Формирование рынка недвижимости в России

Становление рынка недвижимости в России происходило под влияни­ем общих для всей экономики страны факторов. Это:

- политическая, экономическая и социальная нестабильность;

- высокие темпы инфляции;

- резкая дифференциация в доходах;

- неразвитость и нестабильность финансовой системы;

- недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Кроме того, на рынок недвижимости влияют и специфические факторы:

1) запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

Рынок недвижимости начал свой легальный путь лишь после принятия законов РФ «О приватизации государственных и муниципальных предпри­ятий» и «О приватизации жилищного фонда» летом 1991 г., то есть факти­чески с конца 1991 – начала 1992 г. Рынок недвижимости, в силу неста­бильности и необходимости значительных единовременных затрат, прак­тически не рассматривался в первой половине 90-х годов, как сфера долго­срочных инвестиций. Ведущую роль на рынке весь этот период играли брокерские фирмы, оказывающие консультационные и посреднические ус­луги при сделках с жилой недвижимостью. Основными покупателями яв­лялись - лица со сверхвысокими доходами, продав­цами – лица, не имеющие иных возможностей улучшить свое финансовое или жилищное положение, кроме продажи принадлежащей им недвижимо­сти (ее доли). Главным способом расчетов была оплата наличными, при­чем, как правило, в свободно конвертируемых валютах без их налогового декларирования, сначала в наиболее «черных» и криминально опасных ва­риантах, затем с использованием более цивилизованных форм (расчеты ценными пакетами, векселями и пр.);

2) отсутствие необходимых законодательных норм и процедур, обес­печивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности.

Это привело к ряду следствий, влияющих на состояние рынка. В числе таких следствий:

- первоначальная легкость сделок на рынке жилой недвижимости что способствовало быстрому росту их числа;

- возможность нарушения прав потенциальных пользователей недвижимости, отсутствие механизмов защиты их интересов при проведении сделок, что в последующем привело к судебным искам, арестам недвижи­мости, запрещениям сделок с ней и пр. Поэтому риэлтерские фирмы не­ охотно берутся за сделки с квартирами с длинными историями продаж, справедливо полагая, что чем больше сделок с квартирой произошло, тем больше вероятность «прокола» на каком-либо из этапов этой истории;

- проведение сделок с недвижимостью под прикрытием сделок с ценными бумагами, долями, паями предприятий (прежде всего прошедших через процедуры приватизации).

- проведение сделок с прямым нарушением законодательства и интересов участников сделок. Последнее особенно характерно для предприватизационного периода, но довольно часто встречается и в период привати­зации;

3) формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений.

Рынок жилья начал развиваться с 1992 г., рынок нежилых помещений – с 1993 по 1994 гг. (особенно после принятия решения о возможности вы­купа приватизированными предприятиями занимаемых ими на условиях аренды помещений), а рынок городских земель – по сути лишь с 1995 г., после принятия решений, разрешающих выкуп земли приватизированным предприятиям и собственникам зданий и сооружений;

4) развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

Становление рынка недвижимости в России начинается при практиче­ском отсутствии какой-либо его связи с финансовым рынком (существо­вавшая в советский период система жилищного и строительного в целом финансирования и кредитования к началу 1992 г. по существу уже раз­валилась). Для покупки недвижимости нужны были «живые» деньги, при­чем желательно наличные и в свободно конвертируемой валюте.

Формирование уровня цен на рынке жилья в первой половине 90-х годов происходило в крупных городах России как следствие спроса со стороны слоя лиц с наиболее высокими доходами.

Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, неот­работанный порядок закрепления прав на недвижимость, отсутствие меха­низмов проверки правового статуса и юридической истории объектов не­движимости создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведе­ния сделок, а появившийся спрос на недвижимость - потребность в оказа­нии услуг по их совершению.

Именно на этой волне на рубеже 80-90-х гг. возникли (или легализова­лись из бывших маклеров) первые риэлтерские фирмы, которые поневоле выполняли целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рынка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка – консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости, эскро-фирмами и другими. Последнее обстоятельство таит в себе по­тенциальную опасность для будущих риэлтерских фирм, С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости они окажут­ся не готовы к конкуренции с ними, а главное направление своей активно­сти – знание рынка, способность оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов - оказывается недостаточно развитым.

Расширенный спектр функций, выполняемых риэлтерскими фирмами в начальный период становления рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации.

