Цели и принципы управления недвижимостью

Особенности недвижимости как товара.

Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений.

Недвижимость.

Понятие недвижимое имущество было впервые сформулировано в Римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. В настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира, в традиционной России это понятие было применено в указе Петра 1. Для ограничения оборота недвижимости и её наследования. В советском гражданском праве, было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено.

В статье 130 ГК с 1994 года к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещения которых без ущерба вследствие их перемещения невозможно.

Виды недвижимого имущества
Отдельные	Сложные
1. Земельные участки 2. Участки недр и фонды недр 3. Всё, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства 4. Приравненные к недвижимости, подлежащие гос-ой регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты 5. Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону	1. Предприятия в целом, как имущественный комплекс в целом. Земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудования, нематериальные активы, требования и долги, информация и другие исключительные права

Это объект сделок, право собственности на недвижимость и услуги, возможность использования недвижимости для определенных целей.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Недвижимое имущество – это наиболее долговечный товар из всех существующих.

Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от15 до 200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы чаще всего создаются на бессрочный период.

Основные типы недвижимости:

Земля	Жильё	Не жилые помещения
Свободные з.у. а так же природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов	Элитное, типовое, городское, загородное	Офисные, складские, производственные помещения

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений не зависимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры или иные помещения в других строениях пригодные для проживания.

Жилая недвижимость, как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров:

1) Ж. н. неоднородна, по размеру, месту положения, времени постройки, отделке.

2) Ж. н. недвижима, имеет прочную связь с землей.

3) Ж. н. долговечна – долгое время находится на рынке недвижимости и требует вложений для ее поддержания.

4) Ж. н. дорога – сложно оплатить единовременно, требуются заемные средства.

5) Высоки издержки переезда – помимо существующей денежной стоимости существует и психологические издержки.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей.

Управление – это более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлтерскими операциями.

Управление недвижимостью, как особый вид предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации может обозначать:

1) Принятие решений и оформление имущественных прав на объекты собственности.

2) Управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования.

3) Любое целенаправленное воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей.

4) Систему законодательного регламентирования и контроля всех участников отношений недвижимости.

В сфере предпринимательства в управлении недвижимостью эта деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли. Управляющий недвижимым имуществом это юридическое и физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества осуществляет любые юридические и фактические действия с этим имуществом от его лица (собственника), если эти действия не запрещены законом или договором. Управление недвижимостью включает в себя такие операции, как строительные, инвестиционные, владения и пользования, любые риэлтерские операции, обменные операции и другие.

Брокер – это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами, и заключающие с ними от имени юридического лица или от имени индивидуального предпринимателя договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок.

Агент – это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющий всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения и имущественные комплексы, но и соответствующие их системы – весь жилой фонд страны или региональный земельный фонд.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, арендаторы, владельцы и пользователи, уполномоченные гос-ые органы.

Для эффективного управления недвижимостью требуется:

1) Маркетинговые исследования

2) Анализ аналогов недвижимости

3) Строительная, правовая, экологическая и экономическая экспертизы.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

a) Гос-ое регулирование рынка недвижимости, на региональном, федеральном и муниципальных уровнях различными гос-ми органами.

b) Самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками (Российской гильдией риэлторов)

c) Общественные воздействия – мнение жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью, которое во многих случаях служит основой для создания нормативных актах положений.

d) Управление определенным недвижимым имуществом.

e) Заключение полного пакетов обеспечивающих функциональное использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции: прогнозирование, постановка целей и выбор стратегий их достижения, планирования и проектирования, строительства и реконструкция, регистрация, оценка и учет, контроль и корректировка планов.

Виды планирования: долгосрочное, среднесрочное, краткосрочное.

В долгосрочном планировании разрабатываются цели и направления дальнейшего экономического развития, а так же разрабатываются альтернативные варианты развития объекта.

В среднесрочном планировании определяются обоснования экономической эффективности установление важнейших экономических пропорций.

В краткосрочном планировании система плановых расчетов предпринимательской деятельности обоснование программ подразделений.