Проблемы развития рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский, переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего.

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ. В нем определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т. е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью.

Очевидно, что некоторые позиции действующих законов нуждаются в корректировке. Например, нынешняя базовая процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства явно противоречит системе изменений недвижимости в условиях рынка, поскольку рынок предполагает наличие товаров, которые покупатель выбирает по своему усмотрению. При действующей системе, например, нужный земельный участок каждый раз «изыскивает» администратор по поступившей заявке (и совсем не обязательно, что он будет найден). Это означает что рынка земельных участков нет. И ничто не побуждает администрацию создавать такой рынок. [3, с. 65]

Рынок недвижимости в России очень не прост, он преображается на глазах. Множество проектов строительства ежедневно начинают воплощаться в реальность и сдаются в эксплуатацию. Но, не смотря на это, спрос на недвижимость все ещё превышает предложение. Желающих купить, продать, арендовать как жилую, так и коммерческую недвижимость в стране с каждым днем становится больше. Но в настоящее время существует много проблем препятствующих нормальному и продуктивному функционированию этого рынка.

Одной из основных таких проблем является проблема отсутствия информации. Участники рынка стараются не афишировать свои планы, однако, это вынужденная мера. Если бы существовала универсальная формула для строительства большого количества торговых объектов, то информация о технологиях неизбежно стала бы широко распространенной и легко доступной. К сожалению, число проектов ограничено, и каждый из них индивидуален. Недвижимость – это отнюдь не ширпотреб, поэтому информация циркулирует в закрытом пространстве. Те, кто начинают серьезно изучать рынок, со временем понимают это. Заинтересованные лица ищут начальную информацию в интернете, затем начинают разматывать этот клубок, получая в итоге определенный объем знаний. Начинают интересоваться уже не абстрактными, а вполне конкретными вещами: архитекторами, инвесторами, арендаторами и т. Д. Как правило, этим обычно поиски и заканчиваются: найдена кажущаяся авторитетной и надежной компания-подрядчик, которой и делается заказ. Особенно распространена подобная практика в регионах. В этом случае у заказчика почти нет представления о качестве торгового объекта и его концепции. Начинающие девелоперы, входя таким способом в бизнес, серьезно рискуют «выбросить в корзину» свой первый объект. Но вместе с тем, несомненно, это положительный опыт, благодаря которому приходит четкое понимание целей и задач. Набив шишки, девелопер теперь точно знает, что ему требуется и сколько это стоит. К сожалению, наш Российский способ ведения бизнеса именно таков. [8, с. 45-50]

Помочь развитию отечественного рынка недвижимости может создание различного рода объединений и советов, состоящих из девелоперов, архитекторов, управляющих, владельцев торговых центров и операторов розничной сети, общепита, развлечений и услуг, которые способствовали бы повышению информационной прозрачности рынка, а также содействовали сплочению его игроков, повышению их профессионального уровня. Данной цели можно достичь путем проведения конференции, обучающих программ, участием российских специалистов в зарубежных форумах, а так же организацией выставок торговой недвижимости, дающих возможность ознакомиться с новыми тенденциями на рынке торговой недвижимости. В таких объединениях, например, девелоперы могут найти партнеров и «срастить» все так, чтобы стадия разработки концепции торгового центра была сделана тремя компаниями. Первая компания должна решать вопросы маркетинга, вторая – составить торгово-технологический концепт, а третья – заниматься архитектурными нюансами. Только после того, как все эти стадии будут пройдены, можно оценить рентабельность и просчитать «экономику»: затраты на строительство, эксплуатацию, прибыль от арендной платы. При таком варианте новички уже застрахованы от аферистов, которых в данной отрасли, увы, немало.[4, с. 12-25]

Также весомой причиной тормозящей развитие рынка торговой недвижимости в России являются финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11–15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах – в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5–6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5–6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть. В Москве арендаторы платят вполне «удовлетворительно», т.е. с такой арендной платой, которая в целом позволяет окупить расходы на строительство. В регионах дело обстоит совсем иначе. Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно. [8, с. 47]

Решением этой проблемы может послужить применение множества схем по сокращению расходов на создание торгового объекта. Самой распространенной из них является продажа площадей крупным арендаторам в процессе строительства. Такими арендаторами являются супермаркеты, спортивные магазины, магазины электроники. Иногда владельцы торговых центров предпочитают продать вообще все площади, в том числе и небольшие магазины. Естественно это ограничивает возможности дальнейших изменений и перестроек объекта. Но, с другой стороны, продажа площадей нередко является залогом самого существования проекта. Для воплощения проекта необходимо знать о существовании двух основных направлений строительства. Первое является компромиссным: перестройка существующих зданий и сооружений.[4,с.12-25] Главным образом, производственные объекты перестраиваются в торгово-развлекательные. Затраты на квадратный метр в этом случае будут ниже в два раза, однако при этом необходимо быть уверенным, что ты получаешь технологичный объект, который при реконструкции будет нормально использоваться. Иногда девелоперы берут большой заводской цех, но оказывается, что реконструировать его очень трудно, а в ряде случаев вообще невозможно: не встраиваются лифты, сетка колонн не соответствует проекту, технические этажи труднопроходимы и прочее.[16, с. 23-28]

Немалую роль на рынке недвижимости играет рост цен. Он продолжает убеждать население в том, что доступное и комфортное жилье не может быть дешевым. Пока спрос на доступное жилье существенно превышает предложение, говорить о его рынке можно лишь условно. В реальных условиях сформировать доступный рынок без государственной поддержки не представляется возможным. [8, с. 45-50]

По данным общественной палаты, Жилищная проблема в России настолько велика, что до 40% полной стоимости доступного жилья должно оплачиваться государством. Прежде всего, речь идет о том, что участки под застройку доступным жильем должны выделяться бесплатно, т.е. за счет бюджета и снабжаться базовой инженерной инфраструктурой. В настоящее время в России существует проблема с определением субъекта жилищной политики. По законам получается, что граждане РФ не являются субъектами жилищной политики, а ведь они главные производители и потребители рынка недвижимости. В обеспечении нуждающихся жильем огромную роль должна сыграть господдержка. От доступных кредитов до создания условий развития строительных программ. [14, с. 28]

Чтобы решить существующую проблему нужно внести изменения в ряд законов. Необходима существенная корректировка Градостроительного и Земельного кодексов – законодательное обеспечение стратегического пространственного планирования, дифференцированное предоставление участков под коммерческую застройку, под доступное жилище, под социальное жилище. Здесь же разработка и утверждение упрощенных схем планирования и правил застройки. Кроме того, необходимо внести изменения в Жилищный Кодекс и Бюджетный Кодекс.[4, с. 19]

Главным путем решения проблемы может послужить создание институциональных условий для развития рынка доступного жилья, для увеличения объемов строительства и модернизации существующей системы жилищно-коммунального сектора.

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.
Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон. [8, с. 45]