2017-12-14
1129
Згідно зі ст. 98 ЗК України право земельного сервітуту - це право власника (користувача) земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування суміжною земельною ділянкою або ділянками з метою усунення недоліків своєї ділянки. Сутність земельного сервітуту полягає у тому, що обслуговуюча земельна ділянка своїми зручностями усуває недоліки панівної земельної ділянки. Крім того, важливою умовою є те, що встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, прав володіння, користування та розпоряджання нею.
Залежно від мети використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) панівної ділянки земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. До постійних належать земельні сервітути, при яких одна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольняти певні потреби власника (користувача) ділянки. Зокрема, до постійних земельних сервітутів належить прокладення власником (користувачем) панівної ділянки певного лінійного об'єкта через суміжну (обслуговуючу) земельну ділянку. Прикладом строкового земельного сервітуту може бути встановлення власником (користувачем) панівної ділянки будівельного обладнання і складування будівельних матеріалів з метою ремонту своєї будівлі на сусідній (обслуговуючій) ділянці. Дія даного земельного сервітуту припиняється одразу після закінчення будівництва чи ремонту1.
|
|
|
Звичайно, встановлення земельного сервітуту є обтяженням для обслуговуючої земельної ділянки і певною мірою може в чомусь унеможливлювати її використання, але найголовніше є те, що встановлення земельного сервітуту не повинно позбавляти власника обслуговуючої ділянки жодної з його правомочностей, які передбачені правом власності.
На практиці при встановленні земельного сервітуту мають враховуватись інтереси власника (користувача) панівної ділянки та власника (користувача) обслуговуючої, суміжної ділянки. Встановлення в кожному конкретному випадку земельного сервітуту має передбачати такий варіант, при якому власник (користувач) обслуговуючої ділянки буде мати якнайбільше можливостей вилучати корисні властивості зі своєї ділянки, задовольняючи власні інтереси.
Аналогічно римському праву в Україні визнано, що сервітут становить різновид майнових прав. Це є суттєвим визнанням, оскільки на сервітут поширюються всі інші норми та ознаки майнового права.
Суб'єктами сервітуту слід вважати власників майна, обтяженого сервітутом, з одного боку, та осіб, що здійснюють право сервітуту, - з іншого.
|
|
|
За чинним законодавством це повинні бути громадяни чи юридичні особи - власники чи користувачі земельної ділянки або іншої нерухомості. Як і майновий сервітут римського права, сервітут українського права установлюється на користь визначеної земельної ділянки чи іншої нерухомості.
В якості об'єкта сервітуту в українському праві вважаються земельні ділянки.
Право земельного сервітуту визначається не лише як право на майно, а й більш конкретно, як право обмеженого користування чужими земельними ділянками.
Так, згідно з вимогами Земельного кодексу України земельним сервітутом є право обмеженого користування чужими земельними ділянками, встановлене для однієї особи або декількох осіб (приватний земельний сервітут) чи для необмеженого кола осіб (публічний земельний сервітут).
Приватний земельний сервітут встановлюється за домовленістю між особою, що вимагає його встановлення, та власником земельної ділянки. В разі недосягнення такої згоди, рішення приймається у судовому порядку за позовом особи, що вимагає встановлення сервітуту.
Публічний земельний сервітут встановлюється шляхом прийняття відповідного закону, іншого нормативно-правового акта України чи за рішенням суду.
За призначенням Земельним кодексом України встановлюються такі види земельних сервітутів:
- проходу - право проходу або проїзду на велосипеді через чужу земельну ділянку;
- проїзду - право проїзду на транспортному засобі проїзною частиною через чужу земельну ділянку;
- інженерної комунікації - право прокладання та експлуатації державних, комунальних та приватних ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій через чужу земельну ділянку;
- водопроводу - право проводити на свою земельну ділянку воду з чужої водойми або через чужу земельну ділянку;
- водостоку - право відведення води зі своєї земельної ділянки на чужу або через чужу земельну ділянку;
- водозабору - право забору води для потреб своєї земельної ділянки з чужої водойми та право проходу до водойми;
- водопою - право поїти свою худобу та право прогону худоби, що веде через водойми;
- прогону худоби - право прогону худоби та проходу через чужу земельну ділянку;
- пасовища - право сінокосу та випасу худоби на чужій земельній ділянці в періоди, що відповідають місцевим умовам та звичаям;
- будівництво - право зведення будівель та споруд на власній земельній ділянці з опорою на сусідню земельну ділянку, або будівель та споруд, що нависають над сусідньою земельною ділянкою на відповідній висоті, право зведення будівель та споруд на сусідній земельній ділянці;
- ремонтно-будівельної смуги - право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;
- охорони довкілля - право здійснювати на чужій земельній ділянці заходи щодо охорони довкілля;
- вилову риби з берега водного об'єкта;
- проведення науково-дослідних робіт - право тимчасового користування земельною ділянкою для проведення науково-дослідних робіт;
- інші способи задоволення потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення відповідних земельних сервітутів.
