2017-11-01
1022
Финансовые расчеты, связанные с оценкой недвижимости доходным подходом, основываются на двух операциях: накоплении – процесс определения будущей стоимости денег; дисконтировании – процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.
В расчетно-графической работе № 1 все варианты задач направлены на определение шести функций сложного процента. Поэтому следует повторить основные формулы данного раздела курса.
Накопленная сумма единицы
.
Если накопление производится не 1 раз в году, а чаще, то число лет n умножается на частоту накопления в течение года. Одновременно номинальная годовая ставка i делится на частоту накопления.
Если, например, частота накопления раз в полгода, то n умножается на 2, а i делится на 2. Если частота накопления поквартальная или ежемесячная, то n умножается на 4 или 12, а i делится так же соответственно на 4 или 12.
Текущая стоимость реверсии
.
.
Взнос на амортизацию единицы
.
Накопление денежной единицы за период
.
.
n – число периодов;
i – периодическая ставка процента;
PV – текущая стоимость суммы;
FV – будущая стоимость суммы;
PMT – периодические платежи, аннуитет.
Контрольная работа № 2
Вариант № 1
1. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя данную ниже информацию:
Объект продан за 80 000 долл. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 15 000 долл. Анализ показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 82 000 долл.
2. Оцените сумму общего неустранимого устаревания жилого объекта недвижимости, используя затратный подход:
Общий физический износ………………………………. – 12000 долл.
Общая сумма устранимого физического износа……… – 2000 долл.
Отложенный текущий ремонт…………………………. – 5000 долл.
Общее функциональное устаревание………………… – 3000 долл.
Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом – 3000 долл.
Экономическое устаревание……………………………. – 5000 долл.
3. Два года назад покупатель приобрел участок под строительство индивидуального жилого дома за 20 000 долл. Поскольку строительный бизнес переживал не лучшие времена, ему удалось нанять подрядчика, который построил на этом участке дом по очень низкой цене 55 000 долл. Через три месяца после окончания строительства, дом вполне соответствовал рядом стоящим домам, стоимость которых составляла от 80 000 до 90 000 долл. Соседние дома сдавали в аренду от 675 до 765 долл. в месяц (меньшая ставка для более дешевых, большая для более дорогих домов). Владельцу вновь построенного дома несколько раз предлагали сдать дом за 725 долл. в месяц.
Рассчитайте месячный валовой рентный мультипликатор, соответствующий этому дому.
4. Оцените свободную от задолженности доходную недвижимость, которая в течение пятилетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 70 000 долл. К концу этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.
5. Определите цену недвижимости с существующей накладной по ипотечному кредиту в размере 300 000 долл., выданному в размере 60% стоимости на двадцать лет под 15% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.
Вариант № 2
1. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя данную информацию:
Объект продан за 120 000 долл.
Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 30 000 долл.
Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 100 000 долл.
2. Какова общая расчетная стоимость жилого объекта недвижимости площадью 2500 м2 в соответствии с затратным подходом.
| Стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты……………………………... | 50 долл/м2 |
| Стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м2…………………………………………………. | 20 долл/м2 |
| Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворике…………………………………… | 10 000 долл. |
| Общий физический износ…………………………. | 12 000 долл. |
| Устранимый физический износ…………………... | 2000 долл. |
| Общее функциональное устаревание…………… | 5000 долл. |
| Устаревание, вызванное отсутствием системы кондиционирования…………………………………… | 3000 долл. |
| Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж………………………………………………… | 50 000 долл. |
3. Инвестиции в объект недвижимости составляют 25 000 долл. Рыночная стоимость участка земли 2 000 долл. Ожидаемая ставка процента – 11%. Здание полностью изнашивается за четыре года. Рассчитайте коэффициент капитализации для всей собственности при условии аннуитетного возмещения капитала.
4. Оцените свободную от задолженности доходную недвижимость, которая в течение трехлетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 40 000 долл. К концу этого срока стоимость недвижимости увеличится на 25%. Инвестор требует 18% - конечную отдачу на собственный капитал.
5. Рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости на основе данной информации:
| Годовой чистый операционный доход …………... | 117 000 долл. |
| Ставка дисконта……………………………………. | 17% |
| Срок проекта……………………………………….. | три года |
| Темп прироста……………………………………… | 3% |
Вариант № 3
1. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя данную ниже информацию.
Объект продан за 80 000 долл.
Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 20 000 долл.
Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75 000 долл.
