2013-12-31
722
Функция. Функция взноса на амортизацию денежной единицы(вывести из 4-й)
Функция. Функция взноса на амортизацию денежной единицы
Данная ф-я показывает какими должны быть аннуитетные платежи, в счет погашения кредита в одну денежную единицу выданного под определенный процент на определенный период.
А) при платежах 1 раз в год
- фактор взноса на амортизацию денежной единицы
−Равновеликие периодические платежи
Б)При платежах 1 раз в месяц
12.09.2012
6. Формирование фонда возмещения.
Данная функция используется для определения тех равномерных периодических платежей или ануитетных платежей, которые необходимо осуществить в течение заданного периода, чтобы к концу срока иметь на счете определенную сумму денег по заданной ставке дохода на капитал.
А) при платежах или поступлениях осуществляемых 1 раз в год: PMT=FV*i/(1+i)n-1=PVsff(i,n)
sff – фактор фонда возмещения при платежах осуществляемых 1 раз в год.
Б) при платежах осуществляемых ежемесячно:
PMT=FV(i/k)/(1+i/k)nk - 1=FVsff(i,nk)
| Годы | Fvf-накопленная сумма ден ед | Fwf - Накопление ден ед за период | Sff – фактор фонда возмещения | Ppf – фактор риверсии | Pvaf – текущая стоимость обычного ануитета | Awf – взнос на амортизацию | Число лет |
| ….. | 1 функция | 4 функция | 6 функция | 2 функция | 3 функция | 5 функция |
1. Понятие недвижимости, её особенности.
2. Классификация объектов недвижимости.
3. Виды регистрации объектов недвижимости.
4. Рынок недвижимости, его особенности.
1. Недвижимость – объект собственности с одной стороны, сфера деятельности с другой.
1. Как объект собственности недвижимость можно рассматривать в 3 аспектах:
1. Недвижимость, как объект гражданских прав:
· право собственности;
· право хозяйственного ведения;
· право оперативного управления;
· право аренды или найма;
· право застройки;
· право залога;
· право преимущественного приобретения;
· Сервитуты – право ограниченного использования чужим земельным участкам. Право по закону на земельный участок для лица в собственности, которого здание, сооружение и другие объекты, расположенные на этом участке.
· Право пожизненного наследуемого владения;
· Право бессрочного постоянного пользования;
· Время содержания.
2.Недвижимость, как материальный объект имеет: очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные параметры.
3.Недвижимость, как экономический объект: недвижимость – это товар, источник дохода для собственника, источник финансовой устойчивости собственника.
Особенности недвижимости, как объекта гражданских прав, проявляется по 2ум видам прав: общественным и частным;
Общественные права – властные полномочия правительства и местных органов власти:
· Право водить и взимать налоги в зависимости от стоимости недвижимого имущества для поддержки гос программ;
· Право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;
· Право вводить занальные ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения.
Частные права – определяют характер собственности на недвижимость в зависимости о форм владения, способов физ использования и разделения дохода.
Как материального объекта особенности недвижимости, следующие:
· Стационарность;
· Полезность;
· Дефицитность;
· Долговечность: имеет 4 фазы жизненного цикла: рост – стабильность – упадок – обновление.
· Уникальность, неповторимость;
Особенности недвижимости, как экономического объекта:
Могут входить в состав средств производства с одной стороны, с другой стороны выступают основой личного существования граждан.
Стоимость объекта недвижимости с течением времени меняется.
2. Как сфера недвижимости:
Различают виды деятельности, связанные с недвижимостью:
· Продажа и сдача в наем (аренду) недвижимого имущества производственного назначения;
· То же непроизводственного назначения;
· Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче в наем (аренду) недвижимого имущества производственно-технического назначения;
· То же непроизводственного назначения
2 вопрос: Классификация объектов недвижимости.
К объектам недвижимости относятся, следующие:
· Земельные участки;
· Участки недр;
· Обособленные вводные объекты;
· Всё то, что прочно связанно с землей, в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения;
· Движемые объекты, подлежащие регистрации (воздушные и морские суда, космические объекты)
· Предприятия, как имущественный комплекс в совокупности следующих составляющих: участок земли, здания, сооружения, оборудования и инвентарь, продукция и сырье, права (аренды, обозначения товарных знаков, фирменные наименования)
· Информация;
· Нематериальные блага;
· Результаты интеллектуальной деятельности;
Объекты недвижимости классифицируются по следующим признакам:
1. По физическому статусу:
· земельные участки
· здания, строения, сооружения
· Помещения.
2. По функциональному назначению:
§ Земля: земельные участки поселения, земельные участки внепоселений;
§ Здания, строения, сооружения: жилье, нежилая недвижимость, промышленная недвижимость.
3. По качеству, местоположению, размерам.
4. По видам собственности: частная, государственная, муниципальная, общественная, коллективная.
5. По юридическому статусу:
ü Используются собственником или арендатором;
ü Приватизированные;
ü Приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.д.
Земельные участки в поселениях (в городах, поселках) используются:
· Под жилье:
· Под предприятия промышленности;
· Под предприятия сельского хозяйства;
· Под парки, водные объекты;
· Под инженерную, транспортную инфраструктуру.
