Соотношение площади, сдаваемой в аренду и полезной площади

Кроме арендных ставок, на величину дохода от эксплуатации недвижимости влияние оказывает размер сдаваемых в аренду площадей. От того насколько правильно рассчитаны сдаваемые в аренду площади, насколько правильно они отражены в договоре с арендатором, существенно зависят поступления от аренды. При расчетах арендной платы обычно используются следующие виды площадей объекта недвижимости.

Полезная площадь офиса (ПП) измеряется от поверхности стен, отделяющих офис от коридора и других несущих стен до осевой линии перегородок, отделяющих офис от смежных помещений и внутренней поверхности основной части внешних капитальных стен здания. Эта площадь включает площадь несущих колонн и выступов здания.

Площадь этажа, сдаваемая в аренду (АП) – измеряется между внутренней поверхностью основных частей внешних капитальных стен здания, исключая любые крупные технические элементы конструкции, проникающие через пол (например, шахты лифта). Эта площадь включает площадь несущих колонн и выступов здания.

В деятельности управляющего недвижимостью часто возникает необходимость пересчета площадей, а также ставок арендной платы за различные виды площади. При пересчетах используется обычно соотношение АП_общ/ ПП_общ. Такое соотношение находится по этажу либо в целом по зданию. При пересчетах используются следующие формулы:

АП_i = ПП_i * (АП_общ / ПП_общ)

ПП_i = АПi / (АП_общ/ ПП_общ),

где АП_i – арендная площадь i–го арендатора;

ПП_i – полезная площадь i–го арендатора.

Арендная ставка за м² ПП = Арендная ставка за м² АП * (АП_общ/ ПП_общ)

Арендная ставка за м² АП = Арендная ставка за м² ПП / (АП_общ/ ПП_общ)

Из приведенных формул видно, что по абсолютной величине арендная площадь будет больше, чем полезная, однако ставка арендной платы за м.кв. арендной площади будет меньше, чем ставка арендной платы за м² полезной площади.

Показатели площадей можно изобразить на схеме, показанной на рис. 5.

Пример: определить арендную площадь, занимаемую каждым из арендаторов, если известно, что арендуемая площадь составляет всего 1744 м², площадь общего пользования 187 м², арендаторы занимают следующие полезные площади: Арендатор А – 465 м², Арендатор Б – 395 м², Арендатор В – 325 м², Арендатор Г – 372 м².

Крупные технические элементы конструкции, проникающие через пол	Места общего пользования (общий коридор)	Площадь офиса
Шахта лифта
Вентиляционные каналы
	Площадь мест общего пользования	Полезная площадь
	Арендуемая площадь
	Общая площадь

Рис. 5. Схема показателей площадей.

Решение: сначала определяем полезную площадь.

ПП = АП – Площадь общего пользования

ПП = 1 744 – 187 = 1 557 м²

Далее находим соотношение между арендной и полезной площадью.

АП_общ/ ПП_общ = 1744 / 1557 = 1,12

В конце осуществляем пересчет полезных площадей, занимаемых каждым из арендаторов в их арендуемые площади (табл. 19).

Таблица 19

Пересчет полезных площадей

Арендатор	Полезная площадь, м²	АП_общ / ПП_общ	Арендуемая Площадь, м²
А		1,12	520,86
Б		1,12	442,45
В		1,12	364,05
Г		1,12	416,64
Итого	1 557		1 744