ ап еxpХп

Таблица 8. - Состав факторов стоимости земельных участков

Вид разрешенного использования	№ п/п	Наименование фактора стоимости
Земельные участки (ЗУ), предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки	1.	Расстояние от населенного пункта до центра субъекта
2.	Расстояние объекта до центра населенного пункта
3.	Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, сквер, зеленая зона, пляж, река, озеро, пруд
4.	Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
5.	Расстояние до ближайшей общеобразовательной школы
6.	Расстояние до ближайшего детского сада
7.	Расстояние до ближайших учреждений здравоохранения
8.	Расстояние до магазина с минимально необходимым набором продуктов
9.	Численность населения в населенных пунктах
10.	Престижность
ЗУ, предназначенные дляиндивидуальной жилой застройки в составе сельских населенных пунктов	1.	Расстояние от населенного пункта до центра субъекта
2.	Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района
4.	Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, зеленая зона, бульвар, пляж, река, озеро, пруд
5.	Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта
6.	Наличие централизованного газоснабжения
7.	Наличие централизованного энергоснабжения
8.	Наличие централизованного водоснабжения
9.	Телефонизация
10.	Численность населения в населенных пунктах
11.	Престижность
ЗУ индивидуальной жилой застройки в составе городскихнаселенных пунктов	1.	Расстояние от населенного пункта до центра субъекта
2.	Расстояние объекта до центра населенного пункта
3.	Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, сквер, зеленая зона, бульвар, пляж, река, озеро, пруд
4.	Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
5.	Расстояние до ближайшей общеобразовательной школы
6.	Расстояние до ближайшего детского сада
7.	Расстояние до ближайших учреждений здравоохранения
8.	Расстояние до магазина с минимально необходимым набором продуктов
9.	Наличие централизованного газоснабжения

Продолжение таблицы 8

Вид разрешенного использования	№ п/п	Наименование фактора стоимости
	10.	Наличие централизованного энергоснабжения
11.	Наличие централизованного водоснабжения
12.	Наличие централизованной канализации
13.	Численность населения в населенных пунктах
14.	Престижность
ЗУ в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений	1.	Расстояние от населенного пункта до центра субъекта.
2.	Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (или городского округа)
3.	Расстояние объекта до центра населенного пункта
4.	Близость к зонам рекреации и водным объектам: лес, парк, сквер, зеленая зона, бульвар, пляж, река, озеро, пруд
5.	Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
	Наличие централизованного энергоснабжения
7.	Наличие централизованного водоснабжения
8.	Наличие источников, представляющих собой действующую и потенциальную экологическую опасность, очаги возможных катастроф (АЭС, склады токсичных и/или взрывоопасных веществ, химические и др. предприятия с опасным циклом производства) подтопление, карстовость др.
9.	Численность населения в населенных пунктах
10.	Престижность
ЗУ для размещения гаражей и автостоянок	1.	Расстояние объекта до центра населенного пункта
2.	Расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений
3.	Численность населения в населенных пунктах
4.	Престижность

После построения расчетных моделей необходимо выбрать наилучшую из них. Выбор состоит из двух этапов: на первом из рассмотрения удаляются статистически незначимые модели, на втором - из оставшихся моделей к рассмотрению принимается та, которая обладает наилучшим качеством. Статистическая значимость моделей проверяется с помощью критерия Фишера, а качество модели - путем анализа остатков модели, представляющих собой разность между практическими и теоретическими значениями уровней ряда.

Принято считать, что модель адекватна временному ряду при условии, что ряд остатков представляет собой случайную составляющую. Для подтверждения этой гипотезы проводят сравнение распределения остатков модели с нормальным распределением Гаусса. Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистическая модель, обладающая наилучшей адекватностью, т. е. остатки которой распределяются наиболее близко к нормальному закону.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования земель предполагает следующую последовательность действие:

- определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков для указанных выше видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второго вида использования в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе);

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования в составе сельских населенных пунктов путем умножения средних (медианных) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков второго вида использования в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений.

Вопросы для самоконтроля

1. Порядок проведения Государственной Кадастровой оценки земель населённых пунктов, виды разрешённого использования.

2. Методические подходы к определению кадастровой стоимости земель населённых пунктов.

3. Технология построения статистических моделей для Государственной Кадастровой оценки земель населённых пунктов.

4. Особенности расчёта кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населённых пунктов.

5. Основные характеристики точности статистических моделей, используемых при оценке.

6. Состав факторов стоимости земельных участков, используемых при построении статистических моделей.

7. Информационные источники для построения статистических моделей для Государственной Кадастровой оценки земель населённых пунктов.