Земельні сервітути по новому Цивільному кодексу України. Слід зазначити, що після прийняття і введення в дію Земельного кодексу України, 16 січня 2003 р. Верховна Рада України затвердила новий Цивільний кодекс, що вступає в дію з 1 січня 2004 р. На жаль, Цивільний кодекс містить ряд положень про земельні сервітути, яких немає в Земельному кодексі. Мова йде про такі види земельних сервітутів, як емфітевзис і суперфіцій. Згідно ст. 407 ЦК, емфітевзис являє собою право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, що виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою. А суперфіцій – це право користування земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових і інших споруд і будинків, надане власником земельної ділянки іншій особі (ст. 413 ЦК). Як передбачено Цивільним кодексом, емфітевзис і суперфіцій можуть виникати на підставі чи договору шляхом успадкування.
|
|
|
За своїм соціально-економічним призначенням і правовим змістом, емфітевзис і суперфіцій є інститутами, що мають багато спільних рис з інститутом оренди землі. Основні відмінності між ними полягають у тому, що право емфітевзиса і право суперфіція, на відміну від права оренди землі, можуть установлюватися на невизначений термін і відчужуватися на підставі цивільно-правових правочинів. емфітевзис і суперфіцій широко застосовувалися в Древньому Римі й у період Середньовіччя. На наш погляд, у сучасних умовах в Україні впровадження зазначених земельних сервітутів є недоцільним, оскільки всі суспільні відносини, пов'язані з передачею власником своєї земельної ділянки в користування для сільськогосподарських чи інших потреб, можуть бути врегульовані шляхом укладення договору оренди землі. У порівнянні з емфітевзисом і суперфіцієм, інститут права оренди землі є простим і практичним правовим механізмом передачі прав користування землею, і, вважаємо, цілком витисне застарілі правові форми передачі прав на земельні ділянки з практики регулювання земельних відносин.
Питання 10. Найбільш ефективне використання вільної земельної ділянки
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання
Загальні положення
Земля знаходить вартість лише при її використанні, тому всі докази щодо вартості засновані на аналізі можливого використання. Це вносить елемент неоднозначності в оцінку землі, так як в залежності від характеру такого використання вартість одного і того ж земельної ділянки може істотно відрізняться, що дозволяє говорити про різної вартості землі при альтернативному використанні. Однак, завжди існує таке використання, яке призводить до найвищої вартості землі і буде для неї найбільш ефективним. Саме воно є адекватним з точки зору учасників ринку та повинно розглядатися як підстава для визначення ринкової вартості земельної ділянки.
|
|
|
У сьогоднішній практиці оцінки земельних ділянок відсутнє даний аналіз. Як правило, в звітах вибір і обгрунтування найбільш ефективного використання зводиться до перерахуванню його критеріїв і непідтвердженими якимись або розрахунками твердженням, що використання, під яке виділяється земельна ділянка, є найбільш ефективним.
Процедура виявлення і обгрунтування альтернативного використання нерухомого майна забезпечує максимально продуктивне використання, називається аналізом найкращого і найбільш ефективного використання. При цьому найкраще і найбільш ефективне використання - це ймовірне використання вільної землі або власності з поліпшенням, яке фізично здійсненне, юридично обгрунтовано, економічно доцільно і призводить до найвищої вартості.
В основному поняття найкращого і найбільш ефективного використання застосовується тільки до землі. Земля, вважається, має вартість, в той час як поліпшення вносять свій внесок у вартість самого нерухомого майна в цілому. Звідси теоретичний акцент аналізу найкращого і найбільш ефективного використання ставиться на можливе використання землі, як якщо б вона була вільною. Навіть для поліпшеною нерухомості оцінка землі як вільної є необхідним умовою при визначенні вартості нерухомого майна. Тільки таким способом може бути визначений реальний внесок поліпшень у вартості нерухомості.
