2015-10-22
1428
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость.
Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:
Ø денежные поступления от эксплуатации объекта недвижимости;
Ø доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.
В соответствии с этим д оходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Основные действующие здесь принципы – это принципы ожидания и замещения. Стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца.
Стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке дохода, который эта недвижимость способна принести. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
|
|
|
Доходный подход − это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Доходный подход включает два метода:
Ø метод прямой капитализации
Ø метод дисконтированных денежных потоков.
Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
1. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.
2. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.
