Источник: Финансовый отчет АО «каспийский Банк» за 2006 год. Глава 1. Теоретические основы кредитования населения

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ кредитования населения

Экономическое содержание потребительского кредитования и необходимость ее применения в Республике Казахстан

1.2 Зарубежная практика применения ипотечного как одного из видов кредитования населения

1.3 Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

 

Глава 2. ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ АО «КАСПИЙСКИЙ БАНК»

2.1 Состояние кредитного рынка в Республике Казахстан

2.2 Общие сведения о банке и анализ кредитного портфеля АО «Каспийский Банк»

2.3 Реализация кредитной политики банка в области кредитования физических лиц

2.4 Методика расчетов платежеспособности заемщиков

 

глава 3. проблемы и пути совершенствования потребительского кредитования в Казахстане

3.1 Особенности кредитования населения в Республике Казахстан

3.2 Проблемы и пути совершенствования потребительского кредитования населения в Республике Казахстан

 

Заключение

 

Список использованной литературы

 

Введение

 

Сегодня рынок потреби­тельского кредитования переживает значительный подъем. Практи­чески все банки первой десят­ки заявили о создании соб­ственных программ кредитова­ния физических лиц. Помимо традиционных кредитов на улуч­шение жилищных условий и по­купку легковых автомашин, к продаже в кредит подключают­ся все новые и новые сегменты потребительских товаров: от мебели до сотовых телефонов. Что же послужило причиной такого кредитного бума?

Наверно не ошибемся, если назовем в качестве главной при­чины poст депозитов физичес­ких лиц бланках второго уров­ня. Создание системы гаранти­рования вкладов, общее повы­шение благосостояния привело к появлению у банков довольно большого финансового ресурса. Сразу же встал вопрос, а где размещать эти средства? И, в первую очередь, взоры банки­ров обратились в сторону по­требительского кредитования. На это, есть пять причин;

1. Это достаточно большой рынок, на котором пока хватает места всем. По предваритель­ным расчетам потенциальный размер рынка только в г. Алматы состав­ляет 100 миллионов долларов, в целом по стране - порядка миллиарда долларов.

2. Это малополитизиро­ванный рынок. Физические лица не так глубоко интересу­ются проблемами вхождения того или иного банка в ту или иную финансово-промышлен­ную группу. Гораздо больше на них производит впечатление рекламная раскрутка банка и скорость оформления кредита.

3. Физические лица-заем­щики готовы платить гораздо более высокие процентные ставки, чем их корпоративные собратья. Дело в абсолютных суммах, которые в случае фи­зических лиц обычно составля­ют порядка 130 тыс.тенге (1000 долларов США). Шаг в один процент годовых при таком раз­мере кредита составляет ме­сячную разницу в выплатах в 125 тенге, что практически не ощущается заемщиками.

4. Риск потребительского кредитования ниже чем корпо­ративный. Это достигается за счет высокой диверсификации кредитного портфеля и более высокой кредитной дисципли­ны физических лиц.

5. Потребительское креди­тование выгодно не только бан­кам, но и торговым организаци­ям, которые, в свою очередь, являются клиентами тех же бан­ков.

На этом прервем хвалеб­ные оды и поговорим о пробле­мах, присущих этому виду кре­дитования. Основная пробле­ма, присущая потребительско­му кредитованию, вытекает из его главного достоинства, а именно - малого размера потре­бительского кредита. Для полу­чения кредитного портфеля, сравнимого с корпоративным, необходимо выдавать потреби­тельских кредитов на несколь­ко порядков больше чем корпо­ративных. А это предъявляет совершенно другие требования к работе банка и его кредитных офицеров в плане скорости и технологичности.

І Если корпоративный кре­дит можно сравнить со штучной уникальной работой, то потре­бительский кредит должен вы­пускаться массовой серией, для чего требуется коренным образом менять принципы рас­смотрения и одобрения кредит­ных заявок. Для автоматизации процесса необходимо умень­шить до минимума человечес­кий фактор.

Понятно, что все эти про­блемы в мировой практике уже возникали и решались. Первы­ми в 50-х годах прошлого века с необходимостью автоматизи­ровать процесс рассмотрения кредитных заявок столкнулись американские банки, развива­ющие индустрию кредитных карточек. Для решения пробле­мы были привлечены извест­ные математики, которые пред­ложили воспользоваться стати­стическими методами класси­фикации физических лиц на «хороших» и «плохих» заемщиков.

Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.

Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической политики Республики.

Потребительский кредит - это кредит, предоставляемый населению для покупки потребительских товаров и оплаты быто­вых услуг в форме коммерческого кредита (продажа товаров с отсрочкой платежа через розничную торговлю) и банковского (ссу­ды на потребительские цели). Главное назначение потребительско­го кредита - поощрение продажи товаров населению. Этот кредит тесно связан с розничной торговлей: с одной стороны, с увеличением товарооборота растет объем кредита, так как спрос на товар по­рождает спрос на кредит, с другой - рост кредитования населенна усиливает платеже способный спрос. Эта зависимость особенно проявляется в настоящее время в условиях насыщенности рынка товарами.

