Факторы, влияющие на спрос, предложение и цены на объекты недвижимости. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости. Классификация рынка недвижимости

Понятие, функции и особенности рынка недвижимости. Классификация рынка недвижимости.

Понятие недвижимости (определение, признаки, качества, особенности недвижимости как товара).

Особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью.

Функции управляющей компании.

Понятие, сущность и классификация сделок с недвижимостью.

Право собственности на недвижимость.

Краткая характеристика основных сегментов рынка недвижимости (рынок жилья, офисной и торговой недвижимости)

8. Сделки с недвижимостью: купля-продажа, мена, наследование, дарение, рента, аренда, доверительное управление. Приватизация жилых помещений. Приватизация предприятий (продажа государственного имущества на аукционах и на конкурсах).

9. Управление недвижимостью: сущность, цели, задачи, виды.

12. Девелопмент как система управления недвижимостью: сущность, участники, функции девелопера, виды эффективности проектов девелопмента.

Недвижимость – относиться земельные участки, участки недр и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без непосредственного ущерба их назначения невозможно, в т.ч. здания, сооружения, леса, многолетние насаждения. К недвижимости относятся так же подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; предприятия в целом как имущественный комплекс, включая земельные участки, строения, оборудование, транспортные средства, сырье, продукцию, мат. активы.

В международной практике право частной собственности распространяется на все что находиться в границах земельного участка в вертикальной поверхности вверх и вниз, в т.ч. на воздушные пространства и недра.

В России воздушное пространство принадлежит государству, частные лица имеют право не на все недра соотв. их земельному участку, а только на общее распространенные полезные ископаемые (песок, глина, гравий), так как недра принадлежат государству.

Сущностные признаки недвижимости:

1. Неподвижность, прочная связь с землей (физ. и юр., прямая и косвенная).

2. Сохранность натурально-вещественной формы в течении всего срока службы.

3. Долгий срок службы, многократное использование.

4. Перенос стоимости постепенно по мере износа на стоимость продукции или услуг (амортизация).

Качества недвижимости:

1. Полезность – способность недвижимости удовлетворять различные реальные и потенциальные потребности людей.

2. Ограниченность – связана в первую очередь с ограниченностью земельных участков находящихся в рыночном обороте и невоспроизводимостью земельных ресурсов.

3. Уникальность – обусловлена индивидуальными характеристиками объектов недвижимости и прежде всего место положения.

4. Капиталоемкость – объясняется высокими затратами на строительство и приобретение объектов недвижимости.

Особенности недвижимости как товара:

1. Недвижимость – это наиболее долговечный товар, что делает его жизнь на рынке достаточно продолжительной.

2. Недвижимые товары используются по месту их расположения, что создает такую особую характеристику как территориальные предпочтения.

3. Недвижимость обеспечивает надежность инвестиций, т.к. ее стоимость со временем может возрастать из-за увеличивающегося спроса, произведенных улучшений и др. факторов. Недвижимость обладает достаточной степенью устойчивости к инфляции.

4. Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределением дохода.

5. Степень ликвидности различных объектов недвижимости существенно различается особенно в зависимости от их места положения.

6. Так как недвижимость не перемещается в пространстве то инвестиции в нее м.б. связаны с доп. рисками (например, с ухудшением окружающей среды).

7. Недвижимость, приносящая доход требует профессионального управления активами.

8. Неравномерность и противоположная направленность денежных потоков по этапам инвестиционного цикла. 1 этап – создание или покупка объекта недвижимости (вклад денежных средств). 2 этап – ремонт, перепланировка, привлечение арендаторов (вложение денег). 3 этап – сдача в аренду, эксплуатация объекта в соотв. с функциональным назначением (получение прибыли). 4 этап – перепродажа недвижимости (получение прибыли).

Это совокупность различных сделок с недвижимостью, их информационное обеспечение, операции по управлению и финансированию работ в сфере недвижимости.

Функции:

1. Посредническая – рынок сводит вместе различные субъекты рынка

2. Ценообразующая – установление равновесных цен на объекты недвижимости

3. Регулирующая – распределение ресурсов по сферам предпринимательства

4. Инвестиционная – рынок является привлекательным способом сохранения и увеличения стоимости капитала. Сама недвижимость является страховой гарантией инвестиц рисков

5. Стимулирующая – рынок выступает в форме эконом поощрения прибылью продуктивного использования достижений НТП в сфере создания и использования недвижимости

6. Санирование – очищение экономики от неконкурентоспособных участников рынка

7. Социальная – проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости

8. Информационная – способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей участникам рынка принимать решения в своих интересах.

