Сущность и основные принципы рыночного подхода оценки недвижимости

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада, С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен про­даж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыноч­ная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том слу­чае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соот­ветствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух, абсолютно одина­ковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым пара­метрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то воз­никает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оце­ниваемой дачи водопровод отсутствует, В этом случае коррек­тировка цены продажи проданной загородной дачи должна быть проведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи. Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения. если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости и объектом сравнения (дата продажи, условия продажи и т. д.).

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р принимает следующую форму:

С_р=Ц_i ± К_i

где Ц_i — цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

К —величина корректировки цены продажи i-го сравни­мого объекта недвижимости.

Цены продаж сравнимых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. Маловероятно, что потенциальные по­купатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недви­жимости. Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на данный вид объектов не­движимости повысился. И наоборот, если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов недвижимости падает.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недоста­точной развитости, а также если оцениваемый объект не­движимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обремеяениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

При опенке недвижимости методом сравнения продаж необходимо сформировать информационную базу, движения цен про­даж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рас­сматриваемого регионального рынка недвижимости, В качестве источников информации при создании такого рода информа­ционной базы можно рассматривать региональные риэлторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижи­мости, государственные организации (бюро технической инвен­таризации, региональные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.), публикации (журналы и газеты, рекламные буклеты и т. д.) и др. Принципиально важно то, что оценщик формирует инфор­мационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли на данный момент заказ на оценки конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы — предпосылка практической реализации метода сравнения продаж в российских условиях неустоявшегося рынка недвижимости.