Сравнение данного вида кредита в различных странах показы­вает разную степень его развития. В Италии и Японии отношения общей суммы долга населения к валовому внутреннему продукту этих стран находится на уровне 10%, ФРГ и Франции - 30%, а в Великобритании и США - более 60%Л Потребительский кредит используется главным образом при покупке дорогостоящих това­ров: автомобилей, электробытовых приборов, мебели и т.д. Чем до­роже товар, тем чаще используется кредит. Более половины объема кредита в капиталистических странах приходится на долю прода­жи автомобилей. Остальные товары чаще продаются на условиях наличной оплаты.

Начиная с. 70-х годов в ряде стран большое распространение получила практика открытия постоянных кредитов частным ли­цам. Речь идет о покупателях, приобретающих товары АОчно с помощью каталогов или в гигантских универмагах. Цель потреби­тельского кредита данного вида заключается в сохранении и рас­ширении клиентуры и, соответственно, увеличении торгового оборота фирм.

Банковские учреждения также подключаются к системе по­требительского кредита. Коммерческие банки США и Великобри­тании стали практиковать выдачу так называемых "персональных кредитов" частным лицам. Эти кредиты можно рас­сматривать как разновидность потребительского кредита, хотя они имеют ряд существенных отличий от финансирования прода­жи товаров.

Во-первых, персональные кредиты - это банковские ссуды в денежной форме, предоставленные частным лицам; во-вторых, эти кредиты не привязаны к конкретной коммерческой сделке, поэтому они являются более гибкими, чем обычная рассрочка платежа за купленный товар; в-третьих, отсутствие посредников делает систе­му таких кредитов более гибкой и простой, так как в ней участвуют лишь банк и заемщик.

Персональные кредиты используются для покупки потреби­тельского товара, получения определенных услуг (например, опла­ты туристских поездок). Часто эти кредиты получают молодые семьи, студенты на весь период обучения с погашением задолжен­ности в течение последующих 5 лет. Обычно сумма персонального кредита ограничивается 3-месячным окладом заемщика, срок по­гашения - 36 мес.

В настоящее время правила использования персонального кре­дита стали более единообразными. Этому способствовало массовое применение кредитных карточек. Существует большое число видов этих платежных средств. Все их объединяет одно общее свойство - возможность купить товар с оплатой его в будущем.

Потребительский кредит играет огромную роль в экономике многих стран, поэтому он подвергается активному регулированию со стороны государственных органов. Это регулирование можно разделить на два вида: на уровне выдачи и на уровне использова­ния. На стадии выдачи государство либо поощряет кредитование потребителей, либо сдерживает его. На этот вид деятельности бан­ков и финансовых компаний распространяется действие кредитных ограничений.

В условиях экономического спада и слабого спроса политика государства направлена на стимулирование деловой активности в стране. Для этого вводятся льготные условия потребительского кре­дита: сокращение части цены товара, выплачиваемой в наличной форме, удлинение срока кредита, снижение его стоимости. В усло­виях "перегрева" экономики, усилия инфляционного обесценения денег производится противоположная политика: увеличивается доля наличных платежей, сокращается срок кредита и повышает­ся процентная ставка. В развитых странах потребительский кредит имеет большое значение Он стимулирует спрос населения на товары и способствует увеличению их производства и реализа­ции. Широко к потребительскому кредиту прибегают рабочие и служащие со средним уровнем дохода. Но покупка товаров дли­тельного пользования в кредит обходится частным лицам значи­тельно дороже, чем при наличной сделка

В СССР потребительский кредит получил развитие в 60 - 70-е гг. Кредит предоставлялся для покупки бытовых предметов длительного пользования под 1-2% годовых на 6-24 мес.

Потребительский кредит может предоставляться в форме долгосрочных банковских ссуд частным лицам на приобретение и строительство жилищ. В Казахстане для этого создан специализи­рованный Государственный банк жилищного строительства.

Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока мало разработана в нашей стране; практически нет монографических работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного кредитования.

Структура данной работы представляет собой введение, основную часть, состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и список использованной литературы.

Вступление Казахстана в рынок в значительной мере связано с реализацией потенциала кредитных отношений. Поэтому одним из обязательных условий формирования рынка является коренная перестройка денежного обращения и кредита. Главная задача реформы - максимальное сокращение централизованного перераспределения денежных ресурсов и переход к преимущественно горизонтальному их движению на финансовом рынке. Создание финансового рынка означает принципиальное изменение роли кредитных институтов в управлении народным хозяйством и повышение роли кредита в системе экономических отношений.

Коммерческие банки являются главным инструментом в регулировании финансово-кредитных отношений между юридическими и физическими лицами. Развитие и совершенствование услуг, оказываемых коммерческими банками, имеет большое значение прежде всего потому, что с переходом от административно-командного типа экономики к свободной рыночной, изменяется место каждого отдельного гражданина в системе экономических отношений: он становится непосредственным собственником средств производства и получает большую степень экономической свободы. Реализация новых экономических прав и обязанностей порождает потребность в многочисленных банковских услугах и операциях.

Предоставляя ссуды своим клиентам, банки выполняют роль финансовых посредников, принимая денежные средства у вкладчиков и предоставляя их заемщикам. Эта деятельность банка приносит реальную пользу всем заинтересованным сторонам. Вкладчики пользуются тем, что их депозиты выполняют функцию средств обращения и функцию ликвидных активов, а в целом ряде случаев еще и приносят проценты. Заемщики пользуются открывшимися им доступом к крупным денежным суммам на достаточно длительные периоды времени. Это происходит даже в тех случаях, когда большинство мелких индивидуальных вкладчиков изъявляют желание вложить в банк лишь весьма небольшие денежные суммы, причем на короткий период времени. Не будь банков или каких-либо аналогичных финансовых посредников, ни одной крупной фирме вообще не удалось бы вести деловые операции, выступая в качестве заемщика у мелких фирм, располагающих временно свободными денежными средствами.

Что касается всего общества в целом, то польза, получаемая им от ссудных операций, становится ощутимой в тех случаях, когда ограниченные объемы предложения денежных средств, подлежащих передаче в ссуду, обеспечивают достижение наиболее продуктивных целей (из возможных). Осуществляя целенаправленный выбор будущих заемщиков и предоставляя ссуды лишь тем из них, кто оказывается в состоянии платить максимальную процентную ставку по выданной ссуде, сообразующуюся с общими условиями рыночной конъюнктуры, банкиры направляют поток денежных средств в русло инвестиций, используемых для строительства производственных предприятий, приобретения новой техники и для целого ряда других инвестиций в реальный капитал, который сам по себе обеспечивает получение высокой отдачи. То есть, рынок кредитов является важной составляющей экономической системы Казахстана.

Таким образом, актуальность темы данной работы становится очевидной. Потребительское кредитование для Республики Казахстан является важнейшей основой экономического развития нашего государства и во многом именно от того, как будет развиваться кредитная система, будет зависеть успех экономических преобразований в нашей стране. В связи с этим возникает необходимость анализа кредитного портфеля коммерческих банков Казахстана.

Кредитный портфель представляет собой остаток кредитной задолженности по балансу коммерческого банка на определенную дату. В экономической литературе кредитный портфельопределяется как совокупность требований банка по кредитам, которые классифицированы на основе определенных критериев. Одним из таких критериев, применяемых в зарубежной и отечественной практике, является степень кредитного риска. По этому критерию определяется качество кредитного портфеля. Анализ и оценка качества кредитного портфеля позволяет менеджерам банка управлять его ссудными операциями. В отечественной практике кредитный портфельопределяют как совокупность заключенных контрактов по сделкам кредитного характера. Сюда относят, помимо непосредственно ссуд, также факторинговые операции, лизинг, учет векселей, исполнение обязательства по выданным банковским гарантиям и поручительствам.

Итак, цель данной работы заключается в том, чтобы рассмотреть теоретические и практические аспекты потребительского кредитования в коммерческих банках Республики Казахстан на примере АО «Каспийский Банк».

Для выполнения данной цели нами необходимо решение следующих задач:

1) рассмотреть теоретические основы потребительского кредитования, необходимость потребительского кредитования в Казахстана;

2) дать анализ состояния кредитного портфеля банка на примере АО «Каспийский Банк»;

3) рассмотреть проблемы и перспективы развития потребительского кредитования в Казахстане.

Методологической основой для написания работы послужили общетеоретические и специфические методы научных исследований: хронологический, институциональный, сравнительный и структурно-функциональный.

Основные источники, использованные при написании данной работы можно условно разделить на три группы. В первую входят нормативные акты Республики Казахстан, регулирующие вопросы кредитной деятельности. Вторую группу источников составили Отчеты «Каспийский Банк», а также иные статистические материалы.

 

глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ кредитования населения

 

1.1 Экономическое содержание потребительского кредитования и необходимость ее применения в Республике Казахстан.

 

Потребительскими ссудами в нашей стране называют ссуды, предоставляемые населению. При этом потребительский характер ссуд определяется целью (объектом кредитования) предоставления ссуды.

В Казахстане к потребительским ссудам относят любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нуж­ды и прочие. В отличие от казахстанской трактовки потребительские ссу­ды в западной банковской практике определяют несколько иначе, а именно: потребительскими называют ссуды, предоставляемые частным заемщикам для приобретения потребительских товаров и оплаты соот­ветствующих услуг.

