Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1).
Рис.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости
Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационых стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:
- информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
- информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
|
|
- информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).
Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.
В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами - профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Необходимо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.
Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.
Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.
Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):
- типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);
- оперативная оценка средних по типу цен;
- исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;
- исследование влияния местоположения на среднюю цену;
- анализ состояния рынка;
- изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране;
- прогнозирование цен.
Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):
- изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов
недвижимости города (по видам, подвидам, типам);
|
|
- изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;
- изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;
- анализ законодательной и нормативной базы;
- анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления);
- анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос (предложение);
- анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сделки (предложение), сделки (фонд);
- анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;
- прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;
Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):
- анализ характера развития и состояния экономики региона;
- анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;
- оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости;
- анализ ценовой ситуации;
- изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;
- оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;
- прогнозирование доступности и ликвидности
Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:
- описание продвигаемого объекта (услуги);
- описание границ локации (микрорайона);
- изучение предложения объектов-аналогов;
- изучение экономического прогноза для микрорайона;
- изучение субъектов рынка (конкурентов);
- изучение платежеспособного спроса;
- прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.
Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:
- подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки);
- определение поправок на качество и местоположение оцениваемого
объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);
- прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом);
- определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);
- определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений;
- оценка текущей стоимости объекта недвижимости.
Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:
- анализ цен на объекты-аналоги;
- прогнозирование цен на объекты инвестиций;
- изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;
- оценка и прогнозирование затрат на проект;
- расчет потока доходов;
- расчет налогов и отчислений;
- прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.
Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.
При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:
- ценовая ситуация на рынке;
- конъюнктура спроса и предложения;
- активность рынка, объем операций на рынке;
- ликвидность объектов;
- доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
- состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
- состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.
В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.
|
|
Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:
- ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
- конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
- активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
- ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.
|
|
По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.
1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена),
квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
2. Относительные (безразмерные):
а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;
б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
-темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;
- накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к
показателю базового периода;
- индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.
Анализ рынка включает следующую последовательность действий:
- анализ и оценка текущего состояния показателей;
- исследование динамики показателей;
- совместное исследование динамики различных показателей;
- исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
- прогнозирование тенденций изменения показателей.
В основу разработки информационно-аналитической системы рынка недвижимости положены следующие принципы.
Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.
Стандартизованность, используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.
Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования – сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).
Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.
Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).
Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.
Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка, и развития методов анализа.