Имущественные комплексы и недвижимость как объекты-вещи

Характеристики местоположения недвижимости

Характеристики местоположения являются информацией первостепенной важности. Так, в приватизационных процес­сах (как и за рубежом) отмечались случаи, когда инвестор при­обретал государственное предприятие не для его развития или использования по существующему функциональному назначе­нию, а как удачно расположенный объект, например, для складской перевалочной базы. Административные комплексы государственного собственника, как правило, характеризуют­ся качественным расположением в исторических центрах горо­дов и других архитектурных зонах притяжения, представляя собой привлекательные для частных структур объекты коммер­ческого использования: возможной приватизации, аренды и развития.

В числе характеристик местоположения выделяют следую­щие группы параметров.

1. Параметры глобальной идентификации (макропарамет­ры расположения объекта), которые для различных типов не­движимости — это выборки из привязанных к объекту данных следующего содержания:

♦ страна, регион, город, улица, почтовый или юридический адрес, точные географические координаты (например, для месторождений полезных ископаемых);

♦ природно-климатические, биолого-почвенные и иных видов пространственные зоны (например, жилой поселок в тайге, железная или автомобильная дорога в пустыне, нефтяная скважина на шельфе Северного моря).

2. Параметры ближнего окружения (микропараметры мес­тоположения), включающие информацию:

♦ удаленность от общепризнанных привлекательных объек­тов данной местности (исторический центр, набережная, парк). Подобную информацию о местоположении сопро­вождают картографией, приводят количественные оцен­ки удаленности;

♦ близлежащее существенно влияющее соседство — при­мыкающие землевладения и объекты, повышающие или понижающие его привлекательность. Это могут быть: по­лицейский участок, супермаркет, свалка отходов, принад­лежность объекта к выдающимся архитектурным или природно-ландшафтным ансамблям.

3. Пространственная доступность к средствам внешнего инф­раструктурного обеспечения — оценка возможностей пользова­ния или подключения к объектам производственной и социаль­ной инфраструктуры, необходимым для функционирования дан­ного объекта и связанного с его работой персонала, включая:

♦ близость или прямой доступ к различным транспортным магистралям местного и межрегионального значения, причалам, станциям метро, товарным станциям и перева­лочным базам. Информацию сопровождают схемами и картами с указанием местоположения объекта и объектов транспортной инфраструктуры;

♦ близость или возможность прямого подключения к теле­коммуникационным средствам, энергетическим и другим сетям передачи и распределения электроэнергии, газа, горячей и холодной воды, утилизации отходов и т. д.

С точки зрения управления или потенциала оборотоспособности объекта параметры местоположения формируют среду его жизнедеятельности, влияют на инвестиционную привлека­тельность и стоимостную оценку объекта, на показатели эф­фективного использования объекта. Например, для производ­ственных предприятий существенным является уровень разви­тия производственной инфраструктуры в регионе. Для объектов социально-культурного назначения приоритет привлекатель­ности может определяться природно-ландшафтным или исто­рическим окружением. Для офисного бизнеса важную роль играет близость к государственным учреждениям, банкам и другим финансовым институтам.

Физические характеристики объекта недвижимости Физические характеристики объекта — это его описание непосредственно как материальной вещи, визуально наблюда­емого предмета. Для этого используют.

♦ геометрические данные — всевозможные размеры (длина и ширина участка землевладения, протяженность фаса­дов вдоль главной улицы, высота сооружения, высота по­толков в складских помещениях и т. д.), общие и полез­ные площади, этажность, глубины залегания ископае­мых, геометрические формы и объемы в целом и по составляющим объектам и др.;

♦ архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные решения в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельным объектам и сооружениям;

♦ состав использованных материалов для зданий и соору­жений, а также почв и грунтов для лесных и земельных участков, породы для участков недр и т.д.

Информация о физических характеристиках объектов мо­жет включать как абсолютные значения (объемы, площади и другие габаритные размеры, количество этажей, объектов и сооружений и т. д.), так и динамические оценки с учетом про­цессов старения материалов, истощения почв, физического износа конструкций, элементов, инженерных систем и зданий в целом. Гарантией полноты и качества представления физи­ческих характеристик служат стандарты описания различных видов объектов. В частности, подобная информация есть в от­раслевых нормативных документах, таких как строительные нормы и правила (СНиП), стандарты технической инвентари­зации для определения степени физического износа зданий (ВСН 53-86р) и др.

Функциональные характеристики недвижимости

Функциональные характеристики объекта недвижимости включают данные о его назначении и уровне функциональной обеспеченности. Функциональное назначение определяют по основному профилю использования (например: администра­тивный комплекс, логистический комплекс, супермаркет, про­мышленное предприятие, земельный участок сельскохозяй­ственного назначения и т. д.). Распространенным явлением стали комбинированные объекты — имущественные комп­лексы многофункционального назначения, которые объеди­няют в различных пропорциях помещения для офисов, тор­говых центров, общественного питания, развлекательных центров и жилья.

К подобным многофункциональным объектам относят про­екты крупных торговых центров, включающих наряду с торго­выми площадями рестораны, кинотеатры, офисные и складс­кие помещения, и проекты комплексных жилищно-административных зданий с подземными автостоянками. Это особенно характерно при реконструкции зданий в историческом центре

Москвы и Санкт-Петербурга, где крайне дефицитными явля­ются парковочные площади, а также высок спрос на высоко­классные офисные помещения и элитное жилье.

Применительно к уровню функциональной обеспеченнос­ти рассматривают следующий перечень характеристик:

♦ структура и состав технологического и иного соответ­ствующего функциональному назначению объекта обо­рудования;

♦ уровень технологической оснащенности, используемых информационных и телекоммуникационных средств;

♦ принадлежность данному предприятию или научно-ис­следовательскому институту таких активов, как патенты и опытные образцы — результаты лабораторных разрабо­ток, ноу-хау, торговые марки и иные значащие на рынке символы и нематериальные активы.