Поняття найкращого і найбільш ефективного використання поліпшеної нерухомості в оцінці нерухомості було розроблено в 1960-і роки.
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання виконується:
а) для ділянки землі як вільного;
б) для ділянки землі з існуючими поліпшеннями.
Мета аналізу найкращого і найбільш ефективного використання - обгрунтований вибір максимально продуктивного використання нерухомості.
При остаточному виборі варіанта найкращого і найбільш ефективного використання конкретної власності керуються такими положеннями:
В· якщо вартість власності з поліпшеннями більше вартості ділянки без поліпшень, найкращим і найбільш ефективним використанням буде використання власності з поліпшеннями;
В· якщо вартість вільної ділянки перевищить вартість з поліпшеннями найкращим і найбільш ефективним використанням буде використання землі як вільної.
Найкраще і найбільш ефективне використання землі як вільної
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання землі як вільної виконується в двох випадках:
1. При необхідності окремої оцінки ділянки землі;
2. При виборі об'єктів для порівняльного аналізу.
Основне завдання даного аналізу - дати відповідь на наступні питання:
1. Якщо земля Тобто чи буде вільною, як її слід використовувати?
2. Який тип будівлі або споруди слід побудувати і коли?
Оцінювач повинен проаналізувати не тільки поточний стан ринку, але і дати прогноз його зміни на майбутнє, так як вартість визначається, головним чином, потенційними можливостями. Наприклад, існуюче найбільш ефективне використання в ближньому передмісті, як сільськогосподарської, з ростом міста може змінитися на використання під будівництво житлових індивідуальних будинків.
Можуть бути випадки, коли найбільш ефективним поточним використанням буде тимчасове або спекулятивне. Тимчасове використання припускає влаштування автостоянок, спортивних майданчиків. Через деякий час найбільш ефективним використанням ділянки може бути будівництво офісу.
Спекулятивне використання передбачає утримування ділянки вільним до того моменту, коли ситуація наринку буде сприятлива для проведення поліпшень.
Часто забудований ділянку аналізується як нібито вільний. У цьому випадку завданням аналізу є визначення ефективності поточного використання та пов'язаного з ним подальшого використання - реконструкцій, модернізацій, ремонту, демонтажу і т.п. Даний вільна ділянка розглядається з точки зору будівництва будівлі, аналогічного існуючому. Якщо таке використання відповідає найбільш ефективному, то різниця між поточною вартістю поліпшень і вартістю нових поліпшень буде визначати втрату вартості за рахунок різних причин.
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання - зіставлення варіантів забудови ділянки землі. Для кожного варіанту забудови розраховується залишкова вартість землі. Найвища залишкова вартість землі відповідає варіанту її найкращого і найбільш ефективного використання.
Питання 11. Найбільш ефективне використання поліпшеної земельної ділянки
Найкраще і найбільш ефективне використання землі з існуючими поліпшенням
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання власності, як поліпшеною, виконується в наступних випадках:
- при визначенні характеру використання власності, що забезпечує максимальний повернення інвестованого капіталу;
- при виборі об'єктів для порівняльного аналізу.
Основна завдання даного аналізу - дати відповіді на наступні питання:
1. Як слід використовувати існуючі поліпшення?
2. Який тип реконструкції або модернізації слід виконати і коли?
Найкраще і найбільш ефективне використання власності як поліпшень - це використання її при наявності існуючих поліпшень. Аналіз такого використання повинен дати рекомендації щодо подальшої експлуатації власності.
Критерієм найкращого і найбільш ефективного використання власності як поліпшеною, є максимізація вартості власності при підходящої довгостроковій нормі віддачі і величині ризику.
На практиці, якщо варіанти не припускають витрат на реконструкцію або модернізацію, то вони можуть порівнюватися безпосередньо один з одним на основі цієї вартості майбутніх доходів. Якщо потрібні витрати на перепрофілювання або реконструкцію, порівняння варіантів може проводитися на базі чистої справжньої вартості або внутрішньої норми прибутку проекту реконструкції кожного варіанту.
Послідовність виконання аналізу найкращого найбільш ефективного використання земельної ділянки
Аналіз ННЕІ ділянки землі як вільного від поліпшень
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки проводитися в такій послідовності:
1. Аналіз ринку і відбір альтернативних варіантів можливого використання, які розумно здійсненні, з урахуванням ринкових можливостей і обмежень.
