Г.Перми за 4-й квартал 2013 г. и весь 2013 год по подсегментам

* нарастающим итогом

** изменение цены за период

На подсегменте производственных баз в отдельные периоды времени наблюдаются заметные колебания средней цены предложения, что с одной стороны связано с сезонным фактором, а с другой стороны – со структурными изменениями. Кроме того, в подсегменте баз большое значение играет размер земельного участка, на котором располагается база. За 2013 г. средняя цена предложения выросла здесь всего на 3%, но при этом в первой половине года она снижалась, а во второй половине – росла.

Комплексы на больших земельных участках (до 5,5 га) – так называемые промышленные территории – остаются самыми дешевыми объектами производственной недвижимости в расчете за 1 кв. м. В 4-м квартале 2013 г. они предлагались в диапазоне от 1,5 до 2,3 тыс.руб./кв.м. Большой разброс цен и минимальное количество предложений не позволяет достоверно рассчитать среднюю цену в данном подсегменте, поэтому расчет носит справочный характер.

На подсегменте производственных зданий и помещений за 4-й квартал средняя цена предложения выросла на 2%. За весь 2013 г. рост здесь произошел на 4,5%. В целом, цена на отдельно стоящие производственные здания и помещения приблизилась к средней цене на склады, разница составляет лишь 1 тыс. руб. / кв. м.

На подсегменте производственных складов в 2013 г. наблюдался плавный стабильный рост средней цены. За 4-й квартал она выросла на 1%, однако, в соответствии с трендом – повышение произошло на 3,5%. За весь 2013г. рост средней цены на склады составил около 10%.

Капитальные склады среднего класса качества в 4-м квартале 2013 г. попали в ценовой диапазон от 9,7 до 38 тыс. руб./кв.м, также зафиксированы 2 предложения по цене 43 и 45 тыс.руб./кв.м. Склады низкого класса качества в 4-м квартале предлагались по цене от 9,8 до 12,5 тыс.руб./кв.м. Среди складов высокого класса качества встречались единичные объекты. Следует отметить, что в верхнем ценовом диапазоне всех классов качества находятся склады, расположенные, как правило, в 1-й категории престижности и связанные с торговой функцией (оптово-розничные торговые базы). Среднестатистические ценовые показатели в разбивке по классам качества и зонам представлены в аналитической форме №2 (см. Приложение 2).

На графике 3.2.6 представлена динамика средних цен предложения и темпы роста/снижения на рынке складов в г. Перми в зависимости от класса качества.

График 3.2.6

Изменение средней цены за 4-й квартал 2013 г. Класс качества Рост/снижение Высокий - - Средний 1,2% - Низкий - - Склады в среднем по городу 1,0%

Следует отметить, что во втором 2013 г. доля складов низкого класса качества находилась на низком уровне, что способствовало росту средней цены на склады за счет структурных изменений. Основной вклад при формировании средней цены вносят склады среднего класса качества из-за максимальной доли в структуре предложения. Минимальное количество предложений по складам высокого класса качества не позволяет рассчитать среднюю цену предложения.

На пермском рынке складов достаточно сложно проследить зависимость цены предложения от размера помещения. Гораздо большее влияние на их цену оказывают качество и местоположение. На графике 3.2.7 показана динамика средних цен предложения и темпы роста/снижения на склады среднего класса качества в г. Перми в зависимости от размера.

График 3.2.7

Изменение средней цены за 4-й квартал 2013 г. Размер Рост/снижение Менее 800 кв. м - 7,3% От 800 до 3 000 кв. м 2,2% Более 3 000 кв. м - - Склады среднего класса качества 1,0%

Небольшое количество предложений не позволяет получить репрезентативную выборку складов по размерам внутри высокого и низкого классов качества складов. В среднем классе качества на конец 4-го квартала 2013 г. склады размером менее 800 кв. м занимали долю около 38%, склады площадью от 800 до 3000 кв. м – 59%, также отмечено два предложения площадью более 3000 кв.м. При этом, за квартал доля складов небольшого размера заметно снизилась, а доля крупных складов увеличилась, в том числе за счет появления в базе более дорогих предложений. Это в свою очередь привело к росту средней цены предложения крупных складов. В связи с этим зависимость снижения удельной цены с ростом площади нейтрализовалась.

Средняя цена предложения на склады среднего класса качества со 2-го квартала 2013г. практически не зависела от размера, в то время как в предыдущие периоды наблюдалась более заметная разница (см. график 3.2.7).

Ценовые характеристики по производственным объектам III группы (наиболее развитый подсегмент) за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. в соответствии с действующим зонированием производственной недвижимости г. Перми представлены на графике 3.2.8.

График 3.2.8

Изменение средней цены за 4-й квартал 2013 г. Зона Рост/снижение 1-я зона 0,9% 2-я зона - 3,0% 3-я зона 0,7% Производственные объекты III группы 0,9%

Повторим, что на рынке производственной недвижимости из-за небольшого количества предложений в выборках прослеживаются заметные краткосрочные колебания ценовых показателей. В целом, за 4-й квартал 2013 г. средние цены на производственную недвижимость по зонам практически не изменилиь.

Если рассматривать весь посткризисный период, то можно отметить, что в 1-й зоне средняя цена начала расти раньше всего – с начала 2011 г. и стабилизировалась уже в 2012 г., затем немного снизилась, но в 2013 г. восстановилась (рост за весь период 40 – 45%). Во 2-й зоне цена колебалась на минимальном уровне в 2010 – 2011 гг., умеренный рост происходил в 2012 г., а в 2013 г. цена сохранялась примерно на одном уровне (рост с 2009 г. по 2013 г. на 15 – 20%). В 3-й зоне средняя цена восстанавливалась в 2010 г., затем снова снизилась, рост возобновился только в 2013 г. (рост за весь период порядка 15%). Можно отметить, что средние цены предложения на производственную недвижимость практически достигли докризисного уровня.

В целом, на рынке купли-продажи производственной недвижимости г.Перми в 4-м квартале 2013 г. средние цены практически не изменились. На подсегменте производственных складов средняя цена растет медленными темпами, но стабильно (за 2013 г. рост на 10%). На подсегменте производственных зданий и помещений средняя цена за 2013 г. выросла менее заметно, чем на склады – на 4,5%. На подсегменте производственных баз средняя цена выросла за год всего на 3%, но при этом в первой половине года она снижалась, а во второй половине – росла. Рост количества предложений производственной недвижимости наблюдался в течение всего 2013 г., особенно на подсегменте отдельно стоящих объектов, что может говорить о постепенном затоваривании рынка.