Характеристика рынка жилой городской недвижимости

Рынок жилой недвижимости

Краткая характеристика основных сегментов рынка недвижимости (рынок жилья, офисной и торговой недвижимости)

Классификация жилых объектов:

1. В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и

уровня их платежеспособности:

1.1. Жилье высокой степени комфортности (элитное).

1.2. Жилье повышенной комфортности (бизнес-класс).

1.3. Типовое жилье (стандартный эконом-класс).

1.4. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).

2. На основании градостроительных ориентиров:

2.1. Дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период.

2.2. Дома постройки 1917-конца 30-х годов, отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости от мест приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками.

2.3. "Сталинские" дома, расположенные преимущественно в престижных,

удаленных от промышленных зон районах.

2.4. Дома первого поколения индустриального домостроения ("хрущевки" 60-х годов) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами.

2.5. Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х годах, когда в градостроительном проектировании использовались более высокие стандарты.

2.6. Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3. В зависимости от материала наружных стен:

3.1. Дома с кирпичными стенами.

3.2. Панельные.

Современные технологии утепления наружных стен и межэтажных перекрытий позволяют устранить все типичные недостатки панельных домов: хорошую слышимость, плохую теплопроводность, распространяемость запахов.

3.3. Монолитные.

С середины 90-х годов 20-го века быстрыми темпами развивается моно-

литное домостроение, которому, по мнению специалистов, принадлежит будущее, т.к. стоимость монолитных домов сопоставима со стоимостью панельных. По скорости строительства монолитный дом уже не уступает панельному (возможно возведение одного этажа в день). Срок службы монолитного дома составляет 100 лет, а его конструктивные особенности позволяют выдержать землетрясение силой до 8 баллов. Нормативная нагрузка на межэтажные перекрытия в монолитном доме (600 кг/м2) в 3 раза выше, чем в панельном, звукоизоляция тоже выше.

Конструктивная прочность и жесткость (как следствие - равномерная осадка всего дома) позволяют проводить качественные отделочные работы практически сразу после возведения дома (в панельном доме это возможно лишь через год после завершения строительства). Монолитные дома легче реконструировать для продления их жизненного цикла.

3.4. Деревянные.

3.5. Смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования:

4.1. Первичное жилье – место постоянного проживания.

4.2. Вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода.

4.3. Третичное жилье предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

1. Жилье высокой степени комфортности (элитное).

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделяют 8 критериев элитности жилья, из которых отсутствие хотя бы одного существенно снижает шансы дома называться элитным:

1. Место – светлое, чистое; придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая; близость городского сквера и т.д.; хороший вид из окна на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру.

2. Дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяет имя архитектора.

3. Клубность учитывает социальный, культурный, финансовый уровень соседей. Количество соседей должно быть не более двух.

4. Наличие инженерных сетей, позволяющих комплексно решать вопросы энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования. Отопление предполагает возможность выбора одной из трех систем: воздушное, радиаторное, через пол или их комбинированное использование. Электронные системы, спутниковое телевидение, оптоволоконная система связи, выделенные интернет-линии, современная система охранной и пожарной сигнализации, расширенная сеть внутренних коммуникаций.Современные электронные системы доступа, видеонаблюдение, компьютерная диспетчеризация. Бесшумные лифты ведущих производителей.

5. Инфраструктура дома должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж, во внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные, службу консьержей, уборки квартир, быта, бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату. Объекты инфраструктуры должны быть вписаны в структуру дома и закрыты для внешнего доступа.

6. Элитное позиционирование дома: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов и т.д.

7. Профессиональное управление недвижимостью, обеспечивающее обслуживание жильцов на высоком уровне.

8. Цена чаще всего является основным признаком элитности жилья.

2. Жилье повышенной комфортности (бизнес-класс).

Предназначено для покупателей и арендаторов со средним уровнем доходов (среднего класса). Это построенные по индивидуальным проектам многоквартирные дома с количеством квартир не более 50 (в новых домах количество квартир доходит до 500). Другие характеристики:

• размещение в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме массового строительства жилья эконом-класса, хороший вид из окон;

• индивидуальная планировка (перегородки ставятся по желанию владельца), минимальный размер квартир 50-60 м2 (максимальный определяется заказчиком), деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны;

• наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м2), наличие нескольких санузлов;

• высокая степень звуко- и теплоизоляции, эффективная приточная вытяжная вентиляция, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление и пр.;

• деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя, надежные металлические двери, конструкция пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо утеплителем, инженерные коммуникации из металлопластика;

• круглосуточная охрана (концепция охраны должна разрабатываться для каждого конкретного дома; в комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем);

• парковка для машин.

Малоэтажные дома, расположенные в пригородной зоне, должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен, а также наличием инженерных сетей.

3. Типовое жилье (стандартный эконом-класс).

Для него характерны: размещение в любом районе города, соответствие архитектурно-планировочных решений современным строительным нормам и правилам, по конструктивно-технологическим параметрам – это панельные и кирпично-монолитные дома.

4. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).

Требования к жилью этого класса весьма невысоки, так как оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью: размещено в непрестижных районах, удалено от основных транспортных коммуникаций, принадлежит к зданиям "старого" фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального

домостроения, квартиры размещены на первых этажах домов других типов, заниженные архитектурно-планировочные характеристики и др.