Варіант найкращого і найбільш ефективного використання конкретної ділянки землі вільного або земельної ділянки з поліпшеннями включає в себе перевірку відповідності різних варіантів наступним критеріям:
Найкраще і найбільш ефективне використання земельної ділянки як вільного, так і з поліпшеннями, має задовольняти чотирьом критеріям:
- бути фізично здійсненним;
- бути законодавчо дозволеним;
- бути фінансово-економічним доцільним;
- мати максимальну прибутковість.
Розглянемо особливості застосування критеріїв найкращого і найбільш ефективного використання.
Фізична придатність земельної ділянки.
Найкраще і найбільш ефективне використання власності залежить від її фізичних характеристик.
При розгляді варіантів використання слід враховувати:
- Розміри і форму ділянки, які можуть відповідати або не відповідати оптимальному використанню. Наприклад, ділянка може бути малий для будівництва промислового об'єкта, який є найкращим використанням при існуючому зонуванні.
- Доступність транспортних і комунальних зручностей може виявитися вирішальним фактором при виборі варіанту використання, наприклад: якби забудовник був зацікавлений у будівництві складських приміщень, то перевага була б віддано ділянці, має вихід на мережу швидкісних шосе або на залізницю. Длямагазинів, ресторанів швидкого обслуговування, мотелів дуже важливим є візуальна відкритість з будь-якого боку дорожнього руху. Відсутність можливості підключення до магістрального каналізаційного колектора може виключити розглянутий варіант використання з переліку фізично здійсненних.
- Інженерно-геологічні і гідрогеологічні умови можуть унеможливити проект найбільш ефективного варіанту поліпшень, за рахунок, наприклад, низькою несучою здатністю грунту або високого рівня підземних вод.
- Топографічні і географічні особливості можуть накладати істотні обмеження на використання. Наприклад, використання ділянки для спорудження великого промислового терміналу може стати неможливим через рельєфу ділянки.
Юридична забезпеченість
При аналізі найкращого і найбільш ефективного використання власності слід визначити які варіанти використання відповідають чинним в даній місцевості законодавчим, урядовим, муніципальним актом. Повинні бути проаналізовані всі документи регламентують нормативно-юридичну сторону функціонального використання. Публічні обмеження включають: правила зонування; вимоги щодо охорони навколишнього середовища; вимоги на отримання дозволу; будівельні кодекси; житлові кодекси; положення про розбивці землі на дільниці. Інші публічні обмеження можуть включати нормативи енергоспоживання, обмеження по затіненості, примусове вилучення землі для публічного використання та інше.
Характер використання може бути обмежений довгостроковими договорами оренди. Крім того, можуть мати місце часткові або тимчасові обмеження визначають заборона на використання окремих видів матеріалів, обмеження поверховості, тимчасовий заборона на будівництво в даному місці.
У деяких випадках стосовно до великих проектів, обов'язковою вимогою є їх оцінка місцевими жителями. В інших випадках забудовник повинен надавати певний відсоток квартир або таку ж частину будинків у мікрорайонах індивідуальної житлової забудови людям з низьким рівнем доходу за ставками орендної плати або за цінами нижче ринкових. Ці обмеження можуть значно вплинути на варіант найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки.
Можуть мати місце часткові або тимчасові обмеження, що визначають заборона, пов'язана зі статусом об'єкта, як пам'ятника культурно-історичної спадщини. Часткові обмеження в більшості випадків накладають додаткові витрати при проведенні поліпшень, особливо в районах історично-міської забудови.
Крім законодавчих обмежень можуть мати місце негативні настрої місцевого населення, що може зробити неможливим певний варіант використання.
Приватні правові обмеження включають обмеження на використання об'єкта, сервітути конкретні угоди. Сусідній землевласник, може володіти будинком, вторгається в даний об'єкт. На ділянці можуть знаходитися поховання або історичні будівлі не підлягають знесенню.
Фінансово-економічна доцільність
Після виключення з розгляду фізично не здійсненних і законодавчо не дозволених варіантів використання, слід виконати аналіз фінансової доцільності варіантів, що залишилися. Критерієм фінансової доцільності є позитивний повернення інвестованого капіталу, тобто, повернення рівний або більший витрат на компенсацію витрат на утримання, фінансові зобов'язання і початкові інвестиції.
Спрямованість дослідження фінансової здійсненності буде залежати від того, на якому ринку представлені фізично можливі і юридично дозволені види використання.
