Метод дисконтирования

Анализ дисконтированного денежного потока DCFAпредполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в стоимость. Рас­чет текущей стоимости выглядит следующим образом:

По сравнению с прямой капитализацией, где используются одномоментные параметры, этот метод при определенных усло­виях более предпочтителен, так как требует учета и анализа по­казателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Применение DCF – метода требует знания:

· величины и динамики будущих доходов;

· времени получения этих доходов;

· величины стоимости актива или изменения стоимости в кон­це инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения активом);

· значения ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли);

· уровня риска, характерного для инвестирования подобных активов.

Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный период. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То же самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительнее этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

На российском рынке недвижимости еще не сложились условия для корректной оценки типичного периода владения, т. е. нет данных для определения временных предпочтений инвесторов. Кроме того, политическая и экономическая нестабильность значительно сокращает возможность длительных прогнозов. Исходя из потребностей метода и условий его применения среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения в диапазоне 3—5 лет.

При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможность определить абсолютное значение этой величины. Естественно определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, т. е. цена перепродажи определяется как (1±Δ)V, где Δ — долевое изменение стоимо­сти за период владения, а V – первоначальная (текущая) стои­мость. Тогда

Определить цену будущей продажи можно также, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему после периода владения.

ПРИМЕР. Недвижимое имущество приносит чистый операционный доход за первый год, равный 20000 долл. Определить возможную цену продажи в конце 5-летнего периода исходя из темпа роста дохода на 5% в год и ставки капитализации для реверсии, равной 20%.

Для получения стоимости в конце 5-го года нужно доход за 6-й

год разделить на ставку капитализации (доходы в конце года):

NOI₆ = 20000(1+0,05)⁵ = 25526;

FV = 25526/0,2 = 127630 долл.

Применимость этого способа оценки величины реверсии ограничивается возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улуч­шения. Земля не подвержена износу, и, как правило, со време­нем ее стоимость или растет, или не изменяется, если система землепользования рациональна;, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений, помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенен износ, неиз­бежно приводящий к потере стоимости.

Определение ставки дисконтированияожидаемой нормы прибыли на доступные альтернативные инвестиционные воз­можности с сопоставимыми рисками. Определение значения этой величины представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие три метода расчета ставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа и метод инвестицион­ной группы.

Контрольные вопросы и задания

· Охарактеризуйте основные этапы процесса оценочной деятельности на рынке недвижимости.

· Какие основные подходы в оценке недвижимости распространены в отечественной и зарубежной практике.

· Каковы границы распространения доходного подхода в недвижимости.

Охарактеризуйте метод прямой капитализации.

· Каковы основные преимущества метода дисконтирования