Понятие и признаки недвижимости

Министерство образования и науки РФ

Федеральное агентство по образованию РФ

Лебер А.И.

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

КУРС ЛЕКЦИЙ

Г.

Лебер А.И. Экономика недвижимости. Курс лекций. Изд-во ИрГТУ, С.64, 2009 г.

 

 

Курс лекций по дисциплине «Экономика недвижимости» предназначен для студентов специальности «Экономика и управление предприятием» дистанционной формы обучения. Материал, изложенный в данном курсе, поможет овладеть основами теории и практики проведения операций с недвижимостью, а также позволит изучить вопросы организации и функционирования хозяйственного механизма в этой области деятельности. В конспекте рассмотрены основные законодательные и нормативные правовые акты, регламентирующие деятельность в сфере недвижимости; указаны направления развития и роль рынка недвижимости в системе рынков; представлено содержание, цели и задачи оценки стоимости объектов недвижимости.

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

1.ВВЕДЕНИЕ В ЭКОНОМИКУ НЕДВИЖИМОСТИ. ПРАВОВЫЕ

АСПЕКТЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………4

1.1 Понятие и признаки недвижимости……………………………………………4

1.2 Право собственности на недвижимость………………………………………..6

1.3 Типы операций с недвижимым имуществом………………………………….9

1.4 Действительные и недействительные сделки………………………………..10

Контрольные вопросы………………………………………………………….11

2.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………………....12

2.1Рынок недвижимости как частьинвестиционного рынка…………………...12

2.2 Специфика рынка недвижимости……………………………………………..13

2.3 Функции рынка недвижимости………………………………………………..17

2.4 Общая классификация объектов недвижимости……………………………..17

2.5 Особенности недвижимости как товара………………………………………18

2.6 Субъекты рынка недвижимости……………………………………………….19

2.7 Анализ рынка недвижимости. Его цели и задачи……………………………22

Контрольные вопросы……………………………………………………….23

3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ………………….24

3.1 Основы оценки имущества…………………………………………………….24

3.2 Виды стоимости объектов недвижимости……………………………………26

3.3 Принципы оценки стоимости объектов недвижимости……………………..27

Контрольные вопросы……………………………………………………….30

3.4 Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости……………31

3.4.1Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости…………31

Определение величины износа объектов недвижимости………………....35

Контрольные вопросы……………………………………………………….42

3.4.2Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости

объектов недвижимости……………………………………………………………43

Контрольные вопросы……………………………………………………….47

3.4.3 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости………..47

Контрольные вопросы…………………………………………………….. 55

Список литературы……………………………………………………………..….56

ВВЕДЕНИЕ В ЭКОНОМИКУ НЕДВИЖИМОСТИ. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

 

В современной России понятие «недвижимость» введено в активный практический оборот всего несколько лет назад, но его значение выходит за пределы его терминологических уточнений.

Объект недвижимости - не только важнейший товар, который удовлетворяет разнообразные личные потребности людей, это еще и капитал в вещной форме, который приносит доход.

Недвижимость - основа национального богатства любой страны (в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50 % мирового богатства).

Знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость- первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Цель данного курса – научиться эффективно управлять недвижимостью на основе комплексного (системного) подхода. Тем более, что в современных условиях рыночной экономики (т.е. при наличии различных форм собственности) необходимы новые стили управления, в результате которых будут приниматься оптимальные экономические решения в интересах пользователей и собственников.

 

Понятие и признаки недвижимости.

 

Впервые понятие «недвижимое имущество»было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот как земельных участков, так и других природных объектов.

На территории России деление имущества на движимое и недвижимое осуществил Петр 1 в своем указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (с целью ограничить как оборот недвижимости, так и ее наследование). И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России.

В советский период (в начале 20-х годов 20 века) деление имущества было признано «буржуазным», и в связи с отменой частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов.

В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью.

В мировой практике под недвижимостью понимается - земельный участок, пространство над поверхностью земли и пространство под землей.

Согласно ГК РФ (ст.130) к недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) относятся:

- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- другое имущество (квартира, предприятие как имущественный комплекс, кондоминиум и др.).

 

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют:

1. сущностные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимых вещей;

2. видовые (частные) - те, которые характеризуют особенности объектов по однородным группам.

признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые) 1. Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.
2. связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3. форма функционирования	Натурально- вещественная и стоимостная
4. состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5. длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли- бесконечно при правильном использовании
6. способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Видовые (частные) 7. технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др).	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

1,4- основные фундаментальные свойства недвижимости.

Недвижимость- это официально зарегистрированная, точно ограниченная часть земной поверхности, прочно связанная со зданиями и сооружениями на этой поверхности.

Опираясь на опыт зарубежных стран, многие российские экономисты пришли к выводу, что понятие «недвижимость» объединяет понятия двух сущностей: физической (материальной)- вещь, и юридической- «пакет прав».

НЕДВИЖИМОСТЬ= НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (СОБСТВЕННОСТЬ)=

НЕДВИЖИМАЯ ВЕЩЬ+ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

 

Недвижимость = недвижимая собственность
Вещь = физическая сущность	Права = юридическая сущность
земля	улучшения	права	обременения
Земельные участки	здания	Собственности	Сервитуты
Участки недр	сооружения	Хозяйственного ведения	Ипотека
Леса	Насаждения	Оперативного управления	Правила зонирования
Обособленные водные объекты	Инженерные коммуникации	Наследуемого владения	Охрана памятников и окружающей среды
Бессрочного пользования	Прочие ограничения