Право на земельный участок

Проблема ознакомления с документами по правомерности строительства.

Покупка квартиры в новостройке.

(первичный рынок)

Существует три документа, подтверждающие соответствие проекта всем необходимым требованиям, свидетельствующие о проверености строительства:

ü Разрешение на строительство.

ü Документ, подтверждающий права застройщика на з. у.

ü Проектная декларация.

Застройщик обязан вступить в СРО.

В силу части 2 ст.21 ФЗ 214 застройщик обязан предоставить для ознакомления:

1) Разрешение на строительство.

2) ТЭО (технико-экономическое обследование проекта) строительства многоквартирного дома.

3) Заключение гос. экспертизы проектной документации.

4) Проектная документация, включающие внесенные в нее изменения.

5) Документы, подтверждающие права застройщика на з. у.

Не копии документов, в крайнем случае, нотариально заверены.

Термин ознакомления, который указан в ст.214 ФЗ не означает предоставления документов насовсем, а так же, что застройщик обязан давать копии документов покупателю, по этой причине застройщики зачастую не только не отдают дольщикам копии документов, но и запрещают снимать копии с документов.

Цель данного действия не допущение возможности надлежащего анализа документов дольщика и создание ситуации отсутствия у дольщика в дальнейшем ключевых документов для судебных разбирательств с застройщиком.

Конфиденциальность информации, как причины отказа в копировании не является обоснованной, как вариант получить возможность снять копии можно предложить застройщику заключить соглашение о конфиденциальности, в котором обязаться, не передавать сведения третьим лицам.

От наличия копии этих документов у дольщика в распоряжении во многом зависит и успешность построения в дальнейшем правовой позиции, для истребования у застройщика, задолженности через суд или побуждения к строительству объекта.

Разрешение на строительство представляет собой документ выдаваемый уполномоченным органом, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право строительства объектов капитального строительства.

В разрешении на строительство следует проверить:

1) Выдачу разрешения уполномоченным органом (Мосгос строй надзор)

2) Наличие даты, номера подписи уполномоченного лица и печати уполномоченного органа. Особое внимание следует обратить на дату разрешения, если до 1 апреля 2005, то 214 ФЗ не применяется.

3) Наличие ссылки на выдачу разрешения в соответствии со статьей 51ГКРФ.

4) Данные о застройщике. Соответствие наименования застройщика и лица, который будет заключать с дольщиком договор.

5) Адрес объекта. Соответствие адреса объекта к рекламируемому адресу.

6) Соответствие адреса объекта адресу з. у.,на который у застройщика оформлены права.

7) Срок действия разрешения на строительство.

По законодательству в России существует более десятка способов получения право собственности на землю, которые можно определить в 4 основные группы:

Решение органов гос-ой и муниципальной власти о выделении з. у.

Гражданско-правовые сделки на рынке земли.

Обстоятельства или события.

Судебные решения.

Каждому собственнику з. у. выдается установленной формы свидетельство, которое подлежит регистрации в ЕГРПН и служит документом при совершении различных сделок с землей. Форма свидетельства на право собственности на землю установлена постановлением правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219. Важное значение имеет знание, установлены процедуры оформления право собственности на землю. На получение свидетельства могут претендовать пять категорий лиц:

Ø Купившие участки по договору у других лиц на вторичном рынке земли.

Ø Получившие землю в результате различных законных сделок.

Ø Желающие перерегистрировать собственность, полученные ранее з. у.

Ø Владельцы общей или долевой собственности реорганизованных сельскохозяйственных организаций, в том числе и при выходе из них.

Ø Ходатайствующие о первичном предоставлении участка в собственность.

Перечень документов прилагаемых к заявлению о приобретении прав на з. у.

1) Копия документа, удостоверяющая личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица

2) Копия свидетельства о гос-ой регистрации физ. лица, в качестве индивидуального предпринимателя или копия свидетельства юридического лица.

3) Копия документа, удостоверяющая права физ. и юр. лица.

4) Выписка из ЕГРП о правах на здания, строения, сооружения содержащиеся на приобретенном з. у.

5) Кадастровый паспорт з. у. и выписка из ЕГРП о правах на приобретенный з. у.

6) Копия документа подтверждающего право приобретения з. у.

В соответствии со статьей 3 ФЗ 214 права на з.у. могут быть оформлены в трех формах:

1. Право собственности

2. Договор аренды

3. Договор субаренды

Рассмотрим данные формы и особенности их проверки более подробно:

· З.у. в собственности. Если застройщик владеет землей на право собственность, то это наилучший вариант – сроков пользования по таким участкам и нет рисков (в том числе административные препятствия и финансовые потери застройщика), связанных с не определением договора аренды земли.

Для проверки необходимо запросить у застройщика свидетельство о гос. Регистрации права собственности застройщика на з. у., в котором нужно проверить:

a) Наименование собственника з. у. на предмет полного соответствия наименования застройщика.

b) Адрес з. у. и соответствие адресу, указанному на разрешении строительства.

c) Отсутствие судебных притязаний и обременений: единственным обременением может быть указана ипотека в силу закона в пользу дольщиков.

d) Категория з. у. (вид разрешенного использования) должна быть указана формулировка разрешающая строить на участке многоквартирный дом и не содержащая запрета на это.

e) З. у. в аренде. Если земля находится в муниципальной или гос. собственности и передана застройщику по договору аренды во временное пользование за плату, следует запросить договор аренды з. у. и проверить следующие:

ü Срок аренды

ü Наличие штампа о гос. регистрации договора аренды

ü Целевое назначение з. у.

ü Арендатором должен являться застройщиком

ü Оплату арендных платежей

f) З. у. в субаренде – субарендатор – это лицо, заключившее договор субаренды с арендатором участка, который в свою очередь, владеет землей на основании договора аренды, заключенного с собственником земли.

Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок основного договора аренды.

Согласно п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор з. у., за рядом исключений, имеет право передать арендованный з. у. в субаренду в пределах срока договора аренды з. у. без согласия собственника з. у. при условии его уведомления, если договором аренды з. у. не предусмотрено иное.