2018-01-08
1702
Основная часть дохода от эксплуатации недвижимости при управлении офисным зданием поступает от арендной платы. Уровень доходов от аренды, в конечном итоге, определяется арендной ставкой и площадями, сдаваемыми в аренду.
Одним из наиболее важных вопросов, который необходимо решить при управлении офисным зданием является правильное установление ставки арендной платы. Если арендная ставка занижена, собственник здания теряет часть потенциального дохода, которую он мог бы получить при разумной арендной ставке. При завышении арендной ставки происходит отток арендаторов и, соответствующая потеря части потенциального дохода. Естественно, управляющий недвижимостью, в данных случаях также будет терять часть своего вознаграждения, которое, как правило, привязывается к уровню доходов от объекта. Именно поэтому, как собственник недвижимости, так и профессиональный управляющий объективно заинтересованы в определении правильной арендной ставки.
Ставка арендной платы по сути представляет собой рыночную стоимость пользования коммерческой недвижимостью. Как известно, рыночная стоимость определяется соотношением спроса и предложения. Соответственно, для определения уровня арендной ставки мы должны проанализировать это соотношение.
Как и в других секторах экономики, на рынке коммерческой недвижимости превышение спроса над предложением вызывает рост арендных ставок. Если же этот процесс сопровождается инфляционными процессами, то темпы роста арендных ставок будут превышать темпы инфляции. В случае превышения предложения над спросом, рыночные арендные ставки будут иметь тенденцию к уменьшению. На фоне инфляционных процессов может наблюдаться и рост арендных ставок, однако темпы такого роста должны быть ниже темпов инфляции. При равенстве спроса и предложения арендные ставки стабилизируются, либо происходит их изменение в соответствии с темпами инфляции.
Для того, чтобы анализировать соотношение спроса и предложения мы вначале должны рассмотреть основные понятия и показатели, применяемые при таком анализе.
Предложение офисных площадей на конкретном рынке недвижимости – это общая сумма занятых и свободных офисных площадей на этом рынке. Таким образом, предложение по своей сути представляет все площади, имеющиеся в наличии на рынке – как в данный момент занятые, так и свободные.
Спрос на офисные площади на конкретном рынке измеряется путем прибавления к сумме уже занятых площадей суммы площадей, которые будут заняты, если ставки арендной платы будут оставаться неизменными.
Стабилизированный процент занятых арендаторами площадей (СПЗАП) – это такой процент занятых арендаторами площадей, при котором рыночные ставки арендной платы остаются неизменными. При превышении такого процента рыночные ставки арендной платы, скорее всего, будут расти. Экономическая сущность данного показателя заключается в следующем: как бы хорошо объект ни управлялся, часть потенциального валового дохода теряется по объективным причинам (потери от недозагрузки). Такие потери возникают из-за смены арендаторов (один выехал, а другой еще не заехал), неплатежей арендаторов и т.п. Отсутствие потерь от недозагрузки означает, что для арендаторов на объекте созданы чрезмерно благоприятные условия, а именно, скорее всего, занижена арендная плата, следовательно, объект управляется неэффективно. Таким образом, если занятость помещений достигает СПЗАП (например, 90%), арендная ставка должна быть повышена и занятость сохранится на уровне СПЗАП.
При расчетах используется также показатель обратный СПЗАП, а именно стабилизированный процент не занятых арендаторами площадей (СПНЗАП).
СПНЗАП = 1 – СПЗАП
Для определения рыночного соотношения спроса и предложения сначала, естественно, мы должны определить объемы спроса и предложения. Что касается предложения, то оно рассчитывается достаточно просто по статистическим данным (как сумма занятых и свободных офисных площадей). При расчете спроса используются специальная формула. Вывод данной формулы приведен ниже.
| Спрос | = | Занятая площадь | + | Свободная площадь, позволяющая сохранить арендные ставки неизменными |
Спрос = Занятая площадь + Спрос * СПНЗАП
Занятая площадь = Спрос – Спрос *СПНЗАП
Занятая площадь = Спрос * (Спрос – СПНЗАП)
Спрос = Занятая площадь
1 – СПНЗАП
Спрос = Занятая площадь
СПЗАП
Пример: в деловой части центра города всего в распоряжении имеется 608515 м.кв. офисной площади, из них занят 497 031 м2, СПНЗАП = 10%. Установить причину невозможности сдать помещения по установленной арендной ставке. На выбор предлагается две причины: неблагоприятная рыночная ситуация и нерасторопность управляющего.
Решение: при решении данной задачи, вначале мы должны выявить влияние рыночной ситуации, а именно – соотношения спроса и предложения. Объем предложения соответствует имеющейся в наличии офисной площади.
Предложение = 608 515 м2.
Рассчитаем объем спроса:
Занятая площадь = 497031
Спрос = ---------------------- ----------- = 552257 м2
1 – СПНЗАП (1 – 0,1)
Таким образом, Спрос < Предложения.
Вывод: избыточное предложение офисной площади является наиболее вероятной причиной невозможности сдать помещения в аренду, то есть в данном случае сказывается влияние неблагоприятной рыночной ситуации.