2. Оцените полную стоимость воспроизводства объекта:
| Базовая стоимость 1 м типичного сооружения…….… | 150 долл. |
| Площадь оцениваемого объекта…………..…………... | 300 м2 |
| Дополнительные накладные расходы………………… | 5 000 долл. |
| Дополнительное оборудование……………………….. | 10 000 долл. |
| Мультипликатор с учетом местных условий………… | 0,85 |
3. Среднерыночная доходность ресторана составляет 26%. Однако рассматриваемый объект характеризуется более низкой доходностью – 24%. Проанализируйте данный ниже отчет и укажите, какая статья расходов необоснованно уменьшает доходную часть:
а) коммунальные платежи;
б) ремонт и установка оборудования;
в) оплата работы персонала;
г) страховка;
д) поимущественный налог;
е) оплата услуг прачечной;
ж) оплата услуг менеджера по рекламе;
и) все вышеперечисленное.
4. Определите цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту в размере 150 000 долл., выданному в размере 50% стоимости на пятнадцать лет под 20% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.
5. Два года назад семья Кузнецовых купила участок под строительство индивидуального жилого дома за 5 000 долл. Поскольку строительный бизнес переживал не лучшие времена, им удалось построить дом за 20 000 долл. Когда через три месяца дом был завершен, то он ни в чем не уступал соседним, которые стоили от 40 000 до 50 000 долл.
6. Ряд соседних домов сдавался в аренду по ценам от 300 до 450 долл. в месяц. Семье Кузнецовых предлагали сдать дом по цене 380 долл. в месяц. Однако через полгода в городе изменилась схема движения скоростного транспорта. Улица стала менее привлекательной. Семья решила срочно продать дом по рыночной стоимости. Через год дом все еще не был продан. Кузнецовы решили сдать дом в аренду за 350 долл. в месяц.
Рассчитайте сумму потери стоимости для дома Кузнецовых в результате транспортных коллизий, используя определенный вами месячный валовой мультипликатор.
Вариант № 4
1. Прокладка трамвайных путей вдоль проспекта повлияла на то, что арендная плата за каждую из пяти квартир, выходящих окнами на проспект, снизилась на 25 долл. в месяц. Валовой рентный мультипликатор в данном жилом массиве, рассчитанный на основе месячного дохода, составляет 120. Оцените экономическое устаревание.
2. Оцените сумму общего неустранимого устаревания жилого объекта недвижимости, используя затратный подход:
| Общий физический износ…………………………… | 24 000 долл. |
| Общая сумма устранимого физического износа…… | 6 000 долл. |
| Отложенный текущий ремонт……………………… | 8 000 долл. |
| Общее функциональное устаревание В том числе: | |
| устранимое функциональное устаревание………… | 4 000 долл. |
| неустранимое функциональное устаревание……… | 5 000 долл. |
| устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом…………………………………………. | 3 000 долл. |
| экономическое устаревание………………………… | 7 000 долл. |
3. Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 10 000 долл. Договор аренды предусматривает неизменность арендных платежей и составлен на пять лет. Предполагается, что стоимость склада возрастет за пять лет на 20%. Рассчитайте коэффициент капитализации для данного объекта при условии прямолинейного возврата инвестиций.
4. Рассчитайте рыночную стоимость здания, используя следующие исходные данные:
| Годовой чистый операционный доход………………….. | 20 000 долл. |
| Ставка дисконта………………………………………….. | 10% |
| Срок проекта……………………………………………… | 4 года |
| Темп прироста……………………………………………. | 2% |
5. Определите цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту в размере 18 000 долл., выданному в размере 70% стоимости на двадцать лет под 17% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.
Вариант № 5
1. Строительство аэропорта вблизи дачного поселка повлияло на то, что арендная плата за дом снизилась на 200 долл. в год. Валовой рентный мультипликатор в данном жилом массиве, рассчитанный на основе месячного дохода, составляет 120. Оцените экономическое устаревание.
2. Инвестором планируется получение потока арендной платы от долевого участия в многоквартирном доме в следующем объеме:
| один год…………………………………………………… | 17 000 долл. |
| два года ………………………………………...………… | 15 000 долл. |
| три года…………………………………………………… | 13 000 долл. |
Среднерыночная доходность по таким проектам составляет 18%. Рассчитайте норму возврата капитала для этого проекта.
3. От объекта недвижимости стоимостью 80 000 долл. ожидается поток арендной платы в 20 000 долл. на протяжении трех лет. Затем планируется перепродажа его за 90 000 долл. Рассчитайте текущую отдачу по проекту.