Якщо ці види використання представлені наринку оренди, то аналіз фінансової здійсненності буде зводитися до того, які з них забезпечать чистий операційний дохід, достатній для задоволення необхідної ринкової норми віддачі інвестицій:
де:
- чистий операційний дохід від здачі в оренду поліпшеної нерухомості;
ГПОД - річний платіж з обслуговування боргу.
Якщо фізично можливі і дозволені види використання представлені на ринку купівлі-продажу, то аналіз фінансової здійсненності буде спрямований на визначення величини доходу, який буде отриманий від реалізації поліпшеної нерухомості при альтернативному використанні. Фінансово здійсненними в цьому випадку будуть вважатися ті види використання, при яких дохід буде перевищувати суму витрат, необхідну для створення і продажу поліпшеної нерухомості:
РС> Cc + CФ + Пр
де:
РС - ринкова вартість поліпшеної нерухомості;
Сс - вартість будівництва;
Сф - вартість фінансування;
Пр - прибуток забудовника
Очевидно, що дані перевищення буде визначати суму, яку забудовник може витратити на придбання землі. Однак, з урахуванням допущення про те, що на ринку всі сторони, включаючи власника земельної ділянки, прагнуть максимізувати свої вигоди, можна сформулювати такі додаткові умови здійсненності освоєння і забудови земельної ділянки. Сума, яку забудовник може запропонувати за земельну підлягає розвитку, повинна бути більше або дорівнює його вартості з поліпшеннями
Питання 12. Порядок формування землевпорядної документації
Землевпорядна документація визначається Земельним кодексом України. У ньому перелік видів землевпорядної документації наведено лише опосередковано в статті 184, але він може використовуватися як принциповий підхід до визначення переліку в майбутньому. За класифікацією попередньої редакції Земельного кодексу (ст. 100) були визначені дещо інші види землевпорядної документації. Вони затверджені у встановленому на той час порядку і будуть чинними ще тривалий період. Тому при розгляді землевпорядної документації як джерела інформації слід користуватись обома переліками.
У статті 181 дано визначення землеустрою: "Землеустрій - це сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил".
З огляду на завдання даного розділу важливо те, що розробка, затвердження та реалізація землевпорядної документації також є складовими землеустрою. Під цим кутом зору і розглядатимемо все, що пов'язано із землевпорядною документацією.
Детальніше види землевпорядної документації наведено у Законі України
"Про землеустрій".
У статті 25 Закону сказано, що документацію із землеустрою розробляють у вигляді програм, схем, проектів, спеціальних тематичних карт, атласів, технічної
документації.
Доцільно навести цей перелік повністю. Види документації із землеустрою:
а) загальнодержавні й регіональні (республіканські) програми використання
та охорони земель;
б) схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень;
в) проекти землеустрою щодо встановлення і зміни меж адміністративно- територіальних утворень;
г) проекти землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
ґ) проекти землеустрою щодо формування земель комунальної власності територіальних громад і проекти розмежування земель державної та комунальної власності населених пунктів;
д) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок;
є) проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань;
є) проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;
ж) проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів;
з) робочі проекти землеустрою щодо рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, зсувів, ущільнення, закислення, забруднення промисловими та іншими відходами, радіоактивними та хімічними речовинами, покращання сільськогосподарських земель, підвищення родючості ґрунтів (далі - робочі проекти землеустрою);
и) технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
і) технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку;
ї) спеціальні тематичні карти і атласи стану земель та їх використання.
Документація із землеустрою включає в себе текстові та графічні матеріали і містить обов'язкові положення, встановлені завданням на розробку відповідного виду документації.
Документація із землеустрою розробляється на основі завдання на розробку відповідного виду документації, затвердженого замовником.
Склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації із землеустрою регламентуються відповідною нормативно-технічною
документацією з питань здійснення землеустрою.
Зважаючи на необхідність використання землевпорядної документації для оціночної діяльності варто зупинитися на порядку користування документацією із землеустрою, який визначено статтею 33 згаданого Закону.
Юридичні та фізичні особи мають право користуватися матеріалами Державного фонду документації із землеустрою з дотриманням вимог цього Закону, інших законів України і Положення про Державний фонд документації із землеустрою.
