Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в теку­щую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые мо­жет принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

С_ДП = ЧОД/К_КАП, (3)

где С_ДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в

рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта

за год, тыс. р.;

К_КАП - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД опре­деляется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую вели­чину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объ­екта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и рас­ходах по форме табл. 3.8.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возме­щения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух час­тей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестиро­ванного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятив­ного построения, который состоит в суммировании ставки дохо­да и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе).

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.9.

В завершение данного подраздела необходимо вывести ре­зультат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного под­хода. Для этого используется формула (3).