Особые положения договоров аренды

К особым положениям договоров аренды относятся следующие:

1) повышение арендной платы. В данном пункте конкретизируется порядок повышения арендной платы на основе использования общепринятого индекса (обычно – индекс потребительских цен), либо повышение производится на твердо установленную сумму;

2) рост эксплуатационных затрат. Цель данного пункта заключается в том, чтобы оградить собственника от постоянного роста эксплуатационных затрат, а также обеспечить ему возможность иметь поступления на том же уровне, что существовал в момент первичной сдачи помещений в аренду.

Наиболее важными моментами, которые отражаются в особых положениях договоров аренды, являются следующие:

а) определение базового года (как правило, либо год, предшествующий началу аренды, либо год начала аренды);

б) компенсирование роста эксплуатационных затрат (в начале года собственник планирует рост затрат, ежемесячно взимает с арендаторов сумму эквивалентную повышению, в конце года производит выверку доходов и расходов);

в) право на амортизационное списание стоимости капиталовложений, рассматриваемых как вид растущих издержек, что позволяет снизить эксплуатационные расходы. Такое право дает возможность устанавливать новое прогрессивное оборудование;

г) корректировка с учетом процента занятых площадей. В случае наличия свободных площадей в здании производится корректировка роста эксплуатационных расходов, как если бы в здании были сданы все помещения;

д) определение основных видов затрат (определяется перечень эксплуатационных затрат);

е) установленный уровень эксплуатационных затрат. Собственник оплачивает эксплуатационные расходы до определенного уровня, а арендатор – расходы, превышающие данный уровень;

ж) право на переселение арендаторов. Предусматривается проведение гибкой политики сдачи помещений в аренду. Арендатор может быть переселен в аналогичное ранее занимаемому помещение, арендная плата остается неизменной, арендатору компенсируются затраты на переезд;

з) аренда с рентой в виде процента – минимальная арендная плата устанавливается в виде процента от валовых сумм продаж. Как правило, такой принцип оплаты устанавливается для арендаторов – предприятий розничной торговли;

и) «естественный предельный уровень» (ЕПУ) - определяет тот уровень валовых продаж, при котором рента, исчисляемая в виде процента от валовой суммы продаж равна минимальному уровню арендной платы.

Минимальная арендная плата * 100%

ЕПУ = ------------------------------------------------

Процент

Если валовая сумма продаж превышает предельный уровень, то размер аренды будет равен минимальной арендной плате плюс процентная рента, исчисляемая от суммы на которую валовая сумма продаж превышает ЕПУ. Если валовая сумма продаж меньше предельного уровня, то размер аренды соответствует минимальной арендной плате;

к) положения договора, предусматривающие пересмотр арендной платы (как правило, с учетом рыночной ставки по соглашению сторон);

л) возможность продления договора (с учетом рыночных арендных ставок);

м) возможность расширения арендуемых площадей (с учетом рыночной арендной ставки);

н) корректировка базового года в связи с продлением сроков аренды;

о) право собственника недвижимости на расторжение договора (указываются особые случаи, при которых происходит расторжение, размер и порядок начисления компенсаций арендатору, срок и порядок направления уведомления);

п) право преимущественной покупки (первого выбора). Данный пункт включается, как правило, по требованию крупных арендаторов, стремящихся получить право преимущественной покупки недвижимости или право первого выбора в случае аренды дополнительных площадей. Собственнику лучше всего избегать данного пункта из-за ограничения при его принятии рыночных возможностей объекта;

р) положение об эксклюзивности. Содержит требование о непредоставлении в аренду помещений организациям, конкурирующим со старыми арендаторами;

с) наличие и использование вредных веществ. Предусматривает право собственника на контроль за использованием, хранением, продажей, переработкой, производством, уничтожением вредных веществ. Также предусматривается ответственность арендаторов за надлежащее содержание и уборку помещений.