Раздел 1. Рынок недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

 

Иркутск

Издательство БГУЭП

 

Оглавление

Введение…………………………..…………………………………………...4

 

Раздел 1. Рынок недвижимости……………...……….…………………..4

1. Понятие недвижимости……………………………………………………...4

2. Рынок недвижимости………………………………………………………..5

 

Раздел 2. Оценка недвижимости………………………………………..38

3. Оценка недвижимости……………………………………………………..38

4. Оценка земли……………………………………………………………….76

 

Раздел 3. Управление недвижимостью………………..………………90

5. Недвижимость как объект управления……………………………………90

6. Регулирование рынка недвижимости государственными и

муниципальными органами власти………………………………………...100

7. Формы распоряжения недвижимым имуществом……………………...104

8. Анализ эффективности инвестиций в недвижимость………………..108

9. Расчет показателей для анализа эффективности инвестиций

в недвижимость……………………………………………………………...115

10. Критерии оценки эффективности инвестиций………………………...122

11. Особенности управления государственной и муниципальной

недвижимостью……………………………………………………………...131

12. Методика управления муниципальной (государственной)

недвижимостью……………………………………………………………...146

13. Ипотека как инструмент финансирования рынка недвижимости……158

14. Управление офисным зданием………………………………………….163

15. Стандартный перечень основных мероприятий, выполняемых

при управлении объектом недвижимости………………………………….169

16. Договор аренды…………………………………………………………172

17. Спрос и предложение на рынке офисных помещений и их

влияние на уровень арендной платы……………………………………….177

18. Соотношение площади, сдаваемой в аренду и полезной площади…..180

19. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним………………………………………………………………..182

 

Раздел 4. Организация риэлтерской деятельности………………...184

20. Понятие риэлтерской деятельности…………………………………….184

21. Структура рынка недвижимости………………………………………..186

22. Методы обработки данных при анализе рынка недвижимости………191

23. Общие особенности сделок с недвижимостью………………………...195

 

24. Основные понятия жилой недвижимости.

Право собственности в жилищной сфере………………………………….198

25. Особенности заключения договоров с жилой недвижимостью……...203

26. Организация деятельности риэлтерской фирмы………………………215

 

Список литературы……..………………………………………………..222

Введение

Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) – большую часть их имущества. Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства.

Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий. В то же время, сложившаяся система управления недвижимостью является неэффективной, что обусловливает необходимость ее совершенствования.

Рынок недвижимости является достаточно специфическим видом рынка. Ему присущ ряд особенностей, нехарактерных для других рынков. В частности, это касается законодательного регулирования рынка недвижимости, особенностей определения рыночной стоимости недвижимости, вопросов финансирования рынка недвижимости, особенностей организации деятельности его профессиональных участников.

В связи с вышеизложенным, структура учебного пособия предполагает достаточно подробное рассмотрение проблем управления недвижимостью, рынка недвижимости, оценки недвижимости, законодательства о сделках с недвижимостью, и организации деятельности риэлтерских фирм.

В учебном пособии сделана попытка комплексно подойти к проблеме экономики недвижимости. Следует отметить сложность и многоаспектность данной проблемы. В данном учебном пособии авторы не претендуют на всестороннее ее освещение, заостряя внимание лишь на наиболее важных ее аспектах.

Раздел 1. Рынок недвижимости

Понятие недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, в части 1 ст. 130 перечислена так называемая «недвижимость по природе» - то есть те вещи, которые по своим сущностным признакам могут быть отнесены к недвижимому имуществу. Часть 2 этой статьи описывает «недвижимость по закону» - то есть те вещи, которые не являясь по основным признакам недвижимостью, тем не менее относятся законодательством к недвижимому имуществу. Перечисленные в части 2 ст. 130 вещи отнесены законодательством к недвижимости по двум причинам. Во-первых, порядок их регистрации соответствует порядку регистрации «недвижимости по природе» (необходимость государственной регистрации прав и сделок). Во-вторых, с точки зрения международного права, на перечисленные объекты (воздушные и морские суда, космические объекты и т.п.) распространяется принцип экстерриториальности, то есть их территория считается территорией того государства, которому они принадлежат.

Рынок недвижимости