4. Среднерыночная доходность кафе составляет 20%. Однако рассматриваемый объект имеет более низкую, по сравнению с аналогичными, доходность – 18%. Проанализируйте данный ниже отчет и укажите, какая статья расходов необоснованно уменьшает доходную часть:
а) коммунальные платежи;
б) ремонт и установка оборудования;
в) оплата работы персонала;
г) страховка;
д) налог на имущество;
е) оплата услуг прачечной;
ж) оплата услуг менеджера по рекламе;
з) затраты на капитальный ремонт;
и) все вышеперечисленное.
5. Три года назад семья Смирновых купила участок под строительство дома за 1 000 долл. Поскольку строительный бизнес переживал упадок, им удалось построить дом за 30 000 долл. Когда через полгода дом был завершен, то он ни в чем не уступал окружавшим его, стоимость соседних домов колебалась в пределах 45 000 – 60 000долл.
Соседние дома сдавали в аренду от 700 до 750 долл. в месяц. Семье Смирновых несколько раз предлагали сдать дом в аренду за 720 долл. в месяц. Рассчитайте месячный валовой рентный мультипликатор, соответствующий данному дому.
Вариант № 6
1. Оцените сумму накопленного износа жилого объекта недвижимости, используя затратный подход:
| Общий физический износ………………………………….. | 12 000 долл. |
| Устранимый физический износ………………………........ | 2 000 долл. |
| Общее функциональное устаревание……………………... | 5 000 долл. |
| Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом….. | 3 000 долл. |
2. Риэлтерская компания в качестве долговременного проекта планирует вложить средства в земельный участок. По ожиданиям экспертов через два года данную недвижимость можно будет реализовать за 80 000 долл. Доходность по данным проектам составляет 22%. Рассчитайте рыночную стоимость данного земельного участка.
3. Актив, приносящий доход по ставке 9% годовых, будет продан через восемь лет за 35% его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии аннуитетного возмещения инвестиций.
4. Односемейный дом, расположенный на оживленной магистрали, сдается в аренду за плату 125 долл. в месяц, меньше, чем похожие дома на более тихих улицах в том же жилом массиве. Валовой рентный мультипликатор составляет 120. Каков размер одноразовой долларовой корректировки на это устаревание по местоположению (экономическое устаревание)?
| Полная стоимость воспроизводства здания…………... | 67 000 долл. |
| Эффективный срок……………………………………… | 5 лет |
| Полный срок экономической жизни…………………... | 100 лет |
Определите размер накопленного износа.
5. Определите цену недвижимости с существующей накладной по ипотечному кредиту в размере 300 000 долл., выданному в размере 60% стоимости на двадцать лет под 15% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.
Вариант № 7
1. Строительство аэропорта вблизи дачного поселка повлияло на то, что арендная плата за дом снизилась на 200 долл. в год. Валовой рентный мультипликатор в данном жилом массиве, рассчитанный на основе месячного дохода, составляет 120. Оцените экономическое устаревание.
2. Оцените полную стоимость воспроизводства данного объекта:
| Базовая стоимость 1 м 2 типичного сооружения……… | 200 долл. |
| Площадь оцениваемого объекта……………………….. | 100 м 2 |
| Дополнительные накладные расходы…………………. | 3 500 долл. |
| Дополнительное оборудование………………………… | 6 000 долл. |
| Мультипликатор с учетом местных условий…………. | 0,70 |
3. Пять лет назад семья Громовых купила участок под строительство жилого дома за 8 000 долл. Семья своими силами, с привлечением незначительного числа специалистов, построила дом, который обошелся ей в 50 000 долл. Через год, когда дом был готов, он был не хуже построенных рядом, стоимость которых составляла 70 000 – 80 000 долл.
Арендная плата в соседних домах в среднем колебалась в пределах от 300 до 400 долл. Громовы могли бы сдать свой дом за 350 долл. в месяц. Однако в результате строительства неподалеку аэропорта, привлекательность данного жилого массива снизилась. Громовы решили продать свой дом, но через полгода дом не был продан. Арендная плата за этот дом после строительства аэропорта составила 270 долл. Рассчитайте сумму потери в стоимости для дома Громовых из-за строительства аэропорта, используя валовой рентный мультипликатор.
4. Актив, приносящий доход по ставке 7% годовых, будет продан через пять лет за 40% его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии аннуитетного возмещения инвестиций.
5. Определите цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту в размере 60 000 долл., выданному в размере 60% стоимости на пятнадцать лет под 12% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.
