Оценка стоимости земельногоучастка

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Прези- дента №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аг- рарной реформы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей ре- гулируются Гражданским Кодексом РФ, Положением о порядке ве- дения государственного земельного кадастра, Положением о прове- дении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и дру- гих операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г.

№480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земель- ных долей и имущественных прав», Указом Президента РФ №198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»,атакжеУказомПрезидентаРФ№337от7марта1996г.

«О реализации конституционных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со сле- дующими условиями использования: индивидуальное (жилищное) строительство; крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсоб- ное, садоводческое или дачное хозяйство; приватизированные участ- ки под предприятиями.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ- ственно, рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а ры- ночная стоимость права долгосрочной аренды.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатациюучастка:

V_з = (Д_в – И)/К_к, (4.1)

где V_з – стоимость участказемли;

Д_в – реальный или условно начисленный валовый доход; И – ожидаемыеиздержки;

К_к – ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следую- щими основными методами:

- методом техники остатка дляземли;

- методом средневзвешенного коэффициентакапитализации;

- методом сравненияпродаж;

- методомразбиения;

- методомкапитализации;

- методом валового рентногомультипликатора.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 мар- та 1997 г. №319, нормативная цена земли «... ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации

для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, ад- министративным районам, поселениям или их группам... Норматив- ная цена земли... не должна превышать 75 процентов уровня рыноч- ной цены на типичные земельные участки соответствующего целе- вого назначения». Следовательно, нормативная цена земли должна явиться результатом массовой оценки, что совершенно справедливо.

Однако трудности определения нормативной цены в соответ- ствии с данным постановлением также очевидны: отсутствие разви- того земельного рынка с достаточным количеством сделок с земель- ными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как следствие этого, нормативные цены. Особенно это касается, как уже отмечено выше, земельных участков промышлен- ных предприятий, размещенных в производственных зонах. Поэтому на современном этапе развития данного рынка недвижимости пред- ставляется вполне логичным при оценивании участков промышлен- ного назначения использовать в качестве практического руководства Письмо Госкомимущества РФ от 18 июля 1995 г. №СБ-2/6388 «О по- рядке установления нормативной цены земельных участков». В письме разъясняется, что при приватизации государственных и муни- ципальных предприятий РФ при заключении договоров купли- продажи земельного участка следует руководствоваться Указом Пре- зидента РФ от 11 мая 1995 г. №478. На сегодня действует Указ Пре- зидента РФ от 16 мая 1997 г. №485 «О гарантиях собственникам объ- ектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», в соответствии с которым норматив- ная цена земельных участков устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявки на выкуп земельного участка.