Классификация потребительских ссуд заемщиков и объектов кре­дитования может быть проведена по ряду признаков, в том числе по типу заемщика, видам обеспечения, срокам погашения, методам пога­шения, целевому направлению использования, объектам кредитования, объему и т.д.

По направлениям использования (объектам кредитования) в Казахстане потребительские ссуды подразделяют на кредиты: на неотложные нужды; под залог ценных бумаг; строительство и приобретение жилья; капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, их газификацию и присоединение к сетям водопровода и канализации. Гражданам, про­живающим в сельской местности, кроме того выдаются ссуды на стро­ительство надворных построек для содержания скота и птицы и приоб­ретение средств малой механизации для выполнения работ в личном подсобном хозяйстве. Членам садоводческих кооперативов и товари­ществ предоставляются долгосрочные ссуды на приобретение или строительство домов и на благоустройство садовых участ­ков. Банки выдают также долгосрочные ссуды на приобретение авто­мобилей, других товаров длительного пользования, покупку коров и телок, хозяйственное обзаведение отдельным категориям граждан.

По субъектам кредитной сделки (по облику кредитора и заемщика) различают:

- банковские потребительские ссуды;

- ссуды, предоставляемые населению торговыми организациями;

- потребительские ссуды кредитных учреждений небанковского типа (ломбарды, пункты проката, кассы взаимопомощи, кредитные коопе­ративы, строительные общества, пенсионные фонды и т.д.);

- личные или частные потребительские ссуды, предоставляемые ча­стными лицами;

- потребительские ссуды, предоставляемые заемщикам непосред­ственно на предприятиях и в организациях, в которых они работают.

По срокам кредитования потребительские ссуды подразделяют на:

- краткосрочные (сроком от 1 дня до 1 года);

- среднесрочные (сроком от 1 года до 3-5 лет);

- долгосрочные (сроком свыше 3-5 лет).

В настоящее время в Казахстане в связи с общей экономической неста­бильностью деление потребительских ссуд по срокам носит условный характер. Банки, предоставляя ссуды, обычно делят их на краткосроч­ные (до 1 года) и долгосрочные (свыше 1 года). Краткосрочную ссуду можно оформить на определенный срок (в пределах года) или до вос­требования. Ссуда до востребования не имеет фиксированного срока, и банк может потребовать ее погашения в любое время. При предостав­лении ссуды до востребования часто предполагается, что заемщик срав­нительно ликвиден и активы, в которые вложены заемные средства, могут быть превращены в наличность в кратчайший срок.

По способу предоставления потребительские ссуды делят на целе­вые и нецелевые (на неотложные нужды, овердрафт и т.д.).

По обеспечению различают ссуды необеспеченные (бланковые) и обеспеченные (залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием). Главная причина, по которой банк требует обеспечения, - риск понес­ти убытки в случае нежелания или неспособности заемщика погасить ссуду в срок и полностью. Обеспечение не гарантирует погашения ссу­ды, но уменьшает риск, так как в случае ликвидации банк получает пре­имущество перед другими кредиторами в отношении любого вида ак­тивов, которые служат обеспечением банковской ссуды.

По методу погашения различают ссуды, погашаемые единовремен­но и ссуды с рассрочкой платежа.

Кредиты без рассрочки платежей имеют важную особенность: по таким кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осу­ществляется единовременно. Примером таких ссуд могут служить так называемые бриджинг-ссуды, которые выдаются для покупки нового дома частным лицом в сумме разницы стоимости нового и старого дома владельца.

Ссуды с рассрочкой платежа включают: ссуды с равномерным перио­дическим погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т.д.); ссуды с неравномерным периодическим погашением ссуды (сумма платежа в по­гашение ссуды меняется (возрастает или снижается) в зависимости от оп­ределенных факторов, например, по мере приближения даты окончатель­ного погашения ссуды или завершения кредитного договора ссуды с неравномерным непериодическим погашением). При выдаче ссуды с рас­срочкой платежа действует принцип, согласно которому сумма ссуды спи­сывается частями на протяжении периода действия договора. Подобный порядок погашения ссуды не столь обременителен для заемщика, как при единовременной уплате долга. Для банка также выгоднее, чтобы ссуда погашалась периодически в течение всего периода действия договора, так как это ускоряет оборачиваемость кредита и высвобождает кредитные ресурсы для новых вложений, повышая таким образом его ликвидность.

По методу взимания процентов ссуды классифицируют следующим образом: ссуды с удержанием процентов в момент ее предоставления; ссуды с уплатой процентов в момент погашения кредита; ссуды с упла­той процентов равными взносами на протяжении всего срока пользо­вания (ежеквартально, один раз в полугодие или по специально огово­ренному графику).