Вариант № 8
Односемейный жилой дом, расположенный на оживленной магистрали, сдается в аренду за плату на 25 долл. меньше, чем похожие дома на более тихих улицах. Валовой рентный мультипликатор в этом массиве составляет 120. Каков размер одноразовой долларовой корректировки на это устаревание по местоположению (экономическое устаревание).
| Общий физический износ……………………………........ | 16 000 долл. |
| Общая сумма устранимого физического износа……....... | 8 000 долл. |
| Отложенный текущий ремонт…………………….……... | 2 000 долл. |
| Общее функциональное устаревание в том числе: | |
| устранимое функциональное устаревание…………..… | 2 800 долл. |
| неустранимое функциональное устаревание………..… | 4 000 долл. |
| устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом | 1 000 долл. |
| экономическое устаревание………………………..…... | 5 000 долл. |
Определите сумму общего неустранимого устаревания жилого объекта недвижимости, используя затратный подход.
2. Определите цену недвижимости с существующей закладной по ипотечному кредиту в размере 100 000 долл., выданному в размере 70% стоимости на десять лет под 20% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.
3. Необходимо определить свободную от задолженности доходную недвижимость, которая в течение трехлетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 20 000 долл. К концу этого срока стоимость недвижимости может увеличиться на 40%. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал.
4. Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка, который по ожиданиям экспертов может через два года стоить 50 000 долл. Доходность по данным проектам составляет 18%.
5. Определите цену недвижимости с существующей накладной по ипотечному кредиту в размере 300 000 долл., выданному в размере 60% стоимости на двадцать лет под 15% годовых с ежемесячными платежами без учета изменения стоимости.
Вариант № 9
1. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя данную информацию:
Объект продан за 420 000 долл. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 60 00 долл. Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 200 000 долл.
2. Инвестором планируется получение потока арендной платы от долевого участия в многоквартирном доме в следующем объеме:
| первый год…………………………………………… | 14 000 долл. |
| второй год…………………………………………… | 10 000 долл. |
| третий год…………………………………………… | 6 000 долл. |
Среднесрочная доходность по таким проектам составляет 15%. Рассчитайте норму возврата капитала для этого проекта.
3. Рассчитайте стоимость жилого объекта недвижимости площадью 1000 м 2 в соответствии с затратным подходом.
| Стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты………………………………………… | 70 долл/м 2 | |
| Стоимость воспроизводства гаража площадью 200 м 2 ... | 35 долл/м 2 | |
| Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворике…………………………………... | 7 000 долл. | |
| Общий физический износ……………………...…. | 4 000 долл. | |
| Устранимый физический износ………………….. | 3 000 долл. | |
| Общее функциональное устаревание………...….. | 8 000 долл. | |
| Устаревание, вызванное отсутствием системы кондиционирования…………………………………… | 2 000 долл. | |
| Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж………………………………………………….. | 45 000 долл. | |
4. Односемейный дом, расположенный на оживленной магистрали, сдается в аренду за плату 200 долл. в месяц, меньше чем похожие дома на более тихих улицах в том же жилом массиве. Валовой рентный мультипликатор составляет 110. Каков размер одноразовой долларовой корректировки на это устаревание по местоположению (экономическое устаревание)?
5. Инвестиции в объект недвижимости составляют 40 000 долл. Рыночная стоимость участка земли 10 000 долл. Ожидаемая ставка процента 14%. Здание полностью изнашивается за пять лет. Рассчитайте коэффициент капитализации.
Вариант № 10
1. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя данную информацию:
Объект продан за 180 000 долл. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 45 000 долл. Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 270 000 долл.
2. Оцените сумму накопленного износа жилого объекта недвижимости, используя затратный подход:
| Общий физический износ……………………………….. | 14 000 долл. |
| Устранимый физический износ…………………………. | 4 000 долл. |
| Общее функциональное устаревание…………………... | 7 000 долл. |
| Устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом………………………………………………... | 4 000 долл. |
3. Прокладка трамвайных путей вдоль проспекта повлияла на то, что арендная плата за каждую из пяти квартир, выходящих окнами на проспект, снизилась на 30 долл. в месяц. Валовой рентный мультипликатор в данном жилом массиве, рассчитанный на основе месячного дохода, составляет 120. Оцените экономическое устаревание.
4. Рассчитайте коэффициент капитализации для аннуитетного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за четыре года до 25% и 12%-й ставке дохода на инвестиции.
5. От объекта недвижимости стоимостью 100 000 долл. ожидается поток арендной платы в 20 000 долл. на протяжении пяти лет. Затем планируется перепродажа объекта за 120 000 долл. Рассчитайте текущую отдачу по проекту.
