2018-01-08
634
Так при оценке с позиции доходного подхода определяющим фактором является доход, влияющий на величину стоимости объекта. Чем выше доход, приносимый объектом оценки, тем выше величина его рыночной стоимости (при прочих равных условиях). При этом значение имеют продолжительность получения дохода и уровень риска, сопровождающий данный процесс. Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования имущества и возможной дальнейшей его продажи. В данном случае применяют оценочный принцип ожидания. Доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достижения главной цели предпринимательской деятельности.
На практике часто используют затратный и рыночный подходы, которые часто бывают более точными и эффективными. Каждый из них может быть использован для проверки оценки другими методами.
Затратный метод наиболее применим для оценки объектов специального назначения, нового строительства, для определения наилучшего варианта использования земельных участков, а также страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на земельные участки, строительные спецификации, данные об уровне оплаты труда в строительстве, стоимости машин и оборудования, о прибыли и накладных расходах строительных организаций на региональном рынке и др. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, и объектов с большим процентом физического износа.
Затратный подход основан на принципах замещения, наиболее эффективного использования, сбалансированности и экономического разделения.
Рыночный (сравнительный подход) особенно предпочтителен в случае существования рынка сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных о недавних аналогичных объектах. Эти данные включают:
· физические характеристики;
· время и условия продажи;
· месторасположение;
· условия финансирования средств.
Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, а моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, а также если рынок находится в нестабильном состоянии. Быстрые изменения на рынке приводят к искажению рыночной стоимости объектов.
Рыночный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбирают объекты – аналоги. Между оцениваемым объектом и аналогом существуют различия. Поэтому необходимо проводить соответствующую корректировку основных параметров объекта оценки. В основу внесения поправок положен принцип вклада.
Все три подхода взаимосвязаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке движимого и недвижимого имущества. Например, доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые рассчитывают по данным рынка.
Ставка (коэффициент) капитализации представляет собой процентную ставку, используемую для пересчета дохода в рыночную стоимость объекта.
При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы в получении конечного результата оценки. Подходы базируются на данных регионального рынка, но каждый из объектов имеет различные особенности. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков является неразвитыми, так как предложение и спрос на имущество не находятся в равновесии.
Каждый из рассматриваемых подходов предполагает использование при оценке имущества присущих ему методов (таблица 1.).
Таблица № 1
Методы оценки стоимости отдельных объектов (имущества) организации.
| Методические подходы к оценке | Методы оценки | ||
| Доходный | Метод капитализации. Метод дисконтирования денежных потоков | ||
| Затратный | Метод чистых активов Метод ликвидационной стоимости | ||
| Рыночный (сравнительный) | Метод рынка капитала Метод сделок Метод отраслевых коэффициентов |
Согласно методу капитализации стоимость объекта оценки устанавливают по формуле:
Со = Прибыль (доход) __________,
Коэффициент капитализации
где: Со –стоимость объекта оценки.
Капитализация – это процесс пересчета дохода, полученного от использования объекта (организации) с целью определения ее стоимости.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного объекта (организации). Будущие денежные потоки пересчитывают по дисконтной ставке в настоящую стоимость. Дисконтная ставка должна соответствовать норме доходности, которая требуется инвестору:
НС дп = БСдп,
(1 + К)t
где: НС дп - настоящая стоимость денежных средств БСдп – будущая стоимость денежных потоков по прогнозу оценщика; К – дисконтная ставка, доли единицы; t – расчетный период, лет.
Рыночную стоимость объекта методом чистых активов организации устанавливают как разность между рыночной стоимостью этих активов и обязательствами
ЧА = А – О,
где: Ча – чистые активы; А – активы; О – обязательства.
Ликвидационная стоимость организации представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов и затратами на ее ликвидацию.
Метод рынка капитала основан на рыночной стоимости акций аналогичных организаций. Инвестор действует по принципу замещения (альтернативный вложений).
Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций идентичных организаций.
Метод отраслевых коэффициентов позволяет определить примерную стоимость организации по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.
Контрольные вопросы:
1. Назовите объекты оценки.
2. Сформулируйте подходы, используемые при оценке имущества.
3. Приведите основные методы оценки и раскройте их содержание.
