2015-10-22
824
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализации доходов применяется если:
Ø потоки доходов – стабильные положительные величины;
Ø потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный метод не следует использовать, если:
Ø потоки доходов нестабильны;
Ø объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
Ø нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
|
|
|
О сновные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1)определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