Существует также такое понятие как ссуда с аннуитетным платежом, т.е. платежом с одновременной уплатой процентов за пользование ссудой.

По характеру кругооборота средств ссуды делят на разовые и возоб­новляемые (револьверные, ролловерные). В группу револьверных креди­тов, как правило, включают кредиты, предоставляемые клиентам по кре­дитным картам, или кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме овердрафта. Кредитные линии по счетам до востребования частных лиц менее распространены в мировой банковской практике, но используются аналогично кредитам по кредитным картам. Клиенты могут выписывать чеки на суммы, превышающие остаток средств на счете (чековый кредит), но уплачивают при этом проценты банку за пользование овердрафтом.

В качестве примера можно привести практику США, где все потребительские ссуды делят на три группы: ссуды с рассрочкой платежа; револьверные и ссуды без рассрочки платежа.

Порядок получения и погашения потребительского кредита

Кредит с рассрочкой платежа предполагает периодическое погаше­ние ссуды и процентов. В большинстве случаев заемщик получает такой кредит для покупки товаров или покрытия других расходов и обязуется погашать кредит ежемесячно равными долями. Кредиты, предоставляе­мые по кредитным картам, и овердрафт по текущим счетам формально можно отнести к кредитам с рассрочкой платежа, так как по ним также осуществляются периодические (в основном ежемесячные) платежи. Од­нако они имеют ряд отличительных особенностей, что позволяет выде­лить их в отдельную группу потребительских кредитов.

Сроки погашения ссуд с рассрочкой платежа в США обычно состав­ляют от 2 до 5 лет. Размеры ссуд варьируются в больших диапазонах. Такие кредиты нередко предоставляются на небольшие суммы, но в то же время объектами кредитования по ним могут быть автомобиль, яхта, самолет и другие крупные покупки стоимостью свыше 100 тыс. долл.

В отличие от револьверных кредитов большинство ссуд с рассроч­кой платежа являются обеспеченными.

Также можно выделить ссуды с льготным периодом погашения и без льготного периода.

В целом представленная выше классификация отражает многооб­разие потребительских ссуд, но не исчерпывает всех возможных крите­риев классификации, поэтому ее можно продолжить в зависимости от других признаков.

Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банков­ского кредита заключается кредитный договор между банком и заемщи­ком - пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполага­ет наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким посредником чаще всего выступают предприятия розничной торговли. В этом случае кредитный договор заключается между клиентом и мага­зином, который в последующем порядке получает ссуду в банке. О рас­пространенности подобной формы кредитования свидетельствует, напри­мер, тот факт, что в настоящее время свыше 60% ссуд, выдаваемых американцам на приобретение автомобиля, представляют собой косвен­ный кредит.

В нашей стране подобного рода статистика в настоящее время от­сутствует, однако общеизвестно, что в последние годы активно разви­вается кредитование населения через торговые организации. Покупа­тели нередко приобретают дорогостоящие товары (автомобили, холодильники, стиральные машины, компьютеры и другие товары дли­тельного пользования) с рассрочкой платежа.

Прямое и косвенное банковское кредитование потребительских нужд населения имеют свои преимущества и недостатки. Первое, что выгод­но отличает прямое банковское кредитование от косвенного, - это про­стота организации кредитного процесса, которая позволяет точно оце­нить объект кредитования, выяснить экономическую целесообразность выдачи ссуды и организовать действенный контроль за ее использова­нием и погашением. Все это, несомненно, положительно сказывается на организации кредитных отношений банка с заемщиком.

С другой стороны, к негативным факторам, с точки зрения банка, связанным с прямым банковским кредитованием, обычно относят не­сколько более высокий уровень риска, чем при косвенном банковском кредитовании. Чем обусловлен подобный вывод?

Во-первых, тем, что в Казахстане современная практика кредитования индивидуальных заемщиков имеет ряд сложностей: а) анализ кредито­способности индивидуальных клиентов на стадии, предшествующей вы­даче ссуды, проводят далеко не все коммерческие банки; б) методики анализа кредитоспособности не всегда отвечают требованиям практики; в) наличие обеспечения по ссуде нередко носит формальный характер.

Во-вторых, макроэкономическая ситуация в стране (особенно после финансово-банковского кризиса 2002 г.) также негативно сказалась на организации кредитования частных клиентов банка.

Косвенное банковское кредитование потребительских нужд населе­ния позволяет банку сократить влияние рисков (кредитных, процент­ных, валютных, рыночных и проч.), поскольку ссуды, предоставляемые, например, юридическим лицам (торговым организациям, предприяти­ям, на которых работают ссудозаемщики, фирмам и т.д.) позволяют с большей степенью достоверности и реальности определить кредито­способность заемщика (юридического лица), возможности погашения ссуды в срок и полностью, организовать действенный контроль, в том числе на стадии погашения ссуды.

