Осуществление и защита гражданских прав

купли-продажи строений лишь при условии соблюдения нотариального оформления договора с последующей регистрацией его в соответствую­щем коммунальном отделе. При этом обе стадии оформления договора купли-продажи строений признавались существенными с точки зрения его действительности'.

Однако в последующем законодательстве и в судебной практике этот основной принцип проводится недостаточно четко. Так, § 1 инструк­ции Наркомхоза РСФСР «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» от 25 декабря 1945 г., согласованной с НКЮ РСФСР², устанавливает, что целью ретистрации строений является не установление права владения строением или права собственности на него, а уточнение права владения строениями и учет строений по фондам. Вместе с тем § 14 инструкции дает перечень основ­ных документов, устанавливающих право собственности на строение, и среди этих документов указывает на «нотариально удостоверенные дого­воры купли-продажи, мены и дарения строения». Таким образом, соглас­но приведенной инструкции право собственности на строение возникает у покупателя уже с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи строения, тогда как регистрация лишь уточняет, кто именно в данный момент является собственником строения и ведет учет строений по фондам³.

Это положение нашло свое отражение и в судебной практике, кото­рая нередко приходит к выводу о том, что сам по себе факт регистрации строения на то или иное лицо еще не свидетельствует о праве собствен­ности этого лица на зарегистрированное строение. Вместе с тем вопрос о действительности нотариально удостоверенного договора в судебной практике не вызывает сомнений, и признание договоров купли-продажи строений недействительными имеет место, как правило, лишь при отсут­ствии нотариального удостоверения договора, независимо от регистрации договора в коммунальном отделе и от выполнения покупателем всех обя­занностей, вытекающих из того, что данное строение зарегистрировано на его имя (уплата налогов, страховых платежей и т. д.).

' В связи с этим следует признать более правильным толкование ст. 185 ГК, данное И. Л. Брау-де в приведенных выше работах

² См • «Жилищное законодательство Сборник официальных материалов», с. 78 и ел

³ Следует признать неосновательным указание И. Л. Брауде о том, что приведенная инст­рукция не свидетельствует в пользу возникновения права собственности у покупателя уже с момента нотариального удостоверения договора (см.: И. Л. Б р а у д е. Право на строе­ние и сделки по строениям по советскому праву, с. 98). 396