В результате анализа сложившейся ситуации можно сделать вывод о том, что единого рынка объектов недвижимости (в том смысле, как они определены в Гражданском Кодексе) пока не существует. Правильнее, скорее, говорить о наличии рынков отдельных элементов недвижимого имущества (квартир, офисов, помещений производственного назначения) и формировании разрозненных предпосылок рынка объектов недвижимости.

Не выработано общегосударственной политики формирования право­вых и экономических условий деятельности на рынке недвижимости:

- единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии становления;

- в части определения состава и размеров сборов, тарифов арендной платы за землю и другую недвижимость, а также регулирования операций с ней господствует «местное право»;

- весьма незначительны гарантии прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, что способствует криминализации рынка недви­жимости;

- условия деятельности на рынке недвижимости «непрозрачны», что, в частности, мешает эффективному определению рыночной стоимости объ­ектов недвижимости.

Отсутствует координация деятельности подразделений исполнитель­ных органов власти, осуществляющих регулирование рынка недвижимо­сти и управление недвижимостью. В результате в различных секторах рынка недвижимости действуют различные правила и процедуры вовлече­ния его в оборот.

Негативное влияние на развитие рынка недвижимости оказывает мо­нополизм органов власти, государственных, муниципальных или «привластных» (то есть выделившихся из состава подразделений администра­ции) коммерческих организаций. Особенно сложная ситуация сформиро­валась на уровне муниципальных образований, где причиной сохранения монополии является неупорядоченность и сложность процедуры оформле­ния прав на застройку земельных участков. Необходимо еще до начала строительства получить многочисленные согласования с различными под­разделениями администрации и муниципальными предприятиями. Доба­вим к этому требование предварительной оплаты многочисленных сборов и услуг, уровень которых заранее неизвестен, устанавливается «по ходу» оформления сделки.

В результате складывается неравенство экономических условий дея­тельности, ограничивается свободный доступ к земле и нарушается нор­мальных ход воспроизводства недвижимости.

В общественном сознании недвижимость все еще отождествляется с «даровым благом, всеобщим бесплатным достоянием». Этот стереотипный подход в равной мере присущ и населению, и власть имущим. Население еще не осознало, что вместе с получением прав владения, пользования и распоряжения собственностью, оно стало не только непосредственным и равноправным участником рыночных отношений (со всеми присущими им рисками), но и приобрело обязанности по содержанию недвижимости. Власти же чаще рассматривают недвижимость как объект дополнительных затрат, оправдывающих сохранение межбюджетных трансфертов, а не как инвестиционный капитал.

Наряду с перечисленными недостатками есть и примеры положитель­ного характера, которые, если наметившиеся тенденции не будут разруше­ны непрофессиональными действиями различных ветвей власти и несо­гласованными действиями участников рынка, могут и должны стать той необходимой опорой для стабилизации ситуации на рынке и последующе­го его развития с выводом на принципиально новое состояние: недвижи­мость может и должна стать, одним из существенных и привлекательных объектов по вложению свободных денежных средств, для чего часть фи­нансовых потоков от граждан и юридических лиц должна быть переориен­тирована в сторону сектора экономики, которым является строительный комплекс, а также владение на праве собственности объектами недвижи­мости, в том числе и земельными участками.

Создались предпосылки под наиболее широкое использование недви­жимости в качестве залога, в ряду способов обеспечения обязательств, предусмотренных действующим законодательством, наличие недвижимо­сти должно перейти в разряд одного из самых весомых факторов по сни­жению рисков при проведении тех или иных операций.

Необходимо создать действенные правовые и организационные меха­низмы по развитию ипотечного кредитования в российских регионах, соз­дающие условия по приобретению гражданами жилья с помощью кредитов под залог приобретаемой квартиры в качестве основного способа решения жилищной проблемы.

Предстоит сформировать на качественно иной основе рынок банков­ских услуг, на котором должно состояться усиление роли государственных банков в обслуживании основных финансовых потоков при ипотечном кредитовании.

Должен, наконец, решиться вопрос о развитии коммерческого найма жилья, находившегося в государственной собственности.

Имеют место примеры по изменению принципов расчета вознаграж­дения, получаемого риэлтерами на основе взимания ими обоснованного размера комиссии за оказанные риэлтерские услуги, а не исключительно посредством установления завышенного процента от стоимости жилья, фигурирующей в той или иной сделке с объектом недвижимого имущест­ва.

Таким образом, несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использо­вания объектов недвижимости необходим закон о лицензировании дея­тельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка не­движимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельно­сти, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.