Метод сравнительной единицы

Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (1м², 1м³ и др.) на количество единиц оцениваемого объекта.

Начинается с определения базовой стоимости строительства 1м² или 1м³, взятого в качестве ориентира “типичного” сооружения. Затем вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта. Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. В этом случае можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровням цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС укрупненные показатели стоимости строительства; УПВС укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м 2 типичного сооружения.

С_о =С₁ м² · S_o · К_п ·К_н · К_м · К_в · К _пз · К _ндс,

где С_о- стоимость оцениваемого объекта;

С₁ м²- стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

S^o - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1 1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта);

К_н - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К.= 1);

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительномонтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

Ø единое функциональное назначение;

Ø близость физических характеристик (класс конструктивных сис тем);

Ø сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

Ø другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание Индексы цен в строительстве (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Стоимость строительства в сметной документации инвестора следуя приводить в двух уровнях цен:

Ø в базисном (постоянном) уровне – на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен;

Ø в текущем или прогнозном уровне – на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня цен, следует использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Указанные индексы подробно изложены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. № 12133).

Например, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базисном уровне цен 1991 г., к текущему уровню 1999 г. производится следующим образом:

П3"99 = М"91 • КМ"99 + ЗГГ91 • Кзп "99 + ЭМ и М"91 • КЭМ и М"99, (6.3)

где П3"99 – прямые затраты, приведенные к текущему уровню 1999 г.;

М"91 – материалы в ценах 1991 г.;

КМ"99 – индекс пересчета для материалов к текущему уровню 1999 г.;

ЗП"91 – заработная плата в ценах 1991 г.;

К "99 – индекс пересчета заработной платы к уровню 1999 г.;

ЭМ и М"91 – эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;

КЭМиМ "99 – индекс пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 1999 г.