При користуванні документацією з Державного фонду документації із землеустрою забороняється:
копіювання топографічних, картографічних, аерозйомочних та інших матеріалів без відповідного на те дозволу;
передача вихідних матеріалів (їхніх копій) іншим особам без спеціального дозволу, якщо це не передбачено умовами користування відповідними матеріалами;
передача документації із землеустрою, яка є носієм відомостей, що становлять державну таємницю, організаціям, які не мають належних умов для забезпечення її зберігання.
Уразі втрати документації із землеустрою, що становить державну таємницю, користувачі зобов'язані повідомити про це Державний фонд документації із землеустрою та інші державні органи відповідно до законодавства України.
Надання відомостей, що містяться в документації із землеустрою, здійснюється в порядку, встановленому законодавством України.
Необхідно на самому початку зупинитися на спільних підходах до розробки землевпорядної документації. Вони дуже подібні до ситуації, яка складається у розробці містобудівної документації. Тобто є загальний алгоритм побудови проекту незалежно від його ієрархічного рівня та конкретного змісту.
З аналізу змісту окремих статей Земельного кодексу, доповнених статтями Закону України "Про землеустрій", можна виділити кілька рівнів і видів документації: загальнодержавний, регіональний, місцевий та локальний.
Загальнодержавні програми використання та охорони земель розробляються з метою забезпечення потреб населення і галузей економіки у землі та її раціонального використання і охорони й відповідно обсяги і до програм економічного, науково-технічного і соціального розвитку України.
Загальнодержавні програми використання і охорони земель затверджуються
Верховною Радою України.
У статті 178 аналогічні умови визначені для регіональних програм використання і охорони земель. Вони розробляються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними державними адміністраціями і затверджуються Верховною Радою Автономної Республіки Крим та обласними радами.
Загальнодержавні й регіональні програми використання та охорони земель визначають склад та обсяги першочергових і перспективних заходів щодо використання та охорони земель, а також обсяги і джерела ресурсного забезпечення їх реалізації.
Далі уКодексі дано визначення природно-сільськогосподарського районування земель — це поділ території з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур.
Природно-сільськогосподарське районування земель є основою для оцінки земель і розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель. Використання й охорона сільськогосподарських угідь здійснюється відповідно до природно-сільськогосподарського районування.
Проте не слід забувати, що за технологією здійснення грошової оцінки таке районування має важливе значення для оцінки земель сільськогосподарського призначення. На противагу цьому в населених пунктах проводять зонування земель, яке значною мірою впливає на їхню грошову оцінку. Зонування здійснюють відповідно до місцевих правил забудови (містобудівна документація). Схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень розробляються з метою визначення перспективи щодо використання та охорони земель, для підготовки обґрунтованих пропозицій у галузі земельних відносин, організації раціонального використання та охорони земель, перерозподілу земель з урахуванням потреби сільського, лісового та водного господарств, розвитку сіл, селищ, міст, територій оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення тощо.
Строки реалізації заходів, визначених схемою землеустрою і техніко-економічними обґрунтуваннями використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, залежать від поставлених завдань, але не можуть бутименшими 10-15 років.
Питання 13. Визначення ціни покупки земельної ділянки
Експертна грошова оцінка включає в себе наступні роботи:
Обстеження земельної ділянки та вивчення поточної ситуації на ринку землі;
Визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов, обговореним із Замовником;
Збір, обробка та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;
Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;
Вибір та обгрунтування методичних підходів;
Визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання висновку;
Складання звіту про оцінку.
У силу різних нормативних баз і характерних особливостей об'єктів оцінки виділяють оцінку земель, земельних ділянок та нерухомості. Оцінка вартості земельних ділянок може включати в себе також оцінку нерухомості розташованої на ній - торговельних комплексів, складських приміщень, квартир і приватних будинків.
Оцінку землі ділять на економічну, грошову (нормативну) оцінку земель та експертну грошову оцінку.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки - визначена експертом вартість земельної ділянки, що використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Економічна оцінка земель - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському, лісовому та водному господарстві, та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.
Грошова (нормативна) оцінка земельної ділянки - капіталізований рентний дохід від використання земельної ділянки. Цей вид оцінки використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, державного мита при укладенні цивільно -правових угод (передача землі у власність, спадщину, оренду), економічного стимулювання раціонального використання окремих земель і т. п.
Відмінні особливості земельних ділянок як об'єкта грошової оцінки землі:
Земля - природний ресурс, який неможливо відтворити.
Можливість багатоцільового використання землі.
Регулювання державою використання землі як природного, так і господарського об'єкта.
Необмежений термін експлуатації землі, у зв'язку з чим, її вартість з часом, збільшується.
Питання 14. Оформлення права власності на земельну ділянку
Згідно ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Ст. 79-1 ЗК України, яка набере чинності 01.01.2013 року зазначає, що «земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї».
З цього ми можемо зробити висновок, що законодавець поділяє порядок набуття права власності на земельну ділянку (право користування) на два етапи:
1. формування земельної ділянки (стосується земельних ділянок, що утворюються вперше);
2. державної реєстрації земельної ділянки.
Формування земельної ділянки - це встановлення її технічних, економічних характеристик та юридичного статусу в процесі землеустрою.
Способи формування земельної ділянки є:
1. відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності впорядку її приватизації, продажу чи оренди;
2. поділ чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок;
3. визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності, яке здійснюється у процесі розмежування земель державної та комунальної власності
Земельна ділянка формується на підставі розробленої документації з землеустрою та вважається сформованою з моменту присвоєння кадастрового номеру - індивідуального цифрового коду (номера) земельної ділянки, що не повторюється на всій території України, присвоюється земельній ділянці під час проведення її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування такої ділянки.
Після того, як земельна ділянка вже сформована, ми переходимо до другого етапу реєстрації права власності (користування) на неї - до державної реєстрації. Державна реєстрація права власності або права постійного користування земельною ділянкою є обов'язковою процедурою відповідно до ст. 125 ЗК України. Тобто без державної реєстрації немає й права власності або користування земельною ділянкою, незважаючи на дотримання усіх інших умов.
До Державного земельного кадастру під час реєстрації земельної ділянки включаються такі відомості про неї:
· кадастровий номер;
· місце розташування;
·опис меж;
· площа;
міри ліній по периметру;
координати поворотних точок меж;
дані про прив'язку поворотних точок меж до пунктів державної геодезичної мережі;
дані про якісний стан земель та про бонітування ґрунтів;
відомості про інші об'єкти Державного земельного кадастру, до яких територіально (повністю або частково) входить земельна ділянка;
· цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель);
· склад угідь із зазначенням контурів будівель і споруд, їх назв;
відомості про обмеження у використанні земельних ділянок;
відомості про частину земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки;
нормативна грошова оцінка;
інформація про документацію із землеустрою та оцінки земель щодо земельної ділянки та інші документи, на підставі яких встановлено відомості про земельну ділянку.
Також відомості про земельну ділянку містять інформацію про її власників (користувачів) та зареєстровані речові права відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація земельної ділянки відбувається з моменту відкриття Поземельної книги. Тобто дата відкриття Поземельної книги є датою державної реєстрації земельної ділянки. Поземельна книга у паперовому вигляді зберігається у територіальному органі Держкомзему за місцем розташування земельної ділянки.
Поземельна книга - документ, який є складовою частиною державного реєстру земель, містить відомості про земельну ділянку, обмеження на використання земельної ділянки, суб'єктів прав на земельну ділянку та правовстановлюючі документи, а також дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, її цільове призначення, склад земельних угідь.
Стаття 126 Земельного кодексу України зазначає, що:
1. право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, крім випадків набуття права власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення. У цьому разі право власності на таку ділянку посвідчується:
a).цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;
b). свідоцтвом про право на спадщину.
У разі набуття права власності на земельну ділянку кількома набувачами або у разі відсутності на відповідному державному акті місця для проставлення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку набувачеві або відчужувачеві земельної ділянки протягом 30 календарних днів з дня подання ним до органу, якийздійснює видачу зазначеного акта, документів, передбачених законодавством, видається державний акт на право власності на земельну ділянку.
Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Уразі зміни співвласника або набуття права спільної власності на земельну ділянку орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, також вносить зміни до державного акта на право власності на землю щодо співвласників земельної ділянки.
2. право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.
3. право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
4.Відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.
5. У разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з цих ділянок здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.
6. Державний акт на право власності та право постійного користування земельною ділянкою видається на одну земельну ділянку.
7. Право постійного користування на декілька земельних ділянок, наданих під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів (доріг, трубопроводів, ліній електропередачі та зв'язку), може посвідчуватися одним державним актом.
8.Забороняється вимагати для здійснення відмітки та державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень документи, не передбачені цією статтею.
Зауважимо, що земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. У разі, якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності).