Земельные участки внепоселений используются:
· Под дачное и садовоогородное использование;
· Под жилую застройку;
· Для сельскохозяйственного назначения;
· Природоохранного назначения;
· Лесной фонд;
· Участки недр и прочее.
Жилье включает:
· многоквартирные дома;
· индивидуальные, 2,4-семейные жилые дома;
Нежилая недвижимость, включает:
· коммерческую недвижимость (офисные здания, гостиницы, магазины, ТЦ, рестораны, кафе и т.д)
· недвижимость социально-культурного назначения (спортивные, образовательные, религиозные, правительственные здания);
Промышленная недвижимость:
· заводы, фабрики;
· мосты, трубопроводы, дороги, дамбы;
· гаражи;
· склады;
По видам собственности объекты недвижимости, подразделяются по принадлежности на праве собственности;
По видам собственности объекты недвижимости, подразделяются по принадлежности на праве пользования;
19.09.12
3 вопрос: Способы регистрации
Важнейшим условием эффективного управления недвижимостью не только как физическим объектом владение и использование его, но и как правом на него является принятая в стране система регистрации недвижимости. В мире существует 2 системы регистрации недвижимости:
1.англо-американская
2.европейская
Суть первой состоит в передаче прав собственности на недвижимость по договорам между прежними и новыми владельцами, т.е. осуществляется сделка. Для того чтобы обезопасить сделку и гарантировать от её возможных ошибок хозяин вынужден пользоваться услугами дорогостоящих страховых и юридических служб с тем, чтобы проанализировать всю историю объекта недвижимости в глубину до 70 лет.
Европейская система регистрации объектов недвижимости наиболее распространенная и основана на абсолютных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится на едином государственном реестре, а вся совокупность прав на недвижимое имущество гарантируется государством, т.е. всю ответственность за ошибки и неточности несет государственный орган. К тому же данная система намного надежнее и дешевле, чем американская. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней – это юридический акт признания и подтверждения, возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальные регистрации или технический учет отдельных видов недвижимости.
К объектам, подлежащим государственной регистрации, относятся пять групп:
1.право собственности
2.вещное право
3.ограничение прав (сервитуты, ипотека)
4.сделки, обеспечивающие возникновение, изменение и подтверждение прав
5.недвижимость как объект специальной регистрации (земельные участки, здания и сооружения, леса, многолетние насаждения)
Основные документы, регулирующие отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество:
-закон РФ от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
-правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное правительством РФ 28.02.98 №219
-порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использование полученных средств утвержденное минфином РФ от21.10.96 №90
4вопрос: Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это сложная стр-ра, в рамках которой сходятся покупатели и продавцы.
Рынок недвижимости мб представлен как совокупность правового, экономического и организационного блоков.
Правовой блок – это правила и механизмы передачи прав на собственность, а также правила поведения собственника с учетом интересов его и государства.
Экономический блок – представлен многочисленными показателями, которые характеризуют стоимостные и потребительские параметры объектов недвижимости (система налогов, доходов, ценообразование, инвестиции).
Организационный блок – это совокупность стр-р, которые обеспечивают функционирование рынка недвижимости:
1.государственные органы регулирования и управления
2.рыночные посредники
3.поблок инфраструктуры рынка
4.покупатели, продавцы, потребители и пользователи недвижимости
Подблок инфраструктуры рынка включает информационную среду (профессиональную, экономическую, рекламную, правовую, справочную, деловую. Среди профессиональных участников рынка недвижимости основными являются посреднические организации и риэлтерские фирмы. Кроме того, рынок недвижимости подразделяется на сегменты:
-рынок земельных участков
-рынок жилья (городского, сельского)
-рынок нежилых помещений
-рынок промышленной недвижимости
Каждый из сегментов имеет свою специфику и особенности оценки
Специфика рынка недвижимости
1.Большинство рынков недвижимости локальны по своей природе. Покупателем является либо человек, живущий в этой же местности, либо фирма, которая осуществляет здесь же свои деловые операции.
2.Каждый из объектов недвижимости уникален, т.е. недвижимость с трудом поддается стандартизации.
3.Если на обычном рынке определенному числу продавцов противостоит такое же число покупателей, то на рынке недвижимости в силу их локальной природы возникают диспропорции между числом продавцов и покупателей.
4.Если на обычном рынке преобладают публичные или биржевые сделки, то сделки на рынках недвижимости носят частный характер и совершаются в результате личных встреч покупателя с продавцом.
5.Если обычный рынок находится под наблюдением множества участников, аналитиков, исследователей, обладает развитой системой сбора, обработки и распространения информации, то рынок недвижимости труднодоступен и характеризуется неполнотой и недостоверностью информации
6.Если на обычном рынке единственным фактором, влияющим на решение, является цена, то на рынке недвижимости, поведение людей подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек и настроений.
7.В отличие от других рынков на рынке недвижимости объем предложения не может быть заметно быстро увеличен при росте цен. Это свойство называется ценовой неэластичностью предложения.
