Рынок офисной недвижимости

Характеристика рынка жилой загородной недвижимости

Для классификации загородного жилья, используется подход, при котором класс объекта (A, B, C или D) определяется характеристиками его составных частей:

1. Район размещения поселения – совокупность земельной территории, населенных пунктов, инфраструктуры и окружающей среды, обособленных географическими, историческими, качественными, природными факторами и образующих единую, отчасти замкнутую систему.

2. Поселок, в котором размещен земельный участок, или место – территория, образующая обособленную совокупность объектов застройки.

3. Земельный участок, на котором находится или будет построен дом.

4. Сам дом.

Район рассматривается в первую очередь с точки зрения удаленности от города, социальной обстановки и природной среды, транспортной доступности – покрытие магистралей и дорог внутри района, их освещенность в ночное время, отсутствие пробок. Качество инфраструктуры определяется развитостью социально-бытовой сферы как в самом районе, так и в непосредственной близости в радиусе 5-7 км.

При классификации поселков (места) учитываются уровень их безопасности, квалификация сотрудников частного охранного предприятия, степень технической оснащенности и т.д. Также дополнительно детализируются различия в обустроенности и комфортности проживания – наличие продовольственных магазинов, мини-маркетов, школы, прачечной и т.д., которые рассматриваются применительно к непосредственно прилегающей к поселку территории в радиусе 1-2 км; показатели плотности застройки (отношение площадей домов к общей площади земельного участка) и средней этажности (высоты)

возведенных жилых объектов.

Для высококачественного загородного поселения характерно соответствие единой архитектурной концепции, когда в общую картину вписываются все объекты – от жилых и подсобных помещений до здания контрольно пропускного пункта на окраине.

Классификация земельного участка основана на структуризации параметров площади, ландшафта и назначения. Высококачественные участки должны быть большой площади, с нормальной влажностью почвы. Кроме того, для классов А и В функциональное назначение должно предусматривать возможность строительства дома, что облегчает перевод земельного участка в

другую категорию и процедуру получения необходимых разрешений и согласований. Также используются такие факторы, как расположение внутри поселка, конфигурация, примыкание к лесу (парку) или наличие непосредственного выхода к водоему.

Характеристики загородных домов в основном идентичны критериям оценки городского жилья: качество архитектурно-планировочных и инженерных решений, отделки и коммуникаций, наличие гаража и удобств и т.д.

Международная классификация предлагает разделение офисных объектов по трем показателям: местоположению, типу и техническому уровню зданий, уровню управляющей компании и предоставляемого сервиса.(классы А1, А2, В1, В2, С1, С2, D).

Все объекты офисной недвижимости можно также разделить по форматам: офисные центры, бизнес-парки и особняки.Выделение и применение форматов позволяет структурировать, оценить и наиболее эффективно использовать особенности месторасположения зданий, их возможности позиционирования, а также предпочтения текущих и потенциальных клиентов.

Основная особенность офисных центров (бизнес-центров) – их нахождение в бизнес-зонах города. В условиях высокого спроса на помещения данного формата их создание, эксплуатация и развитие могут как планироваться в уже сформировавшемся районе, так и являться основой для формирования новой деловой зоны.

Бизнес-парки представляют собой единые комплексы малоэтажных зданий за чертой города, но недалеко от транспортных магистралей. Важное преимущество их расположения – меньшая стоимость земли, а значит, и возможность покупки (аренды) помещений высокого класса по ценам (ставкам) ниже,чем аналогичные площади в традиционных деловых зонах. Клиенты бизнес-

парков – это, в первую очередь, те компании, бизнес которых не требует пребывания в престижном центре города (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т.п.).

Наряду с этим существует понятие " технопарк " – комплекс объектов коммерческой недвижимости, ориентированный на технологические предприятия. В нем, кроме офисов, предусматривается наличие жилых зданий для проживания сотрудников компаний-арендаторов, гостиниц, парковок, промышленных площадей, на которых можно разместить соответствующие специализации технопарка производственные мощности.

Концепция бизнес-парка позволяет управляющему недвижимостью (девелоперу) в полной мере использовать стремление покупателей и арендаторов

к персональным офисным объектам и реализации в них своей корпоративной индивидуализации. Клиенты могут занять отдельное небольшое здание, разместить на нем свой логотип, оформить в едином своем корпоративном стиле, что невозможно в офисных центрах, где расположены различные компании и ни у одной из них нет преимущественных прав на общие площади и фасад. В этой связи целесообразно применение стратегии фокусирования на потребностях клиентов – отраслевых профилях, наиболее перспективных с точки зрения финансовых возможностей и платежеспособности.

Особняк – наиболее элитный формат офисов. Как правило, это небольшое здание общей площадью от 600 до 5000 м2, с высотой не более 5 этажей, расположенное в историческом районе и выполненное в архитектурных традициях прошлых столетий. Например, как офисные комплексы широко используются и приносят доход исторически ценные здания, которые до Октябрьской революции были жилыми домами. Рынок особняков как сегмент офисной недвижимости очень мал и специфичен, является "рынком покупателя", поскольку объекты особнякового фонда рассматриваются в первую очередь в качестве корпоративных резиденций крупных компаний. Проекты их строительства и реконструкции осуществляются под конкретного клиента вследствие относительно высоких капитальных затрат, обусловленных действующим

законодательством в сфере охраны памятников истории и архитектуры, ограничением строительных площадок в центральной части города.