С точки зрения клиента, важно также, что он получает ссуду в мо­мент возникновения в ней потребности (в торговой организации при покупке товаров длительного пользования, например, по кредитной карте). Для клиента нет необходимости обращаться в банк с просьбой о выдаче ссуды и т. д.

Кредитование физических лиц в Казахстане в современных условиях осуществляют главным образом сберегательные и ипотечные банки.

Основными видами предоставляемых ссуд являются долгосрочные и краткосрочные. Долгосрочные ссуды в основном носят инвестицион­ный характер и связаны с удовлетворением потребностей населения в жилищном строительстве и хозяйственном обзаведении.

Для определения современного рынка капиталов необходимо обратиться к понятию кредитного капитала. Кредитный капитал - это денежные средства, отданные в ссуду за определенный процент при условии возвратности. Формой движения ссудного капитала является кредит. Ссудный капитал представляет собой историческую категорию капитала, которая возникает и развивается в условиях капиталистического способа производства.

Операции по размещению кредитов называются кредитными операциями. Кредитные операции находят свое отражение в активе банка. Кредитование предприятий и населения относится к традиционным видам банковских услуг. Не случайно банк называют кредитным предприятием. Наибольшая часть активов коммерческого банка по-прежнему помещена в кредитные операции.

Ссудные операции - это кредитование клиентов и другие коммерческие банки.

Коммерческие банки относятся к особой категории деловых предприятий, получивших название финансовых посредников. Они привлекают капиталы, сбережения населения и другие денежные средства, высвобождающиеся в процессе хозяйственной деятельности, и предоставляют их во временное пользование другим экономическим агентам, которые нуждаются в дополнительном капитале. Банки создают на новые требования и обязательства, которые становятся товаром на денежном рынке. Так, принимая вклады клиентов, коммерческий банк создает новое обязательство - депозит, а выдавая ссуду - новое требование к заемщику. Этот процесс создания новых обязательств составляет сущность финансового посредничества. Эта трансформация позволяет преодолеть сложности прямого контакта сберегателей и заемщиков, возникающие из-за несовпадения предлагаемых и требуемых сумм, их сроков, доходности, и т.д.

Масштабы финансового посредничества в современной экономике поистине огромны. Представление об этом дает статистика денежных потоков. В этой системе учета хозяйство разделено на ряд секторов: домашние хозяйства, деловые предприятия, государственные учреждения, финансовые институты, заграничный сектор.

В странах с развитой экономикой сектор домашних хозяйств является, как правило, поставщиком капитала для других секторов. Сектор деловых фирм в условиях нормальной экономической конъюнктуры испытывает дефицит денежных средств. Государственный сектор обычно дефицитен, поэтому государство выступает заемщиком на рынке ссудных капиталов. Заграничный сектор может иметь как дефицит, так и избыток средств, в зависимости от состояния платежного баланса страны по текущим операциям и сальдо меж странового движения капитала.

Коммерческие банки являются многофункциональными учреждениями, оперирующими в различных секторах рынка ссудного капитала. Крупные коммерческие банки предоставляют клиентам полный спектр услуг, включая кредиты, прием депозитов расчетов и т.д. Этим они отличны от специализированных учреждений, которые ограничены определенными функциями. Коммерческие банки традиционно играют роль базового звена кредитной системы. Переплетение функций различных видов кредитных учреждений и популярность универсального типа банка создает известные трудности для определения понятий банк и банковская деятельность. Чаще всего главным признаком банковской деятельности считается прием депозитов и выдача кредитов.

Термин "Коммерческий банк возник на ранних этапах развития банковского дела, когда банки обслуживали преимущественно торговлю, товарообменные операции и платежи. Основной клиентурой были торговцы. Банки кредитовали транспортировку, хранение и другие операции, связанные с товарообменом. С развитием промышленного производства возникли операции по краткосрочному кредитованию производственного цикла: ссуды на пополнение оборотного капитала, создание запасов сырья и готовых изделий, выплату зарплаты и т.д. Сроки кредитов постепенно увеличивались, часть банковских ресурсов начала использоваться для вложений в основной капитал, ценные бумаги. Иначе говоря, термин "коммерческий банк" утратил свой смысл. Он обозначает "деловой" характер банка, его ориентированность на обслуживание всех видов хозяйственных агентов независимо от рода их деятельности.

Сегодня коммерческий банк способен предложить клиенту до 200 видов разнообразных банковских продуктов и услуг. Широкая диверсификация операций позволяет банкам сохранять клиентов и оставаться рентабельными даже при весьма неблагоприятной хозяйственной конъюнктуре. Следует учитывать, что далеко не все банковские операции повседневно присутствуют и используются в практике конкретного банковского учреждения (например, выполнение международных расчетов или трастовые операции). Но есть определенный базовый набор, без которого банк не может существовать и нормально функционировать. К таким конструирующим операциям банка относят:

- прием депозитов;

- осуществление денежных платежей и расчетов;

- выдача кредитов.

