Основные этапы реализации рыночного подхода в оценке недвижимости. Единицы и элементы сравнения

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необ­ходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике дифференцированно рассматривают объекты недвижимости по, двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставления в долго­срочную аренду незастроенных земельных участков можно вы­делить две основные единицы сравнения: 1) цену за единицу площади; 2) цену за весь участок.

Из этих двух единиц сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В качестве единицы цены площади земельного участка используются цены за, 1 га (сель­скохозяйственные, лесные угодья либо территория промышленной зоны и т. п.), за 1 сотку (под строительство индивиду­ального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 м² (под строи­тельство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве едини­цы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости — застроенные земельные участки — в качестве единиц сравнения можно вы­делить цены за:

· 1 м² общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т. д.;

· комнату, квартиру или объект недвижимости.

Корректируется цена продажи сравнимого объекта не­движимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается кор­ректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выде­ляют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования,

9. Наличие движимого имущества.

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем по­рядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последую­щие (после четвертого элемента сравнения) корректировки, могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементам сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выпол­нения корректировок. Имеется целый ряд такого рода мето­дов, наиболее распространенными является:

Анализ парного набора данных. Цены продажи сравнивают­ся по двум объектам недвижимости чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводите анализ.

Анализ вторичного рынка применяется, когда рыночная информация по продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

Качественный анализ применяется, когда ненадежные ры­ночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки Объекта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше; немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже.

Статистические методы и метод валовой ренты моделиро­вания стоимости оцениваемого объекта недвижимости более подробно будут рассмотрены ниже.

 

Метод валовой ренты

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павиль­онов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.

Этап I. Расчет МВР:

§ формирование перечня объектов недвижимости, сопоста­вимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;

§ расчет посредством деления цены продажи каждого со­поставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;

§ согласование полученных значений МВР для определе­ния единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

§ определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;

§ анализ сравнимых объектов по основным характеристи­кам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;

§ расчет необходимых корректировок для получения значе­ния рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

§ умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соот­ветствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

 

Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере, задача — определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобре­таемого для последующей сдачи его в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07 – 16,33 (табл. 7.1). Из этого диапазона выбираем медианное значение МВР 15,88. Чем Больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.

Для определения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбраны четыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировка арендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 7.1).

Таблица 7.1

Определение МВР

Сопоставимые объекты	Цена продажи, долл.	Рентный годовой доход, долл.	МВР
	60 000		15,19
	61 800		15,07
	63 700		16,33
	64 400		1б,10
	66 700		15,88
	58 000		15,26
	61 000		16,05

Принципиально важно отметить, что расчет МВР и рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта проводится не обя­зательно по одним и тем же сравнимым объектам, хотя отдель­ные объекты могут быть использованы для обоснования рыноч­ного рентного дохода для оцениваемого объекта. Расчетный показатель рыночного рентного дохода для оце­ниваемого объекта составляет 4100 долл. В год. Тогда рыночная стоимость оцениваемого односемейного жилого дома, сдавае­мого в аренду отдыхающим, равна 4100 х 15,88 = 65 108 долл.

Контрольные вопросы и задания

· Дайте характеристику принципов рыночного подхода в оценке недвижимости.

· Каковы границы применения этого подхода.

· В чем отличие элементов и единиц сравнения

· Какое правило используется оценщиками при использовании данного подхода

· В чем преимущества метода валовой ренты.

Следует выполнять тот вариант задания, номер которого совпадает с последней цифрой номера зачетной книжки студента.