Право собственности на недвижимость. Рынок торговой недвижимости

Рынок торговой недвижимости

Рынок объектов торговой недвижимости включает 4 сегмента:

• Встроенные торговые помещения.

• Торговые комплексы.

• Торговые зоны (уличные рынки).

• Малые торговые площади (киоски и павильоны).

По своему формату (ассортименту предлагаемых арендаторами товаров и услуг) торговые центры могут быть:

• Узкоформатные комплексы предполагают размещение продавцов, специализирующихся в одной категории (группе), например, торговле бытовой техникой или продаже продуктов питания. Они ориентированы на четкий сегмент потребителей, в значительной степени определившихся с покупкой необходимого им товара.

• Многоформатные (широкоформатные) комплексы более универсальны и предусматривают наличие широкого ассортимента товаров. Кроме того,их концепция может включать больший по сравнению с узкоформатными комплексами спектр дополнительных услуг – кафе и рестораны, кинотеатр, игровые зоны. Они в первую очередь рассчитаны на большое число посетите-

лей, их продолжительное пребывание за счет комфорта обслуживания и, следовательно, своеобразный перекрестный обмен клиентами между продавцами-арендаторами, обеспечивающий высокие объемы продаж.

В зависимости от того, какого профиля арендаторы являются для торговых комплексов ключевыми и образующими ("якорными"), выделяют несколько основных видов торговых центров:

• Фестиваль-центр находится в культурно-историческом месте города или центральной площади, "якорем" в котором является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, а продавцы (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви, аксессуаров и т.д.) выступают как сопутствующие арендаторы.

• Торгово-общественный центр, основными арендаторами в котором могут быть детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница, универмаг, а сопутствующими – магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви, аксессуаров.

• Торговый центр моды, в котором в качестве "якорей" представлены магазины одежды и обуви, а сопутствующая торговля – магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков, занимающие первые (с 1-го по 3-й) этажи в здании.

• Аутлет-центр расположен в спальных и удаленных от центра города

районах. Основную торговлю в нем осуществляют производители – продавцы одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных материалов, а в качестве сопутствующих продавцов представлены предприятия услуг.

• Пауэр-центр находится в жилых зонах и на окраинах города рядом с основными автомагистралями, включает в свой состав 4-х и более специализированных операторов розничной торговли с широким ассортиментом товара какой-либо категории по низким ценам, а также, по возможности, дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и т.д.

В понятии собст. на недв. различают 2 стороны: 1) матер-веществ форма - показывает пообъектный состав недвиж (какое имущество присваивается людьми) 2) соц-экономич сущность - раскрывает отношения между людьми по поводу присвоения и использования недвиж)

Комплекс прав на недвиж включает:

1). общественные права - вязанные с полномочиями органов власти: введение и взимание налогов, установление ограничений в использовании недвижимости, изъятие недвиж для обществ. Нужд за компенсацию)

2). частные права - право собственности реализуется при осущесвлении прав владения, пользования и распоряжения.

Владение - возможность фактич. обладать недвиж., содержать ее в своем хозяйстве.

Пользование - эксплуатация недвиж. всоответсвии с ее функц назначением

Распоряжение - возможность определить юридич. судьбу недвиж путем изменения ее принадлежности (продажа, дарение, мена), состояния (ремонт, реконструкция, снос) и назначении (перепрофилирование).

Право собственности возникает (после гос регистр):

- при строительстве объекта недвиж

- на основании договора купле-продажи, мены, дарения или иной сделке об отчуждении имущества

- при реорганизаии юр лица

- при передаче имущества по наследству на основании завещания

Субъект права собственности:

- собственник, наделенный правами и несущий обязанности всоответствии с законодат. РФ

Обязанности собственника:

1) содержание недвиж всоответвии с санитарными, эклогич, противопожарн требованиями

2) уплата налогов и сборов с имущества

Объекты права собств:

1). объекты недвиж, вещные права и ограничения прав собственника (на чужую недвиж) право постоянного, бессрочного пользования землей, право хоз ведения, оперативного управления, право пользования чужими жилыми помещениями (для членов семьи собственника, по договору пожизненного содержания)

Ограничения:

Серветут - право ограниченного использования чужого объкта недвиж.

Типы серветутов:

1) частный - устанавливается соглашением между лицами

2) публичный - устанавливается и изменяется на основании федеральн закона.

2.1) безвозмездное, беспрепяственное пользование мест общего пользования, которые находятся на участе в момент передачи его в собственность (дороги. объекты инжинерной инфраструктуры)

2.2) возможость доступа на участки муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры

2.3) возможность проведения дренажных работ, изыскательстих и исследовательски

2.4) возможность свободного доступа к прибрежной полосе, охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений, сенокоса, пастьбы скота.