Выявление районов перспективного строительства

Цель и задачи реконструкции

Градостроительная цель реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры населенного пункта, оздоровлении окружающей среды, повышении архитектурно - пространственных качеств застройки, совершенствовании транспортной и инженерной инфраструктур.

Основными задачами переустройства и реконструкции зданий являются следующие.

1. Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий.

2. Получение дополнительной жилой площади.

3. Сокращение энергопотребления в зданиях за счет утепления, модернизации систем инженерного оборудования.

4. Улучшение архитектурной композиции здания и окружающего его пространства.

По месту расположения и планировочным признакам подлежащие реконструкции жилые территории можно разделить на несколько видов.

Первый вид территорий. Застройка в исторических центрах старых городов, сельских населенных пунктах складывалась как малоэтажное жилье. Со временем здесь образовались застройки, где жилые малоэтажные здания соседствуют с многоэтажными зданиями, хозяйственно-прозводственными и часто с историко-архитектурными памятниками. Особенность этого вида застройки – традиционная квартальная периметральная застройка.

При реконструкции районов с преобладанием сложившейся капитальной жилой застройки следует предусматривать упорядочение планировочной структуры и сети улиц, совершенствование системы общественного обслуживания, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры.

Второй вид территорий. Это районы, примыкающие к историческим центрам, которые имеют вид старых деревень. Размеры кварталов здесь значительно больше чем в зоне исторического центра.

Планировку и застройку исторических центров на таких территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей современной застройкой.

Охрану ценной исторической среды районов сложившейся застройки следует обеспечивать методами комплексной реконструкции, предусматривая и проводя одновременно работы по реставрации зданий, имеющих архитектурную и культурную ценность, по реконструкции, модернизации и капитальному ремонту существующих зданий, выборочному новому строительству, не нарушающему характер среды, развитию систем инженерного оборудования и благоустройству территории. Расстояния от памятников истории и культуры до транспортных и инженерных коммуникаций следует принимать, м, не менее:

до проезжих частей магистралей скоростного и непрерывного движения, линий метрополитена мелкого заложения если они есть:

в условиях сложного рельефа 100

на плоском рельефе 50

до сетей водопровода, канализации

и теплоснабжения (кроме разводящих) 15

до других подземных инженерных сетей 5

В условиях реконструкции указанные расстояния до инженерных сетей допускается сокращать, но принимать, м, не менее: до водонесущих сетей - 5; неводонесущих - 2. При этом необходимо обеспечивать проведение специальных технических мероприятий, при производстве строительных работ.

Третий вид территорий. Застройка бывших окраин крупных городов. Здесь соседствуют сооружения крупной промышленности, железнодорожные предприятия и коммуникации, склады, сооружения коммунального хозяйства. Рядом с предприятиями расположены рабочие поселки. Характерна «чересполосица» жилья и промышленности, низкая благоустроенность.

При реконструкции необходимы упорядочение планировочной структуры, четкое оформление функциональных зон, озеленение, повышение благоустроенности.

Четвертый вид территорий. Это преимущественно квартальная застройка первой половины XX века, состоящая из относительно больших кварталов площадью более 2 га. Обычно они застроены типовыми зданиями однородного типа, обеспечены школами, магазинами, другими учреждениями обслуживания. В большинстве случаев планировочная система основана на сквозных проездах, недопустимых по современным нормам. Озеленение удовлетворительное, но единой системы нет.

Пятый вид территорий. Основной вид городских территорий, подлежащих реконструкции в ближайшие годы – это застройка 1950-60-х годов. Главная проблема – это 5-этажные здания, подлежащие реконструкции или сносу. Здесь требуется упорядочение внутримикрорайонных проездов и автостоянок, насыщение территории функциональными элементами, оформление внутридворового пространства.

В процессе реконструкции жилой территории требуется приведение в соответствие с современными требованиями вертикальной планировки территории.

Реконструкция транспортной системы выполняется путем:

- расширения существующих улиц;

- прокладка новых улиц;

- устройство объездных путей для транзитного междугороднего транспорта;

- расширения площадей;

- изменения транспортной схемы, упорядочения движения транспорта в городе.

В процессе реконструкции жилой застройки инженерные сети частично меняют, частично устраивают вновь для обеспечения вновь построенных зданий.

Комплексная реконструкция застройки, транспортной системы и инженерно-технического обеспечения решает вопросы улучшения жилищных условий, развития городского транспорта, инженерных сетей, архитектурного оформления, озеленения, т.е. улучшает условия проживания населения, что обеспечивает единство формы и содержания. Кроме этого в результате реконструкции кадастровая стоимость застроенных территорий значительно возрастает, что положительно отражается на налогообложении и способствует компенсации государственных затрат на реконструкцию.

Первоочередные работы по реконструкции должны быть направлены на замену ветхой застройки, благоустройство улиц площадей, озеленение, повышение общего санитарно-гигиенического состояния поселка. Критерием первоочередности работ по реконструкции является степень амортизации конструкций зданий и сооружений, физический износ здания. Физический износ здания определяется методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Различают моральный и физический износ зданий. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств). Признаки износа элементов здания определяются в основном путем осмотра (визуальным способом) с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток и пр.). Признаки износа конструктивных элементов здания показаны в таблице.

Таблица - Признаки износа конструктивных элементов здания (фрагмент)

Физический износ, %	Признаки износа	Рекомендуемый состав ремонтных работ
	Фундаменты столбчатые
До 20	Мелкие дефекты цокольной части (трещины, местные выбоины)	Текущий ремонт
21-40	Наличие трещин, сколов, выпадения отдельных камней в надземной части цоколя и столбов	Ремонт цоколя и надземной части фундаментных столбов
41-60	Перекосы, выпучивание затирки, глубоко раскрытые трещины в цоколе; трещины, сколы и значительное выпадение камней в надземной части столбов	Смена цокольной части, ремонт верхней части фундаментных столбов
61-80	Искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков стен, перекосы оконных и дверных заполнений, полное разрушение цоколя, расстройство кладки столбов	Замена фундамента и цоколя с вывешиванием стен
	Фундаменты ленточные каменные
До 20	Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа	Текущий ремонт
21-40	Отдельные глубокие трещины шириной до 1 см, следы сырости на цоколе, выпучивание отдельных участков стен подвала	Ремонт кладки и устройство рандбалок; ремонт горизонтальной гидроизоляции
41-60	Выпучивания и заметные искривления линии цоколя; сквозные трещины в цоколе с развитием по всей высоте здания; выпучивание пола и стен подвала	Усиление или смена кладки отдельных участков; восстановление вертикальной и горизонтальной гидроизоляции; устройство поясов жесткости на стенах здания
61-80	Повсеместные прогрессирующие сквозные трещины по высоте здания, значительное выпучивание грунта и разрушение стен в подвале	Замена фундамента, ремонт не целесообразен
	Фундаменты ленточные крупноблочные
	Стены из мелких блоков и камней
	Стены кирпичные
	Стены из крупных блоков и панелей
	Перекрытия сборные железобетонные
	Балконы

Рандбалка - это фундаментная перемычка, толщина которой не должна быть менее 1/4 длины пролета между столбчатыми фундаментными опорами.

Рандбалка - это монолитная железобетонная балка, отливаемая на месте по столбам или сваям фундамента с перевязкой арматуры балки с арматурными выпусками из столбов фундамента

Расчет физического износа здания показан в таблице

Таблица - Форма (пример) расчета физического износа здания

Конструктивные элементы здания	Удельная стоимость конструктивного элемента (У%) от восстановительной стоимости (ВС) здания	Степень износа конструктивных элементов Ф, %	Средневзвешен- ная степень физического износа здания У´Ф/100
Фундаменты			0,55
Стены			3,80
Перегородки			2,10
Перекрытия			6,50
Крыша			0,40
Кровля			0,40
Полы			1,80
Окна			1,00
Двери			1,80
Отделочные покрытия			3,60
Центральное отопление	2,8		1,10
Холодное водоснабжение	0,5		0,08
Горячее водоснабжение	4,5		1,35
Канализация			0,4
Газоснабжение	1,2		0,12
Электрооборудование	3,5		0,88
Прочие элементы			1,2
ИТОГО		—	26,98
Примечание:удельная стоимость конструктивных элементов и инженерных систем приводится в соответствующих инструкциях Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстроя РФ).

Таблица - Укрупненная шкала определения технического состояния здания по величине физического износа

Физический износ здания, %	Техническое состояние здания	Общая характеристика технического состояния жилого здания	Стоимость ремонта, % от ВС
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет; имеются отдельные (устранимые при текущем ремонте) мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатационные качества конструк­тивного элемента	0-11
21-40	Удовлетво­рительное	Капитальный ремонт может производить­ся лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ	12-36
41-60	Неудовлет­ворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии	38-90
61-75	Ветхое	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительно­го капитального ремонта	93-120
Более 75	Негодное	Аварийное состояние несущих конструк­тивных элементов, а ненесущих — весьма ветхое. Конструктивные элементы ограниченно выполняют свои функции (лишь при проведении охранных меропри­ятий). Часто требуется полная замена конструктивных элементов