Кредитование недвижимости. Виды ипотечных кредитов. Схемы ипотечного кредитования жилой недвижимости. Расчеты, связанные с предоставлением ипотечных кредитов

Ипот. кр-т – кр-т, предоставляемый на длит. вр для приобрет-я Н., выступающей в кач-ве залога. Разл-ют след. виды ипот-х кр-тов: кр-т с фиксир %-ой ставкой; к-т с шаровым платежом; к-т с фиксир. выплатами осн. суммы долга; кр-т с нарастающими платежами; к-ты с участием кред-ра в приросте ст-ти; добавленный %-нт; ипотека с дисконтом; обратный аннуитет; завершающая ипотека; ипотека с двойным индексом и др.).

Осн. уч-ки ип. кредит-ния: 1. заемщик, приобретающий к-т на покупку жилья; 2. кредитор, предоставляющий к-т; 3. третье лицо (м. предоставить залог в пользу заемщика при наличии м/у ними соотв-щих эк. отн-ний).

Известны различные схемы ипотечного кредитования жилищ строит-ва.

Схема "Форвард-кредитинвест" рассчитана на коммерчес застройщиков (юр.лиц), кот строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога явл-ся строит-й объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осущ-ся поэтапно, по мере строит-ва объекта. Схема "Ретрокредитинвест" ориентирована на улучш-е жилищ условий граждан. Кредит выдается под залог сущест. квартиры и только в случае, если ее рыночная стоим-ть выше, чем затраты на строит-во новой. Схема "Комбиинвес т" реком-ся при обратном соотнош, когда стои-ть строи-ва нового жилья выше, чем рыноч. стоим-ть имеющегося, под кот. выдается ипотеч. кредит. А разница в стоим-ти может покрываться дотациями муниципалитета или (и) п/п, на кот. работают заемщики. Схема "Фьючерсинвест" предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недв-ть. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строи-тва нового жилья. Выручен-е деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строит-во недв-ти, принимая на себя фин. рынок и оплачивая счета генер. инвестора - застройщика, либо переложить на послед. все фин. риски нестабильности окончательной цены строит-ва, поручив ему продажу старого жилья и строит-во нового. Схема "Рентный залог" предполагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизн. ренту, индексируемую с уч. инфляции. Размер ренты устанав-ся 5-20 кратным минимально гарантирован. уровню з/пл в соот-вии со стои-тью недв-ти.

Некоторые банки сегодня практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов.

Расчеты: Коэф-нт ипот. задолж-ти (К_з) показывает долю ипотеч. долга (т.е. заем. сред-в) в общей стои-ти недвижимой собствен-ти. Он рассчит-ся по форм: К_з=И/К*100%,

где И – сумма ипотечного кредита, руб.;

К – общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше знач-е дан. коэф-та, тем выше доля заем. средств и ниже доля собстве-х средств инвестора в финансирование сделки с недв-тью.

Ипотечная постоянная (П_и) предс-ет собой процентное соотн-ние ежегод.-х платежей по обслужив-ю долга к основ. сумме ипотеч кредита: П_и=Д/И*100%,

где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И -основная сумма ипотечного кредита, руб.

Чтобы ипотеч кредит был полностью погашен, ипотеч. постоянная долж. быть выше номинальной ставки процента по кредиту.