Доходный подход оценки недвижимости

Задачи для решения на практических занятиях по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 080502 (060800) - «Экономика и управление на предприятии машиностроения», все формы обучения

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. О. сдала в аренду имущество, что позволит ей получать в течение 3 лет по окончании каждого года 12 000 у.д.е.; на протяжении последующих 10 лет ежегодные арендные платежи составят уже 1 400 у.д.е., также вносимые в конце года. Ожидается, что через 13 лет имущество может быть продано за 100 000 у.д.е. За сколько О. должна была бы продать его сегодня, если она исходит из 10%-го дохода, накапливаемого ежегодно?

2. Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконти­рования потоков денежных средств. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 долл. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5%. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 долл. по завершении 5-го года. Какова стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23%?

3. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 5000 долл. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120 000 долл. Ставка дисконтирования 12%. Какова текущая стоимость оце­ниваемого объекта?

4.Стоимость здания — $800 тыс.; коэффициент капитализации для здания — 16%; чистый операционный доход — $200 тыс.; коэф­фициент капитализации для земли — 11%. Определите стоимость земельного участка.

5. Чистый операционный доход — 70 тыс. у. е, коэффициент капи­тализации для улучшений — 20%, коэффициент капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

6. Объект недвижимости приносит постоянный по величине ЧОД в размере 115 тыс. у. е. Стоимость участка земли, входящего в со­став объекта, составляет 200 тыс. у. е. Продолжительность эконо­мической жизни здания составляет 30 лет. Используя 17%-ную ставку дисконтирования и 15%-ный коэффициент капитализации для земельного участка, определите общую стоимость объекта.

7. С использованием коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый опера­ционный доход 1,3 млн у. е. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8,4 млн у. е., ее использование приносит ЧОД в 1 млн у. е.; гости­ница 2 была продана за 8 млн у. е., ее использование приносит ЧОД в 1,2 млн у. е.; гостиница 3 была продана за 11,55 млн у. е., ее использование приносит ЧОД в 1,5 млн у. е.

8. Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:

♦ стоянка № 1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 30 тыс. у. е. в месяц. Операционные расходы состав­ляют 4 млн у. е. в год. Была продана за 80 млн у. е.;

♦ стоянка № 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 25 тыс. у. е. в месяц. Операционные расходы состав­ляют 6 млн у. е. в год. Была продана за 90 909 100 у. е.;

♦ стоянка № 3 на 60 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 20 тыс. у. е. в месяц. Операционные расходы состав­ляют 3,6 млн у. е. в год. Была продана за 120 млн у. е.

Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

9. Объект оценки — общежитие на 200 мест. В течение учебного года (9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 15 000 у. е. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10% при той же стоимости проживания. Операционные расходы состав­ляют 4 900 000 у. е. в год. Коэффициент капитализации составля­ет 11,5%. Определить стоимость общежития.

10. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 кв.м., из них 400 м² не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории ставке — 12 у. е. за м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Опре­делить величину чистого операционного дохода.

11. Определить стоимость объекта, используя технику остатки для зда­ния, если: стоимость земли 300 000 у.д.е.; ЧОД 100 000 у.д.е.; коэффици­ент капитализации для земли - 8%, для здания 15%,

12. Определить стоимость объекта, используя технику остатка для зем­ли, если: стоимость здания 500000 у.д.е.; ЧОД 100 000 у.д.е.; коэффици­ент капитализации для земли - 8%, для здания - 15%,

13. Господин Алексеев только что купил АЗС, заплатив за нее $18 000. Он предполагает, что можно сдать АЗС в аренду на 10 лет за $2000 в год. Арендный платеж должен вноситься в конце каждого года. Он также счи­тает, что сможет в конце 10-го года продать недвижимость за $40 000. Какую цену заплатил бы г-н Алексеев за недвижимость, чтобы получить отдачу в 15 %?

14. Срок службы летнего кафе — 10 лет, его стоимость строительства — 500 тыс. у. е., доходность таких объектов составляет — 17%, а полу­чаемый чистый операционный доход — 167 328 у. е. Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала производится равными выплатами).

15. Под земельным участком построен подземный, многоярусный гараж на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 16%, а срок службы — 30 лет. Средняя заполняемость гараж 75%, стоимость аренды одного машино-места 1 тыс. у. е. в год. Стоимость строительства такого гаража составляет 1 235 440 у. е. Определить стоимость земельного участка, используя метод остат­ка (возврат капитала производится равными выплатами).