ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ - НЕОБХОДИМОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ
Тема 6
Стандарты древнеафриканских оценщиков, т. 1, п. 362, ст. 412
Все на свете имеет цену, а кое-что — даже стоимость.
Оценка недвижимости как вынесение суждения о величине стоимости недвижимого имущества органически связана с анализом рынка и является его логическим продолжением. По сути, оценка — это знание рынка, сфокусированное на конкретном объекте недвижимости. Ее цель — определение ценности недвижимости в изменяющемся рынке, и как таковая оценка — необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.
♦ Какую бы операцию с недвижимостью мы не взяли, будь то отчуждение недвижимости (продажа, мена), внесение недвижимого имущества в уставной капитал товарищества или общества, передача недвижимости в залог или сдача ее в аренду, в любом случае мы встаем перед проблемой: какую цену необходимо назначить, чтобы и не продешевить, и не завысить цену, как оценить наш вклад в то или иное коммерческое предприятие, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать при залоге недвижимости. Все это — разновидности одной и той же проблемы — сколько же стоит недвижимость? Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются средства приобретателя недвижимости, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом недвижимости. Вместе с тем характеристики рынка недвижимости таковы, что достоверное представление о стоимости объекта составить существенно сложнее, чем на других рынках.
|
|
Как уже отмечалось выше, объекты недвижимости отличаются такими физическими характеристиками, как стационарность, уникальность, долговечность. Для рынка недвижимости характерны такие признаки, как закрытость информации, ограниченное число сделок, локальность рынка, его зависимость от региональной экономики. Как вы полагаете, какова связь между указанными обстоятельствами и необходимостью в оценке недвижимости? Ограниченность числа сделок, отсутствие прямых аналогов, закрытость информации вызывают потребность в оценке недвижимости как в особой процедуре, являющейся условием принятия экономически рациональных решений при совершении операций с недвижимостью.
♦ Разумеется, это вовсе не означает, что оценка недвижимости всегда осуществляется с сознательным использованием тех правил и принципов, которые кратко изложены ниже, а подробно — во множестве учебников по оценке недвижимости, написанных как отечественными, так и зарубежными авторами. Но ведь и господин Журден говорил прозой, не подозревая об этом.
|
|
Если попытаться дать краткий ответ на поставленный выше вопрос, то он может звучать следующим образом: оценка недвижимости — процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости всегда выступает как:
♦ адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении;
♦ процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);
♦ процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;
♦ процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода.
Из сказанного следует, что ценность объекта недвижимости (термин «ценность», строго говоря, является более точным, чем понятие «стоимость») находится в прямой зависимости от:
♦ характеристик недвижимости как физического тела (местоположения, технических характеристик);
♦ состава и качества передаваемых прав;
♦ содержания проводимой с имуществом операции;
♦ мотивации участников сделки;
♦ условий совершения и финансирования сделки.
Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, определяет и многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. Вместе с тем все это многообразие может быть сведено к трем группам факторов, которые так или иначе, но постоянно учитываются при оценке недвижимости и находят свое отражение и в определениях стоимости, и в принципах, и в методах оценки.
Можно сказать, что эти три группы относятся к прошлому, настоящему и будущему объекта оценки.
При оценке недвижимости должны быть приняты во внимание затраты, понесенные при создании объекта, актуальная оценка объекта рынком и, наконец, те блага и выгоды, которые объект может принести в будущем. При этом как прошлые затраты, так и будущие выгоды сводятся к их современному эквиваленту.
Этот общий принцип, по сути, и представляет собой философию оценки.
Исходя из него, используемые при оценке недвижимости разновидности определения ее стоимости можно сгруппировать следующим образом.