Ипотека и ипотечноекредитование

Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества с це- лью получения кредита. В процессе ипотечного кредитования анали- зируются состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится с использованием различных финансовых коэф- фициентов, основными среди которых являются коэффициент ипо- течной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности К_i показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недви- жимости:

K_i = I/V, (3.20)

где I – сумма ипотечного кредита,руб.;

V – общая стоимость объекта недвижимости, руб.

С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент ипо- течной задолженности означает более высокий риск нарушения за- емщиком своих обязательств, поэтому банки обычно устанавливают верхний предел этого коэффициента на уровне 0,7. Таким образом, размер кредита обычно не превышает 70% стоимости недвижимости.

Ипотечная постоянная P_i – это отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита:

P_i = PMT_i/I, (3.21)

где PMT_i – годовая сумма платежей по обслуживанию долга,руб.

I – сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки про- цента за кредит.

Ипотека – финансовый инструмент, заключающийся в предо- ставлении кредита под залог недвижимости. Кредитор задает мак- симальную величину основной суммы кредитав процентах (часто

75 или 80%) от стоимости собственности, устанавливает макси- мальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются пери- одические (ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание прини- маются три перечисленных показателя: основная сумма, срок (оставшийся),процент.

Предоставление кредита под залог недвижимости имеет четко выраженные особенности:

- средний размер кредита под залог недвижимости значительно превышает средний размер других видовкредита;

- кредит выдается на более длительный срок (от пятнадцати до двадцати пяти лет), что обусловливает повышенные риски как для кредиторов, так и длязаемщиков;

- такой кредит обязывает заемщика осуществлять и другие бан- ковские операции вбанке-кредиторе.

Возможно использование различных вариантов погашения ипо- течной задолженности, каждая из которых имеет свои преимущества инедостатки.

1. Для ипотеки с фиксированной процентной ставкой – FRA (процентная ставка и ежемесячная сумма погашения фиксируются на весь срок предоставления кредита) преимущество для заемщика в том, что он точно знает объем своих обязательств. Например, под залог живой недвижимости берется кредит в 50 000 руб. сроком на двадцать пять лет. Если банк-кредитор определил постоянную став- ку в 12%, размер необходимых выплат будет следующим (t – период времени):

Ежемесячны

йплатеж

Ставка годовых

æ Ставка

ç годовых

t ×12

Сумма

основного

долга

по кредиту

×ç1+

по

t×12

кредиту ÷

12 ÷

ø =

ç1 +

Ставка

годовых

по кредиту ö

÷ -1

50 000

0,12

×æ1+

0,12

25 ×12

= 12 è 12 ø =

,23

=526

,61

руб.

ç1 +

0,12

25 ×12

÷ -1

18,7885

Таким образом, в течение двадцати пяти лет клиент будет еже- месячно по фиксированной ставке выплачивать 526,61 руб. За весь период клиент выплатит основную сумму долга в 50 000 руб. и про- центные платежи в размере 107 985 руб.

В данном случае:

Ежемесячны

йплатеж

Совокупная

сумма

выплат

+ Сумма

кредита

+ 50

=526

,61

руб.

Число

платежей

2. Использование ипотеки с плавающей процентной ставкой – ARM (процентная ставка за кредит отражает изменение процентных ставок на рынке капитала) увеличивает неопределенность и уровень кредитного риска для заемщика, так как рост процентных ставок мо- жет привести к риску банкротства. Если в рассматриваемом примере кредит выдан по плавающей процентной ставке, то на второй год вы- платы составят:

49 663

0,13