Специфика рынка недвижимости. Лингвисты считают, что слово недвижимость образовалось в русском языке (где-то в XVII в.) из трех слов: неподвижный – имущество (имение) – собственность

Лингвисты считают, что слово недвижимость образовалось в русском языке (где-то в XVII в.) из трех слов: неподвижный – имущество (имение) – собственность. Видно, что в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Из сказанного ясно, почему с 1917 г., после отмены частной собст­венности, исчез из юридического оборота и из практики термин «недвижимость». Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собст­венности, возродилось и понятие недвижимости.

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как «недвижимость»: Real Estate, Real Property. Пер­вый из них можно дословно перевести как «реальный неподвижный объ­ект», второй – как «реальная собственность». Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина «недвижимость», поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить «недвижимый объект», «недвижимая вещь», а во втором «недвижимая собственность». Перевод же русского термина «недвижимость» на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как «земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней». Термин «земля» в законодательстве большинства стран толкуется как пространст­во, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на зе­мельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воз­душное пространство.

Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые «улучшения» земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с «землей»: не существует недвижимого объекта без зе­мельного участка.

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч. 1.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения...» (ст. 130).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имуще­ство.

«Право собственности и другие вещные права... подлежат государст­венной регистрации...» (ст. 131).

С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три тер­мина, сохранив данное в ст. 130 определение применительно к «недвижимой вещи, недвижимому имуществу», а недвижимость опреде­лить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зареги­стрированы».

Понятие недвижимого имущества содержится и в ст. 1 Закона № 122-ФЗ. Однако следует обратить внимание, что в названном Законе не упоми­нается о судах и космических объектах, а также о возможности отнесения к недвижимости иного имущества. Иными словами, в названной статье оп­ределена сфера применения Закона только к тем объектам недвижимости, которые в нем поименованы. Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, то к ним на основании п. 1 ст. 33 Закона № 122-ФЗ до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст. 131 ГК РФ, применяется ранее действующий, (то есть до вступления в силу Закона № 122-ФЗ) порядок регистрации.

Таким образом, к недвижимому имуществу, права на которые подле­жат государственной регистрации в соответствии с вышеназванным Зако­ном, относятся:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания, части зданий, сооружения, сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

- нежилые помещения, части помещений;

- предприятия как имущественный комплекс;

- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда;

- жилые дома и их части, квартиры, части квартир, служебные, жилые помещения, комнаты;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

- кондоминиумы.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недви­жимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производствен­ные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой — выступает ос­новой личного существования граждан и используется для непроизводст­венного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (кот­теджи), хозяйственные строения и тому подобное, применяемые в коммерческих це­лях, служат объектами потребления.

Российские законы и указы Президента РФ, выпущенные в течение 1990-1996 гг., обеспечили включение рыночных механизмов в сфере не­движимости и сегодня уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается, то есть обращается на рынке.

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлека­ется в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый может более разумно и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства наших граждан принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорого­стоящей частью личного имущества.

Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный то­вар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли поте­рять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с боль­шинством окружающих нас вещей. Другое дело, что можно лишиться соб­ственного недвижимого имущества против своего желания, но это уже от­носится к криминальным аспектам рынка недвижимости. Только землетря­сение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие мо­гут разрушить жилое здание, но это уже не обычный ход событий, а нечто выходящее за рамки нормального бытия.

Недвижимость – особый товар, обладающий рядом свойств.

1. Фундаментальность, стационарность и материальность являются ее существенными характеристиками.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и под­почвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окру­жающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

2. Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимо­стью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социаль­ные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, зако­ны, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, соз­дает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость кото­рых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практиче­ски у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строитель­ным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от матери­ала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделя­ются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего сущест­вования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каж­дого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает сте­пень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функ­циональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появля­ется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.

4. Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще од­ну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одина­ковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) соче­тание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений оп­ределяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5.Управляемость. Очень важной особенностью недвижимости явля­ется необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне – жилая ячейка (квартира, комната, дом) – она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общест­венный товар.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как то­вар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отли­чают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь ко­лебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны го­сударственных и муниципальных органов власти. Недвижимость пред­ставляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственно­сти. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает инте­ресы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного ко­личества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приоб­ретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, мест­ных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя об­щественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недви­жимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недви­жимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительст­ва или местных органов власти, а именно:

- право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущест­ва для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

- право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

- право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строитель­ства, экологии, дорожного движения;

- право предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

- право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каж­дом конкретном случае будет способствовать принятию более вы­веренного и обоснованного решения.