Классификация рынка недвижимости:

1.По географическому признаку

- местный

-городской

-региональный

-национальный

-мировой

2. По использованию

- р жилья

- р коммерческой недвижимости

-р промышленной недвижимости

- земли

3. По стоимости

- дорогой недвижимости

- массовый рынок относительно недорогой недвижимости

4. По инвестиционной мотивации

- рн для удовлетворения собственных потребностей

- рн приносящий доход

- рн с потенциалом прироста стоимости

5. По степени готовности к эксплуатации

- р существующих объектов

- незавершенное строительство

- р нового строительства

6. По виду сделок

- р купли-продажи

-аренды

- ренты (+ право собственности)

7. По способу совершения сделок

- первичный рынок (продается первый раз)

-вторичный рынок

- организованный рынок

- неорганизовнный рынок

Особенности рынка недвижимости

1. Р.н. локализован, а ценность его товаров в значительной степени зависит от окружающей среды

2. Р.н. практически неподвержен влиянию импорта и экспорта

3. Большая изменяемость спроса по регионам и районам

4. На р.н. обращаются не собственно объекты недвижимости а лишь права на них

5. Р.н. – рынок наиболее долговечных товаров

6. Р.н. – рынок товаров обладающих индивидуальными характеристиками, что приводит к формированию практически индивидуальных цен

7. Р.н. – рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей

8. Низкая эластичность предложений

9. Длительный период реализации недвижимости, являющийся причиной низкой ликвидности недвижимости и высоких транзакционных издержек

10. Высокая стоимость недвижимости увеличивает риск серьезных потерь капитала при возможных ошибках

11. Информация о рынке не является такой открытой и достаточной как на других рынках

12. Владение недвижимостью предполагает 4 вида затрат (единовременные выплаты, затраты на поддержание функционального состояния, налог на имущество, гос пошлины и сборы при сделках)

13. Относительно высокая степень гос регулирования рынка

14. Большинство сделок требует достаточно сложного и дорогостоящего юр оформления в том числе нотариальное удостоверение и гос регистрации.

Рынок недвижимости функционирует под влиянием следующих факторов:

1. Политические факторы: социально-экономическая направленность правительства; политика правительства, создание и использование правовой базы для функционирования рынка недвижимости; государственная политика регулирования развития промышленности, отраслей народного хозяйства, приватизации, налогообложения, социальной защиты и обеспечения населения, безопасности жизнедеятельности и экологии; наличие чрезвычайных факторов в регионах (наводнения, землетрясения, военные действия и др.).

2. Экономические факторы: темпы роста валового национального продукта; кредитно-денежные отношения, ипотека, залоговые отношения; темпы инфляции; доходы населения и покупательная способность; деловая активность и занятость населения; ценовая политика; налогообложение; наличие предприятий стройиндустрии и строительных организаций.

3. Социально-культурные факторы: структуризация населения по социальному составу, потребительским качествам, уровню доходов, обеспеченности жильем, социальными, культурными, общественными и бытовыми услугами; культурные, национальные традиции; уровень образования.

4. Демографические факторы: численность и прирост населения; уровни рождаемости и смертности; плотность населения; миграционная политика; продолжительность жизни; половозрастной состав; наличие трудовых ресурсов, их качество; национальный состав; семейный состав; территориальное размещение населения.

5. Природно-географические факторы: климат; рельеф, ландшафт; природные условия; экологическая обстановка; наличие топливно-энергетических ресурсов; возможность стихийных бедствий.

6. Научно-технические факторы: уровень развития проектирования и наличие проектных организаций; уровень архитектурно-планировочных решений, применяемых в регионе; наличие предприятий проминдустрии, строительных организаций, материально-технических и топливно-энергетических ресурсов, транспортной инфраструктуры; состояние систем водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения.

4. Сегментация рынка недвижимости: понятие, признаки критерии.

Признак сегмента – фактор, по которому происходит выделение сегмента.

В качестве признаков м.б. использованы:

1. факторы, хар-щие покупательное поведение юр и физ лиц;

2. пар-ры объектов недвижимости, за которыми стоят соответствующие группы потребителей.

Сегментация рынка по категории покупателей проводится по след признакам:

1) демографические: возраст, пол, размер семьи, уровень доходов, образование, национальность;

2) психографические: соц слой(класс), стиль жизни, тип личности, вид деят-ти;

3) географические: хар-ка региона, где проживает население, природные и климатические условия, численность и плотность нас-я;

4) поведенческие: инвест мотивация, чувствительность к изменению цен, интенсивность потребления.

Сегментация рынка по товару позволяет выявить какие именно пар-ры объектов недвижимости м.б. привлекательны для покупателей: местоположение, размер и форма земельных участков, инв привлекательность, степень развитости инфраструктуры участка, качество.

Критерии сегментации – фактор, по которому обосновывается эффективность выбора конкретного сегмента.

1) прибыльность сегмента;

2) защищенность сегмента от конкурентов;

3) количественные пар-ры сегмента;

4) уровень инв риска.