Систематическое выполнение указанных функций и создает тот фундамент, на котором зиждется работа банка. И хотя выполнение каждого вида операций сосредоточено в специальных отделах банка и осуществляется особой командой сотрудников, они переплетаются между собой. Так, банки обладают уникальной способностью создавать средства платежа, которые используются в хозяйстве для организации товарного обращения и расчетов. Речь идет об открытии и ведении чековых и других счетов, служащих основой безналичного оборота. Хозяйство не может существовать и развиваться без хорошо отлаженной системы денежных расчетов. Отсюда большое значение банков, как организаторов этих расчетов.

Создание платежных средств тесно связано с депозитной функцией кредитования банковских клиентов. Депозит может возникнуть двумя путями: в результате внесения клиентом наличных денег в банк или же в процессе банковского кредитования. Эти операции по-разному отразятся на величине денежной массы в стране. Если клиент внес деньги до востребования, то они превратились из наличных в безналичные. Общая сумма денег в хозяйстве не изменилась. Если же деньги зачислены на депозит, то общее количество денег в хозяйстве увеличилось, так как банк своей операцией создал новые платежные средства. Обратное действие - уничтожение происходит при снятии клиентом наличных со счета и при списании денег с депозита для погашения кредитов. Способность коммерческих банков увеличивать и уменьшать депозиты и денежную массу широко используется центральным банком, который через систему обязательных резервов управляет динамикой кредита.

Вторая обширная функциональная сфера деятельности банков - посредничество в кредите. Коммерческие банки, как уже говорилось, выполняют роль посредников между хозяйственными единицами, накапливающими и нуждающимися в денежных средствах. Они предоставляют владельцам свободных капиталов удобную форму хранения денег в виде разнообразных депозитов, что обеспечивает сохранность денежных средств, и удовлетворяют потребность клиента в ликвидности. Для многих клиентов такая форма хранения денег более предпочтительна, чем вложение в облигации или акции. Банковский кредит - тоже весьма удобная и во многих случаях незаменимая форма финансовых услуг, которая позволяет гибко учитывать потребности конкретного заемщика и приспосабливать к ним условия получения ссуды (в отличие от рынка ценных бумаг, где сроки и другие условия займа стандартизированы).

Помимо выполнения базовых функций, банк предлагают клиентам множество других финансовых услуг. Например, банки осуществляют разного рода доверительные операции для корпораций и частных лиц, связанных с передачей имущества в управление банку на доверительной основе, покупкой для клиентов ценных бумаг, управление недвижимостью, выполнение гарантийных функций по облигационным выпускам.

Значение кредитных операций в формировании прибыли.

Ссуды - самая важная часть банковских активов, а доходы по ссудам - самая крупная составляющая банковской прибыли.

Благодаря кредитным операциям коммерческий банк получает прибыль, что является основной целью любого коммерческого предприятия, в том числе банка.

Кредитные операции состоят из размещения средств банка и насколько эффективнее они сработают, тем больше будет прибыли у банка. Поэтому банк в своей деятельности должен стремиться, как можно выгоднее вложить имеющиеся у него кредитные средства. При этом выдавать кредиты при прочих равных условий тем клиентам в надежности, которых не сомневается банк, а это в большей степени постоянные клиенты самого банка. Кроме того, нужно тщательнее анализировать деятельность тех кто нуждается в кредите. Особенно необходимо обратить внимание на предоставленный план развития или производства, иначе говоря, бизнес план предприятия или организации.

Банк в своей деятельности старается достичь такого положения, когда проценты по размещаемым средствам превышают проценты по привлекаемым средствам. Только за счет чистого дохода от этих операций банк получает прибыль.

Кредитные операции основной источник прибыли банка, т.к. банк является кредитным учреждением. И соответственно его прибыль будет сформирована в первую очередь за счет кредитных операций.

 

1.2 Зарубежная практика применения ипотечного кредита.

 

Система ипотечного кредитования (кредитование под залог недвижимости) насчитывает более чем 200-летнюю историю развития. В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в ХУШ в. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале Х1Хв. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945г. премия начислялась в размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15%. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам.

За последнее время половина немецких семей заключила, по меньшей мере, одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991г. эта сумма составила 53 млрд немецких марок для приобретения более 122 тыс квартир.

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks).

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Итак, "немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в РК. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно казахстанская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды. В Законе «О банках и банковской деятельности» нет понятия строительных сберкасс, поэтому «достаточно сложно определить, будут ли строительные сберкассы осуществлять свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации». При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут только банки, чей уставной капитал не должен быть меньше 5 млн. евро, а говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно. Учитывая, что индустрия ипотечного жилищного кредитования находится на начальной стадии развития, а правовые взносы для ее развития требуют доработки, еще рано говорить о создании специализированных банков. К этому вопросу следует вернуться, когда будет принят пакет законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию.

Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из-за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.

Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством.

Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены "американской" моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.

Крупнейшим рынком ипотечного кредита в мире являются США. В США в 1916г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.

В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков.

По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США в 22,3 раз больше годового дохода ею хозяина.

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения некоторых требований, а также судебной. Различие между двумя последними видами ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки, в то время как законная и судебная ипотеки носят общий характер и относятся ко всему имуществу должника. Кроме того, законные и судебные ипотеки негласны для третьих лиц.

В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

- страховать предмет ипотеки;

- принимать меры для его сохранности;,

- сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

- уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права - судебная и административная.

В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:

- принудительная ипотека;

- принудительный аукцион;

- принудительное управление.

Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.

Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.

Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.

Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Это широко известные в США и в нашей стране организации "Фэнни Мэй" (FNMA -Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.

Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Главная составляющая инициирования - оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита (рис. 3.).

Наряду с кредитным учитывается процентный риск - возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.

Долгое время в США и ряде других западных стран использовался один традиционный способ предотвращения процентного риска: выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов - реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или выручки от продажи ("участвующая" ипотека).

Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.

"Участвующие" ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой процента, построены на ином принципе и применяются в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов, совместных предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной, расцениваются как условный процент.

Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешной реализации конкретного проекта, под который предоставляется финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как это происходит в ряде других схем, также используемых в практике ипотечного кредитования (при применении "плавающих" ставок процента в различных вариантах).

Существуют два основных типа "участвующих" ипотек.

1. Ипотека, при которой кредитор участвует в части операционного дохода. По условиям данною ипотечного кредита заемщик получает кредит по ставке ниже рыночной; при компенсации же кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. И ставка процента, и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении. Доля кредитора в превышении принимает форму "условного" процента, т.е. реализуется на некотором заранее оговоренном этапе жизни проекта, при продаже объекта либо при рефинансировании.

Обычно максимальный срок подобного соглашения - 10 лет, хотя проценты могут выплачиваться исходя из 40-летноего кредита. По истечении 10 лет объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.

Подобная схема выгодна для кредитора, потому что это некоторая страховка против непредвиденной инфляции. Главная привлекательная черта для заемщика-девелопера - это снижение процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.

2. Ипотека, при которой кредитор участвует в части превышения продажной цены над покупной. Ипотека, при которой кредитор получает право на часть операционного дохода, используется, как правило, в случаях финансирования доходной недвижимости.

Существует ряд причин, по которым подобные схемы финансирования являются достаточно популярными. Для заемщика-девелопера эта схема выгодна тем, что снижает ставку процента по кредиту. Кредитору же эта схема позволяет выдавать популярные традиционные кредиты под залог с фиксированной ставкой процента.

Так как ставка процента по ипотечным кредитам не всегда бывает фиксированной, ее расчет часто вызывает существенную трудность.

Ставка процента по таким активам, как ипотечный кредит, может быть определена как сумма средневзвешенных затрат на капитал и ожидаемых затрат в связи с финансированием, обслуживанием и инвестированием, определяемых как величина дохода по ипотечным кредитам, достаточного для покрытия предельной величины стоимости банковских фондов, эксплуатационных расходов и ожидаемых потерь. Средневзвешенные затраты на капитал представляют собой величину необходимого для держателей долговых обязательств банка (вкладчиков) и акционеров дохода, который представляет собой процент прибыли по ипотечным кредитам за весь срок. Приведенная ниже формула включает различные базовые ставки и отдельные надбавки к ним для держателей долговых обязательств и акций, скорректированные с учетом риска возможных потерь, такие как: ставка по заемным средствам (надбавка к базовой ставке для вкладчиков) (DY), отношение стоимости заемных средств к стоимости активов (D/A), ставка на акционерный капитал (надбавка к базовой ставке для акционеров или надбавка на акционерный доход) (EY), отношение стоимости акционерного капитала к стоимости банковских фондов (Е / А), ожидаемые надбавки на расходы и риск (SPREAD) - надбавка за кредитный риск (CR), надбавка за риск процентной ставки (IRR), надбавка за риск изменения условий мобилизации фондов (BR), надбавка за риск альтернативного выбора (OR), надбавка за риск ликвидности (LR), предельные административные расходы (МС). Ставка процента по ипотечному кредиту (MORT) может быть представлена следующим образом: [44, с. 111]

(4) (5)

Необходимо отметить, что расчет ставки по ипотечным кредитам сам по себе представляет собой трудную задачу; в РК она еще более затрудняется в связи с недостатком опыта, отсутствием отлаженного механизма правого регулирования такого вида кредитования, а также нестабильностью экономической и политической ситуации в стране.

В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности з