Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений

Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.

Объекты всех трех выделенных нами групп недвижимого имущества могут быть, как привязанными к земле и неподвижными, так и очень даже подвижными. Но юридически они всегда приписаны, «привязаны» к какому-то строго определенному месту. А из этого следует, что главным критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости следует считать юридическую неперемещаемость вещи (или неперемещаемость юридической сущности вещи). Это следует из обязательности государственной регистрации самого объекта и (или) прав на него, в той или иной форме «привязывающей» эту вещь к неподвижной (географической) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, с индивидуализацией вещи описанием ее важнейших («родовых») признаков. Однако очевидно, что этот критерий является следствием особой важности объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности.

Недвижимое имущество, недвижимые вещи, недвижимость – вещи как объекты гражданских прав, обладающие общим признаком юридической неперемещаемости вещи (неперемещаемости юридической сущности вещи), который является следствием особой важности этих вещей для обеспечения удовлетворения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности.

Исходя из определения недвижимой вещи – основное ее отличие от всех остальных вещей - особое предназначение, особая значимость для человека, для удовлетворения его потребностей.

Причем это назначение вещи определяется не абстрактной (потенциальной) полезностью этой вещи для человека и общества вообще, а полезностью для конкретного человека и конкретной общности людей, имеющих соответствующие права пользования данной вещью. С этой точки зрения под недвижимым имуществом следует понимать и материальный объект (материальная (физическая) сущность недвижимого имущества) и совокупность имущественных прав и обременений на данный объект недвижимости (имущественная (юридическая) сущность недвижимого имущества).

В этой связи следует особо выделить права основных пользователей объекта недвижимости: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения, постоянного пользования.

По отношению к ним права всего общества и «сторонних» (не основных) правообладателей – сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памятников и другое, относящееся к этому объекту, - выступают как обременения. Наличие таких обременений означает, что при анализе назначения вещи необходимо учитывать интересы всех субъектов права по отношению к объекту недвижимости.

Евгений Сергеевич Озеров обращает внимание на то, что в англоязычной литературе существует важное для целей управления разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управление собственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий, касающихся функционирования физической и юридической сущностей недвижимости.

Учитывая, что и Гражданский Кодекс разделяет понятия имущества (вещи) и имущественного (вещного) права, предлагаем наиболее широкое понятие «недвижимость» в контексте важных для проблемы управления отношений собственности, представлять как объединение понятий двух сущностей: физической, материальной (вещь) и юридической (пакет прав). Это объединение сущностей согласуется с упомянутым выше понятием «недвижимая собственность».

недвижимость = недвижимая собственность =

= недвижимая вещь + имущественные права.

Из приведенной формулы можно легко вывести определение понятию «недвижимое имущество» для целей управления:

Недвижимое имущество – это юридически неперемещаемая материальная вещь (физическая сущность) и пакет имущественных прав и обременений на нее (юридическая сущность).

Леса

Обособленные водные объекты

Участки недр

Земельные участки

Понятие «объект недвижимости» используется как синоним понятия «недвижимость» в приложении к конкретному земельному участку со сравнительно небольшим количеством и ограниченными по размерам другими элементами, входящими в понятие «недвижимое имущество». Другими словами объект недвижимости – это единица недвижимого имущества (недвижимости).

Объект недвижимого имущества (недвижимости, недвижимой собственности) – это конкретный объект недвижимости (земельный участок и ограниченное количество ограниченного размера других объектов недвижимости) и права на него.

В зарубежной экономической литературе используется удобное для практике управления представление недвижимого (материального) имущества в виде суммы двух компонентов: земли (land) и улучшений (improvement).

Улучшениями называется то, что создано руками человека, потребовало вложения труда, затрат ресурсов, а именно насаждения, здания, сооружения

Земля – это земельный участок, участки леса, участки недр, обособленные водные объекты.

Земельный участок – строго определенный на местности участок территории с соответствующими климатическими и экологическими (в том числе почвы, растительный и животный мир и так далее) условиями.

На основе этого подхода придется приводить другую структуру понятия «недвижимое имущество»:

Можно попробовать соединить два подхода к определению понятия недвижимого имущества. Представить такое определение можно в виде формулы и в виде графической схемы.

Недвижимое имущество = юридически недвижимый материальный объект = { Земля = (Земельный участок + Участки недр +Участки леса + Замкнутые водные объекты) + Улучшения = (Здания + Сооружения + Насаждения + Предприятия) } + Портфель прав = { Права = (Право собственности + Право хозяйственного ведения + Право оперативного управления + Право наследуемого владения + Право постоянного пользования) + Обременения = (Ипотека + Сервитуты + Правила зонирования и землепользования + Строительные нормы и правила + Правила охраны памятников архитектуры) }.

Обратим внимание на условность разделения элементов юридической сущности на права и обременения. Для определенного объекта недвижимости можно определить портфель прав и обременений на объект. В этот портфель могут входить, например, два таких права как право собственности и право хозяйственного ведения. И право собственности и право хозяйственного ведения являются правами. Однако, право собственности, например, находится у государства, а право хозяйственного ведения у государственного унитарного предприятия. Получается, что право собственности государства ограничено правом хозяйственного ведения унитарного предприятия. Таким образом право хозяйственного ведения ограничивает право собственности, и по отношению к нему является обременением. В одно и то же время право может быть обременением, а обременение правом.

Отметим и условность предложенного разделения на подгруппы элементов физической сущности. Так, земельный участок, образованный осушением и засыпкой участка болота или водоема, создан природой лишь отчасти (местоположение отсылает участок к группе «земля»), выполняя потребительские функции только благодаря улучшениям, осуществленным человеком (осушение и засыпка), что требует отнесения участка также и к группе «улучшения». То же касается сооружений, использующих структуру рельефа местности, участков леса искусственного происхождения и такого тиам.

В связи с отмеченным выше, объектом недвижимости мы будем называть любой набор элементов, но с непременным условием, что в состав этого набора включены:

земельный участок, ответственный за местоположение объекта и, вследствие этого, фигурирующий в качестве основного элемента при государственной регистрации объекта;

право собственности на все элементы физической сущности.

При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.