double arrow

Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации

Недвижимое имущество группы Б относится к недвижимости по причине необходимости государственной регистрации этих объектов. Признак государственной регистрации не является личным признаком группы Б. Это общий признак для всех групп, для всего недвижимого имущества, просто для группы Б он оказывается единственным. То, что недвижимое имущество – это такое имущество, которое подлежит государственной регистрации, определяется в статье 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации:

«Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренным настоящим кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.»

Как мы видим часть 1 статьи 131 определяет необходимость регистрации прав на недвижимое имущество. В этой части даже перечислены те права, которые должны быть зарегистрированы. Кроме того, указано, что регистрации могут подлежать и другие права, если это предусмотрено какими-либо законами.

В то же время, часть 2 той же статьи говорит о регистрации не прав, а самих объектов недвижимого имущества. Это происходит только в том случае, если имеется соответствующий закон, указывающий необходимость регистрации недвижимых вещей.

Таким образом, государством может регистрироваться как сам объект недвижимости, так и различные права на него, которыми обладают конкретные граждане.

Так объекты группы А, должны быть подвергнуты специальному государственному учету с описанием их важнейших характеристик и с присвоением уникального идентификационного номера (кадастрового – для земельного участка и идентификационного для строения и сооружения, а также кадастрового для лесов, месторождений и проявлений полезных ископаемых, для поверхностных и подземных вод).

Объект регистрируется и учитывается в базе данных (кадастре) по месту расположения. Такой способ идентификации и регистрации «привязывает» объект к неперемещаемой относительно поверхности Земли (неподвижной) географической (адресной) системе координат. Такая регистрация осуществляется на основании 2 части 131 статьи.

Первая же часть этой же статьи требует государственной регистрации прав на уже зарегистрированный объект недвижимости. Регистрация сделок (переходов прав) и прав осуществляется по месту нахождения объекта. Таким образом, к неподвижной системе координат посредством государственной регистрации «привязываются» также имущественные права и сделки.

Системой государственной регистрации объектов группы Б (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) предусматривается однозначная идентификация физической сущности объекта, указание владельца (собственника) и его адреса, а также порта (аэропорта) приписки (регистрации) объекта. Таким образом, перемещаемые объекты группы Б оказываются «привязанными», как и объекты группы А к неподвижной системе координат.

Осталось упомянуть об объектах группы В. Государственная регистрация имущественных прав на предприятие как имущественный комплекс осуществляется органом юстиции с указанием юридического адреса, также однозначно «привязанного» к упомянутой выше неподвижной системе координат. Регистрация прав на предприятия – это, прежде всего, регистрация той организации, которая обладает правом по отношению к предприятию. Организации регистрируются согласно 51 статьи Гражданского Кодекса:

«Статья 51. Государственная регистрация юридических лиц

1. Юридическое лицо подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, определяемом законом о государственной регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления.

2. Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.»

У предприятия как объекта группы В есть одна интересная особенность: он состоит из объектов группы А, которые должны регистрироваться как объекты группы А (см. выше). То есть объекты недвижимости, входящие в предприятие регистрируются как объекты недвижимого имущества по месту расположения (получают кадастровый и (или) идентификационный номер). Вместе с тем право собственности на это предприятие (как и все остальные права и обременения, которые необходимо регистрировать) тоже регистрируется как юридическое лицо по месту расположения этого юридического лица. Если юридическое лицо находится в Нижнем Новгороде, а в Саратове располагается предприятие, принадлежащее этому юридическому лицу. То юридическое лицо будет зарегистрировано в Нижнем Новгороде, а в Саратове будут зарегистрированы здания, сооружения, земельные участки, находящиеся в собственности у нижегородской фирмы. Вся эта информация разместится в двух всероссийских реестрах – прав на недвижимость и юридических лиц, а также в кадастрах, и будет учтена в полном объеме.

Таким образом, объекты группы А (здания, сооружения, земельные участки и так далее), имеющиеся в составе предприятия регистрируются (вносятся в Единый государственный реестр) в месте нахождения объекта, в общем случае отличном от места регистрации юридического лица. Таким образом, эти объекты также жестко привязываются к неподвижной системе координат. Для целей управления недвижимым имуществом необходимо отметить, что при купле-продаже предприятия процедуре регистрации имущественных прав предшествует детальная инвентаризация всех компонентов имущественного комплекса, включая данные кадастрового учета земельных участков, а также инвентаризации строений и помещений, находящихся в составе предприятия.

Наряду со статьей 131, механизм государственной регистрации недвижимости определяется также специальным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: